Ein Biergarten ist kein gewöhnliches Gewerbe. Die Nutzung ist saisonal, witterungsabhängig, lärmintensiv und oft auf historisch gewachsenen Grundstücken mit unklaren Eigentumsverhältnissen angesiedelt. Das macht die gewerbemietrechtliche Gestaltung komplizierter als bei einem Ladenlokal oder einem Bürogebäude. Wer hier als Betreiber oder Vermieter ohne sorgfältig verhandelten Vertrag agiert, läuft in vermeidbare Konflikte.
Gewerbemietrecht trifft Gastronomie: Was gilt für Biergärten?
Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt keine Sonderregelung für Gastronomie. Biergärten unterliegen dem allgemeinen Gewerbemietrecht, also den §§ 535 ff. BGB, ergänzt durch Pachtverhältnisse nach §§ 581 ff. BGB. Der entscheidende Unterschied: Wenn der Biergarten als laufendes Unternehmen mit Inventar, Gasleitungen, Zapfanlage und Außenmöblierung übertragen wird, liegt typischerweise ein Pachtvertrag vor, kein reiner Mietvertrag. Diese Unterscheidung hat erhebliche Konsequenzen für Kündigungsfristen, Haftung und Instandhaltungspflichten.
Beim Pachtvertrag schuldet der Pächter grundsätzlich den Erhalt der Ertragsfähigkeit des Objekts. Das heißt konkret: Schäden an der Zapfanlage, defekte Sonnenschirme oder eine reparaturbedürftige Außentheke gehen zunächst zu Lasten des Pächters, sofern der Vertrag nichts anderes regelt. Wer das nicht weiß, erlebt beim Auszug eine böse Überraschung.
Vertragsgestaltung: Diese Klauseln entscheiden über Erfolg oder Streit
Der Teufel steckt im Vertragswerk. Besonders praxisrelevant sind folgende Punkte:
- Nutzungszweck: Der Vertrag muss den Betrieb als Biergarten ausdrücklich gestatten, einschließlich Außenbewirtschaftung und Musikbeschallung bis zur immissionsschutzrechtlich zulässigen Grenze. Eine Klausel wie „Nutzung als Gaststätte“ reicht nicht, wenn der Vermieter später den Außenbereich sperrt.
- Saisonale Mietstruktur: Biergärten erwirtschaften 80 bis 90 Prozent ihres Jahresumsatzes zwischen April und Oktober. Eine gleichmäßige Monatsmiete bildet das ab, kann aber durch eine umsatzabhängige Komponente ergänzt werden, was Verhandlungsgeschick erfordert.
- Instandhaltungspflichten: Klar regeln, wer für Dach, Außenpflaster, Bäume, Kanalisation und Stromanschlüsse zuständig ist. Kastanienbäume etwa, die in klassischen Biergärten unverzichtbar sind, verursachen regelmäßig erhebliche Kosten durch Krankheiten oder Sturmschäden.
- Weitervermietung und Unterverpachtung: Soll der Betreiber Teilflächen für Veranstaltungen überlassen dürfen? Ohne ausdrückliche Erlaubnis im Vertrag ist das nach § 540 BGB nicht zulässig.
- Konkurrenzschutz: Relevant, wenn das Objekt Teil eines größeren Areals ist. Ein Biergarten in einer Freizeitanlage hat ein legitimes Interesse daran, dass der Vermieter im selben Komplex keinen zweiten Außengastronomiebetrieb ansiedelt.
Laufzeit und Kündigung: Besonderheiten im Saisonbetrieb
Gewerbemietverträge können grundsätzlich frei gestaltet werden. Typisch sind Laufzeiten von fünf oder zehn Jahren mit anschließenden Verlängerungsoptionen. Für Biergärten empfiehlt sich eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren, weil Investitionen in Mobiliar, Küchenausstattung und Betriebszulassungen selten unter zwei Jahren amortisiert werden.
Fehlt eine feste Laufzeit, gilt die gesetzliche Kündigungsfrist. Bei Pachtverträgen beträgt diese nach § 594a BGB sechs Monate zum Ende eines Pachtjahres. Das kann für Betreiber existenzbedrohend sein, wenn der Vermieter kündigt, während gerade in die Saison investiert wurde. Wer sich umfassend über die Besonderheiten des Betriebs informieren möchte, findet auf dem Biergarten-Ratgeber eine praxisnahe Übersicht zu Betrieb und Regulierungen.
