Das Bad ist in vielen Mietwohnungen der Raum, der am stärksten polarisiert. Vergilbte Fliesendekor aus den 1990er Jahren, schlecht abziehende Duschwannen oder veraltete Armaturen treffen auf Mieter, die ihren Alltag angenehm gestalten wollen. Gleichzeitig ist das Badezimmer mietrechtlich einer der heikelsten Räume überhaupt, weil selbst kleine Eingriffe als bauliche Veränderung gelten können. Wer hier ohne Planung vorgeht, riskiert Schadensersatzforderungen oder Probleme bei der Wohnungsrückgabe.
Was gilt als bauliche Veränderung?
Das Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet zwischen Schönheitsreparaturen, die Mieter in aller Regel selbst vornehmen dürfen, und baulichen Veränderungen, für die die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist. Im Bad ist die Grenze schnell überschritten. Wände streichen oder einen neuen Duschvorhang aufhängen: unproblematisch. Fliesen abschlagen, eine Trennwand entfernen, eine Badewanne durch eine Dusche ersetzen oder sanitäre Anschlüsse umverlegen: eindeutig genehmigungspflichtig.
Entscheidend ist dabei immer die Frage, ob der ursprüngliche Zustand ohne unverhältnismäßigen Aufwand wiederhergestellt werden kann. Das Landgericht Berlin hat in einem Urteil aus dem Jahr 2022 (Az. 66 S 201/21) klargestellt, dass bereits das Anbohren von Fliesen zur Installation einer fest montierten Duschablage als bauliche Maßnahme gewertet werden kann, wenn dadurch die Substanz der Wand dauerhaft verändert wird.
Zustimmung des Vermieters: Form und Inhalt
Wer eine Umgestaltung plant, die über Kosmetik hinausgeht, muss die Erlaubnis des Vermieters einholen. Grundsatz: Die Erlaubnis sollte immer schriftlich eingeholt werden, auch wenn das Gesetz in vielen Fällen keine Schriftform vorschreibt. Eine mündliche Zusage ist im Streitfall kaum zu beweisen.
In der schriftlichen Anfrage an den Vermieter sollten folgende Punkte konkret beschrieben sein:
- Genaue Beschreibung der geplanten Maßnahme (zum Beispiel: Entfernung der bestehenden Badewanne, Installation einer bodengleichen Dusche mit Entwässerungsrinne)
- Verwendete Materialien und Ausführende (Fachbetrieb oder Eigenleistung)
- Erklärung, ob und in welcher Form bei Auszug zurückgebaut wird
- Zeitraum der Durchführung
Vermieter sind nicht verpflichtet, jede Umgestaltung zu genehmigen. Besteht jedoch ein berechtigtes Interesse des Mieters und entsteht dem Vermieter kein Nachteil, kann nach der Rechtsprechung eine Pflicht zur Duldung bestehen, etwa bei Maßnahmen zur barrierefreien Umgestaltung nach Paragraf 554 BGB.
Rückbaupflicht und Verjährung
Selbst mit Genehmigung bleibt in den meisten Fällen eine Rückbaupflicht bestehen, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Das bedeutet: Wer eine Badewanne durch eine Dusche ersetzt hat, muss bei Auszug im Zweifel die Badewanne wieder einbauen lassen. Die Kosten dafür können erheblich sein. Ein professioneller Ausbau einer Badewanne inklusive neuer Duschlösung kostet laut Handwerkerbetrieben in deutschen Großstädten je nach Aufwand zwischen 2.500 und 6.000 Euro.
Wichtig: Der Anspruch des Vermieters auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands verjährt gemäß Paragraf 548 BGB nach sechs Monaten ab Rückgabe der Wohnung. Mieter sollten diesen Zeitpunkt genau dokumentieren, am besten mit einem gemeinsam unterzeichneten Übergabeprotokoll inklusive Fotodokumentation.
Clevere Lösungen ohne Genehmigungspflicht
Gerade bei der Duschgestaltung gibt es inzwischen Produkte, die eine erhebliche optische Aufwertung ermöglichen, ohne dass ein Eingriff in die Bausubstanz nötig wäre. Duschrückwände aus Aluverbund beispielsweise werden vor die bestehenden Fliesen montiert und können mit Klebebefestigungen oder reversiblen Schienensystemen angebracht werden. Eine Duschrückwand Aluverbund Meer lässt sich so gestalten, dass sie das Bad optisch komplett transformiert, ohne dass Fliesen beschädigt oder Wände angebohrt werden müssen. Solche Lösungen liegen rechtlich regelmäßig im Bereich der Schönheitsreparaturen, sind also ohne Genehmigung zulässig, sofern die Befestigung rückstandslos entfernbar ist.
Ähnlich verhält es sich mit selbstklebenden Fliesenfolien, Duschvorhangsystemen an Klemmbefestigungen oder mobilen Trennwänden. Der Markt hat in den letzten Jahren auf die Nachfrage von Mietern reagiert. Wer sich auf diese Lösungen beschränkt, spart sich den bürokratischen Aufwand der Genehmigungseinholung und das Risiko des späteren Rückbaus.
Was passiert bei ungenehmigten Maßnahmen?
Wer ohne Erlaubnis umbaut, riskiert mehreres gleichzeitig. Erstens kann der Vermieter während der Mietzeit auf Wiederherstellung bestehen und die Kosten dem Mieter in Rechnung stellen. Zweitens kann eine ungenehmigte bauliche Veränderung im Extremfall ein Kündigungsgrund sein, wenn dadurch die Mietsache erheblich beschädigt wird. Drittens verliert der Mieter bei Auszug den Verhandlungsspielraum: Liegt keine Genehmigung vor, kann der Vermieter vollständige Wiederherstellung auf Kosten des Mieters verlangen, ohne sich auf eine etwaige Wertsteigerung anrechnen lassen zu müssen.
Das Amtsgericht München entschied 2023 (Az. 432 C 8154/22), dass ein Mieter, der eigenmächtig eine Badewanne entfernt und eine bodengleiche Dusche eingebaut hatte, nicht nur die Kosten des Rückbaus tragen musste, sondern zusätzlich für die Beschädigung der Abdichtungsebene haftete. Gesamtschaden: rund 4.800 Euro.
Checkliste vor jeder Badezimmermaßnahme
Bevor Mieter im Bad Hand anlegen, empfiehlt sich ein strukturierter Ablauf:
- Eingriff genau klassifizieren: Schönheitsreparatur oder bauliche Veränderung?
- Bei baulicher Veränderung: schriftliche Anfrage an den Vermieter mit vollständiger Beschreibung
- Genehmigung abwarten und schriftlich bestätigen lassen
- Rückbauregelung explizit in der Genehmigung festhalten lassen
- Fachbetrieb beauftragen und Rechnung aufbewahren
- Zustand vor und nach der Maßnahme fotografisch dokumentieren
Wer sich unsicher ist, ob eine geplante Maßnahme genehmigungspflichtig ist, sollte vor der Anfrage beim Vermieter rechtlichen Rat einholen. Ein kurzes Beratungsgespräch mit einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt kann deutlich günstiger sein als die späteren Kosten eines ungenehmigten Umbaus.
Redaktion anwalt-seiten.de
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