Ein Rohr platzt am Samstagabend, Wasser läuft durch die Decke, und der Vermieter ist telefonisch nicht erreichbar. Was tun? Viele Mieter stehen in solchen Momenten vor einer einfachen Frage, die rechtlich gar nicht so simpel zu beantworten ist: Darf ich jetzt selbst einen Installateur rufen und anschließend die Kosten vom Vermieter zurückfordern? Die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab, die das Mietrecht in Deutschland und Österreich unterschiedlich gewichtet.
Die grundsätzliche Pflicht liegt beim Vermieter
Nach deutschem Recht ist der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Mietwohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Wasserschäden, defekte Rohre oder ausgefallene Heizungsanlagen fallen eindeutig in diesen Bereich. Das bedeutet: Die Erstverantwortung liegt beim Vermieter. Er muss Mängel beseitigen, er muss die Handwerker organisieren, und er trägt die Kosten.
Mieter dürfen diese Pflicht nicht einfach übergehen und eigenmächtig handeln. Wer ohne triftigen Grund einen Handwerker beauftragt und hinterher die Rechnung vorlegt, hat in der Regel keinen Anspruch auf Erstattung. Gerichte haben das in zahlreichen Urteilen bestätigt, etwa der BGH in seiner Entscheidung vom 16. November 2006 (Az. VIII ZR 6/06), in der klargestellt wurde, dass Mieter grundsätzlich eine Frist zur Mangelbeseitigung setzen müssen, bevor sie selbst tätig werden.
Notfallsituation als Ausnahme: Wann Eigeninitiative erlaubt ist
Die entscheidende Ausnahme gilt bei echter Gefahr. Drohen durch einen Wasserschaden erhebliche Folgeschäden an der Substanz der Wohnung, an Mobiliar oder an der Gesundheit der Bewohner, und ist der Vermieter trotz zumutbarer Versuche nicht erreichbar, darf der Mieter einen Fachbetrieb rufen. Rechtlich spricht man hier vom sogenannten Selbsthilferecht nach § 562b BGB sowie von der Geschäftsführung ohne Auftrag nach §§ 677 ff. BGB.
Drei Voraussetzungen müssen dabei gleichzeitig erfüllt sein:
- Es liegt ein akuter Notfall vor, also ein Schaden, der sich ohne sofortiges Handeln erheblich verschlimmert.
- Der Vermieter oder eine von ihm benannte Vertretung ist trotz ernsthafter Versuche nicht erreichbar.
- Die beauftragten Maßnahmen beschränken sich auf das zur Schadensabwehr Notwendige.
Ein Beispiel: Ein Rohrbruch in der Küche überflutet den Boden, Wasser sickert bereits in die darunter liegende Wohnung. Der Mieter ruft mehrfach den Vermieter an, schickt eine Textnachricht und versucht es über die Hausverwaltung. Keine Reaktion. In diesem Fall ist die Beauftragung eines Notdienstes nicht nur moralisch vertretbar, sondern rechtlich abgesichert. Die anfallenden Kosten kann der Mieter anschließend vom Vermieter zurückfordern, sofern er alle Schritte dokumentiert hat.
Die Fristensetzung als Normalfall
Handelt es sich nicht um einen Notfall, sondern um einen dauerhaften, aber nicht eskalierenden Mangel, zum Beispiel einen tropfenden Hahn oder eine leicht undichte Dichtung, muss der Mieter zunächst den Vermieter schriftlich informieren und eine angemessene Frist zur Behebung setzen. Diese Frist beträgt je nach Schwere des Mangels in der Praxis zwischen 7 und 14 Tagen. Verstreicht sie ohne Reaktion, darf der Mieter einen Fachmann beauftragen und die Kosten als sogenannte Aufwendungsersatzforderung geltend machen.
