Wer im Alter die eigene Immobilie nicht vollständig aufgeben will, aber dennoch Kapital benötigt, stößt zunehmend auf Modelle des sogenannten Teilverkaufs. Die Konstruktion klingt zunächst einfach: Der Eigentümer verkauft einen Anteil, meist zwischen 10 und 50 Prozent, an einen Investor und erhält dafür eine Einmalzahlung. Im Gegenzug wird ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauch im Grundbuch eingetragen. Was sich unkompliziert anhört, birgt in der Praxis eine Reihe rechtlicher Risiken, die ohne anwaltliche Begleitung leicht übersehen werden.
Wohnrecht und Nießbrauch: Zwei unterschiedliche Rechtspositionen
Ein häufiger Fehler bei Teilverkaufsverträgen ist die Verwechslung von beschränktem persönlichem Wohnrecht und Nießbrauch. Das Wohnrecht nach § 1093 BGB erlaubt dem Berechtigten lediglich, die Immobilie selbst zu bewohnen. Es ist nicht übertragbar, nicht vererbbar und berechtigt nicht zur Vermietung einzelner Räume. Der Nießbrauch nach § 1030 BGB geht erheblich weiter: Er umfasst das Recht, sämtliche Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen, also auch Mieteinnahmen. Wer also plant, im Alter einen Teil der Immobilie unterzuvermieten, muss auf die Eintragung eines Nießbrauchs bestehen, kein bloßes Wohnrecht.
In der Praxis vereinbaren viele Teilverkaufsanbieter standardmäßig ein Wohnrecht. Das klingt nach ausreichendem Schutz, ist es aber nicht immer. Ein Beispiel: Ein 71-jähriger Eigentümer verkauft 30 Prozent seines Hauses, behält ein Wohnrecht, zieht später wegen Pflegebedürftigkeit in ein Heim und möchte die Immobilie vermieten. Mit bloßem Wohnrecht ist das nicht möglich. Die Mieteinnahmen würden dem Miteigentümer anteilig zufließen, ohne dass der Eigentümer darauf Einfluss hat.
Absicherung im Grundbuch: Rang entscheidet über Wert
Ein eingetragenes Wohnrecht schützt nur dann zuverlässig, wenn es den richtigen Rang im Grundbuch hat. Steht das Wohnrecht im Rang hinter einer Grundschuld des Investors, kann es im Fall einer Zwangsversteigerung erlöschen. Der Berechtigte würde dann trotz eingetragenem Recht seine Heimat verlieren.
Deshalb sollte das Wohnrecht oder der Nießbrauch stets an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen werden, noch vor etwaigen Grundschulden. Manche Anbieter versuchen, diese Reihenfolge zugunsten eigener Finanzierungsinteressen umzukehren. Wer einen Teilverkaufsvertrag unterzeichnet, ohne die Rangfolge geprüft zu haben, handelt auf eigenes Risiko. Ein Notar ist zwar gesetzlich zur Belehrung verpflichtet, ersetzt aber keine unabhängige anwaltliche Prüfung im Vorfeld.
Nutzungsentgelt und laufende Kosten: Versteckte Belastungen
Neben der Absicherung des Wohnrechts selbst sind die vertraglichen Nebenregelungen entscheidend. Beim Teilverkauf zahlt der Eigentümer dem Investor in der Regel ein monatliches Nutzungsentgelt für den verkauften Anteil, oft zwischen 2 und 3 Prozent des ausgezahlten Betrags pro Jahr. Bei einer Auszahlung von 150.000 Euro und einem Entgeltsatz von 2,5 Prozent wären das 3.750 Euro jährlich oder 312,50 Euro monatlich, zuzüglich möglicher Anpassungsklauseln.
Hinzu kommen typischerweise Regelungen zur Instandhaltung. Viele Verträge legen die vollständige Kostenpflicht beim Eigentümer, also dem Teilverkäufer, ab, obwohl dieser nur noch einen Teil des Objekts besitzt. Derartige Klauseln sind auf ihre AGB-Konformität zu prüfen. Wer hier nicht aufpasst, finanziert Instandhaltungsmaßnahmen, von denen der Investor anteilig profitiert.