Sogenannte Schriftformklauseln sind im Gewerbemietrecht besonders heikel. Nach § 550 BGB müssen Miet- und Pachtverträge mit einer Laufzeit über einem Jahr schriftlich abgeschlossen werden, andernfalls gelten sie als auf unbestimmte Zeit geschlossen und sind ordentlich kündbar. Mündliche Nebenabreden, die nicht in den Vertrag aufgenommen werden, können dazu führen, dass der gesamte Vertrag als formunwirksam gilt und die Fünfjahresbindung entfällt.
Behördliche Genehmigungen und mietrechtliche Konsequenzen
Ein Biergarten benötigt mehrere behördliche Genehmigungen: die gaststättenrechtliche Erlaubnis, in manchen Bundesländern eine gesonderte Außenwirtschaftsgenehmigung, gegebenenfalls denkmalschutzrechtliche Freigaben und bei Musikveranstaltungen eine Einzelfallprüfung nach der TA Lärm. Die entscheidende Frage im Mietverhältnis ist: Wer trägt das Genehmigungsrisiko?
Seriöse Vermieter stellen sicher, dass das Grundstück und die vorhandene Bausubstanz für den vereinbarten Nutzungszweck zugelassen sind. Scheitert die Genehmigung an baulichen Mängeln des Objekts, hat der Mieter unter Umständen Anspruch auf Mietminderung oder außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB. Scheitert sie dagegen an der Person des Betreibers, zum Beispiel wegen fehlender Zuverlässigkeit nach dem Gaststättenrecht, trägt der Betreiber das Risiko allein.
In der Praxis empfiehlt sich folgende vertragliche Lösung: Der Pachtvertrag wird aufschiebend bedingt durch die Erteilung aller notwendigen Genehmigungen geschlossen. Damit ist weder Vermieter noch Betreiber an einen Vertrag gebunden, der mangels Zulassung nicht erfüllt werden kann.
Betriebspflicht und Schließung: Was dürfen Vermieter verlangen?
Viele Gewerbemietverträge enthalten Betriebspflichtklauseln. Der Mieter ist dann verpflichtet, das Lokal zu den üblichen Betriebszeiten geöffnet zu halten. Für Biergärten ist das besonders problematisch: Temperaturen unter 12 Grad Celsius oder anhaltender Regen machen einen wirtschaftlichen Betrieb schlicht unmöglich. Gerichte haben solche Klauseln für Saisonbetriebe gelegentlich einschränkend ausgelegt, aber darauf verlassen sollte sich kein Betreiber.
Besser ist eine vertraglich vereinbarte Winterpause, die klar definiert, in welchen Monaten keine Betriebspflicht besteht und ob in dieser Zeit eine reduzierte Miete gilt. Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Münchner Biergartenpächter zahlte Vollmiete von Oktober bis März, obwohl der Betrieb laut Vertrag von November bis März ruhen durfte. Die Klausel war unklar formuliert; der Rechtsstreit kostete beiden Seiten mehr als eine sorgfältige Vertragsgestaltung im Vorfeld gekostet hätte.
Mieterhöhungen und Indexierung
Im Gewerbemietrecht sind Staffelmieten und Indexmieten zulässig und weit verbreitet. Bei Indexmieten wird die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Bei einer Inflationsrate von 2,5 Prozent jährlich bedeutet das über fünf Jahre eine Mietsteigerung von rund 13 Prozent. Das ist bei langfristiger Kalkulation erheblich.
Alternativ verhandeln manche Betreiber eine umsatzbezogene Miete: Ein Festanteil zuzüglich eines prozentualen Anteils am Jahresumsatz, typischerweise zwischen 6 und 10 Prozent. Das schützt den Betreiber in schwachen Jahren, ist aber buchhalterisch aufwendig und erfordert ein vertragliches Einsichtsrecht des Vermieters in Umsatzzahlen.
Fazit: Ohne Anwalt kein belastbarer Pachtvertrag
Die Kombination aus saisonalem Betrieb, behördlichen Genehmigungen, Lärm- und Immissionsrecht sowie der erheblichen Investitionssumme, die ein Biergarten erfordert, macht den Pachtvertrag zu einem der komplexesten Dokumente im Gewerbemietrecht. Standardmuster aus dem Internet sind dafür ungeeignet. Wer als Betreiber oder Vermieter in eine solche Vertragssituation geht, sollte einen auf Gewerbemietrecht spezialisierten Anwalt einschalten, bevor der erste Entwurf unterschrieben wird. Die Kosten dafür liegen weit unter dem, was ein jahrelanger Rechtsstreit kostet.
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