Wer in Österreich wohnt und auf professionelle Handwerker zurückgreift, etwa einen Installateur Wiener Neustadt, sollte wissen, dass das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) ähnliche Grundprinzipien kennt, die Durchsetzung aber über Schlichtungsstellen oder Bezirksgerichte läuft, nicht über den BGH.
Beweissicherung ist entscheidend
Ob Notfall oder Fristablauf: Wer als Mieter einen Installateur beauftragt und die Kosten erstattet haben möchte, muss den gesamten Ablauf lückenlos dokumentieren. Das bedeutet konkret:
- Fotos und Videos des Schadens mit Zeitstempel direkt nach dem Entdecken
- Aufzeichnung aller Kontaktversuche zum Vermieter mit Uhrzeit und Kanal
- Schriftliche Auftragserteilung an den Handwerker, auch per E-Mail oder SMS
- Aufbewahrung der Rechnung im Original mit Leistungsbeschreibung
- Nachträgliche schriftliche Information des Vermieters über die getroffenen Maßnahmen
Ohne diese Dokumentation wird es vor Gericht schwierig. Vermieter bestreiten in Streitfällen häufig, dass ein Notfall vorlag oder dass sie nicht erreichbar gewesen seien. Wer dann keine Belege hat, verliert den Erstattungsanspruch.
Kostenobergrenzen und Verhältnismäßigkeit
Selbst wenn alle Voraussetzungen für eine eigenmächtige Beauftragung vorliegen, darf der Mieter keine unverhältnismäßig teuren Maßnahmen anordnen. Ein Notdienst, der zu ungewöhnlichen Zeiten arbeitet, darf höhere Stundensätze abrechnen, das ist akzeptiert. Aber wer beim Austausch eines defekten Absperrventils gleich die gesamte Sanitäranlage erneuern lässt, kann für den über das Notwendige hinausgehenden Teil keine Erstattung verlangen.
In der Praxis empfehlen Anwälte deshalb, beim Handwerker ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass ausschließlich die zur sofortigen Schadensbegrenzung notwendigen Arbeiten durchgeführt werden sollen. Weitergehende Reparaturen, etwa das Erneuern von Fliesen oder das Streichen von feuchten Wänden, sind keine Notfallmaßnahmen und sollten in Abstimmung mit dem Vermieter erfolgen.
Praktische Empfehlungen für Mietverhältnisse
Wer vorausschauend handelt, vermeidet den meisten Ärger. Mieter sollten zu Beginn eines Mietverhältnisses klären, wen sie im Notfall erreichen können: direkte Telefonnummer des Vermieters, Kontaktdaten der Hausverwaltung, gegebenenfalls eine benannte Notfallnummer. Manche Mietverträge enthalten bereits Klauseln, die bestimmte Eigenmaßnahmen bis zu einem Betrag von etwa 75 oder 100 Euro pauschal erlauben. Solche Klauseln sind in der Regel wirksam und erleichtern die Abwicklung im Alltag erheblich.
Liegt ein solcher Vertrag nicht vor und kommt es zum Streit über die Kostenerstattung, sollte ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt eingeschaltet werden. Die Erfolgsaussichten hängen stark von der Qualität der Dokumentation und dem genauen Ablauf des Schadensereignisses ab. Gerichte entscheiden in solchen Fällen selten pauschal, sondern wägen die konkrete Situation ab.
Unterm Strich gilt: Das eigenständige Beauftragen eines Installateurs durch den Mieter ist kein Regelfall, sondern eine eng begrenzte Ausnahme. Wer sie in Anspruch nehmen will, muss die rechtlichen Voraussetzungen kennen, sorgfältig dokumentieren und die Verhältnismäßigkeit im Blick behalten.
- Auswandern: Was rechtlich wirklich zählt - 2. August 2026
- Nebenkostenabrechnung prüfen: In 6 Schritten Fehler finden und Geld zurückholen - 1. August 2026
- Dienstreisen rechtlich absichern: Flüge online buchen - 1. August 2026