Seriöse Anbieter auf dem Markt für solche Modelle, wie etwa etablierte Immobilienpartner, legen diese Kostenstruktur transparent offen. Dennoch bleibt es unerlässlich, jeden Vertrag einzeln zu prüfen, denn Standardformulierungen variieren erheblich.
Vorkaufsrecht und Rückkaufoption: Was der Vertrag regeln muss
Ein weiterer neuralgischer Punkt ist das Vorkaufsrecht des Eigentümers und die Rückkaufoption. Seriöse Vertragswerke räumen dem Eigentümer das Recht ein, den verkauften Anteil später zum aktuellen Verkehrswert zurückzukaufen. Doch auch hier lauern Fallen: Wird der Rückkaufpreis nach einem Gutachten des Investors berechnet oder nach einem neutralen, beidseitig akzeptierten Sachverständigenverfahren? Die Differenz kann fünfstellig sein.
Gleichzeitig sollte geregelt sein, was passiert, wenn der Investor seinen Anteil an Dritte verkaufen will. Fehlt ein vertragliches Vorkaufsrecht des Eigentümers, kann plötzlich ein unbekannter Dritter Miteigentümer werden. Das ist juristisch möglich und in der Praxis vorgekommen. Das Vorkaufsrecht muss ausdrücklich und dinglich abgesichert sein, eine schuldrechtliche Abrede im Kaufvertrag reicht im Insolvenzfall des Investors nicht aus.
Erbrecht und Gesamtverkauf: Risiken für Erben
Teilverkaufsmodelle haben auch erbrechtliche Konsequenzen. Stirbt der Eigentümer, erlischt das persönliche Wohnrecht automatisch. Ein etwaiger Nießbrauch erlischt ebenfalls mit dem Tod. Die Erben treten in die Miteigentümergemeinschaft mit dem Investor ein, ohne die ursprüngliche Schutzkonstruktion zu genießen. Der Investor kann dann über § 749 BGB die Aufhebung der Gemeinschaft und damit einen Zwangsverkauf verlangen, sofern keine vertragliche Sperrfrist vereinbart wurde.
Für die Nachlassplanung bedeutet das: Wer eine Immobilie per Teilverkauf belastet, sollte testamentarisch und vertraglich regeln, wie Erben mit dem Investor-Anteil umgehen sollen und welche Fristen gelten. Ohne solche Regelungen kann aus einem Instrument zur Altersabsicherung ein Streitfall für die nächste Generation werden.
Checkliste: Was vor Vertragsschluss geprüft werden muss
- Art des Nutzungsrechts: Wohnrecht oder Nießbrauch, je nach geplantem Nutzungsszenario
- Grundbuchrang: Nutzungsrecht muss vor Grundschulden des Investors eingetragen sein
- Nutzungsentgelt: Höhe, Anpassungsklauseln und Laufzeit vertraglich exakt festgelegt
- Instandhaltungskosten: Klare Aufteilung zwischen Eigentümer und Investor
- Rückkaufoption: Neutrales Bewertungsverfahren, kein einseitiges Gutachterrecht
- Vorkaufsrecht: Dinglich gesichert, nicht nur schuldrechtlich vereinbart
- Erbregelung: Sperrfristen und Umgangsregeln für Erben schriftlich fixiert
Der Bundesgerichtshof hat sich mit den spezifischen Konstruktionen neuerer Teilverkaufsmodelle noch kaum befasst. Die Rechtslage ist in Teilen ungeklärt. Das macht eine sorgfältige Einzelfallprüfung umso wichtiger. Wer Fragen zur Absicherung eines Wohnrechts oder zur vertraglichen Gestaltung eines Teilverkaufs hat, sollte sich an einen auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt wenden, bevor Unterschriften geleistet werden. Die Verbraucherzentrale bietet unter verbraucherzentrale.de erste Orientierungshilfen zu Immobilienthemen, ersetzt jedoch keine rechtliche Einzelberatung.
