Wer in den letzten zehn Jahren Immobilien im Allgäu gekauft hat, schaut heute auf deutlich gestiegene Bestandswerte. Oberstdorf, Kempten, Sonthofen und das Umland von Füssen haben sich zu begehrten Lagen entwickelt, die weit über Bayern hinaus Aufmerksamkeit genießen. Doch hohe Einstiegspreise allein machen noch keine gute Kapitalanlage. Wer hier investieren will, muss den Markt verstehen, die steuerlichen Rahmenbedingungen kennen und die rechtlichen Risiken einschätzen können.
Warum das Allgäu als Anlageregion interessant bleibt
Die Nachfrage nach Wohnraum im Allgäu speist sich aus mehreren stabilen Quellen: Tourismus, Zuzug aus dem Großraum München und eine vergleichsweise geringe Neubautätigkeit bei gleichzeitig begrenzten Bauflächen. Laut Statistischen Bundesamt lag die Leerstandsquote in ländlichen Tourismusgemeinden Bayerns zuletzt deutlich unter dem Bundesdurchschnitt, was auf eine strukturell hohe Auslastung des Bestands hindeutet. Gleichzeitig sind die Kaufpreise in manchen Gemeinden im Oberallgäu seit 2015 um mehr als 60 Prozent gestiegen.
Das bedeutet für Neuinvestoren: Die Zeiten einfacher Schnäppchen sind vorbei. Wer heute in Oberstdorf eine Zwei-Zimmer-Wohnung kauft, zahlt schnell 5.000 bis 6.500 Euro pro Quadratmeter. Eine Bruttomietrendite von drei Prozent ist in solchen Lagen oft das Maximum, sofern man dauerhaft vermietet. Wer auf Ferienvermietung setzt, kann theoretisch mehr herausholen, trägt aber höhere Verwaltungskosten, saisonale Leerstände und ein deutlich komplexeres rechtliches Umfeld.
Ferienvermietung: Möglichkeiten und rechtliche Grenzen
Die Ferienvermietung gilt vielen Anlegern als Königsweg im Allgäu. Die Realität ist differenzierter. Viele Gemeinden haben in den letzten Jahren Zweckentfremdungssatzungen erlassen oder verschärft. Das bedeutet: Wer eine Wohnung dauerhaft als Ferienwohnung vermarktet, benötigt in bestimmten Gemeinden eine behördliche Genehmigung. Ohne diese riskiert man Bußgelder und im schlimmsten Fall die Rückumwandlungspflicht.
Hinzu kommen steuerliche Fragen. Die Ferienvermietung ist grundsätzlich als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen. Wird die Wohnung teilweise selbst genutzt, sind die Betriebsausgaben nur anteilig abzugsfähig. Eine Gewinnerzielungsabsicht muss gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden, andernfalls stuft die Behörde die Tätigkeit als Liebhaberei ein, was den Verlustabzug ausschließt. Wer sich über die steuerlichen Grundlagen informieren möchte, findet im Einkommensteuergesetz die relevanten Paragrafen zu Vermietungseinkünften, insbesondere die Paragrafen 21 und 9.
Marktüberblick und Preisniveaus
Ein direkter Vergleich ausgewählter Allgäu-Standorte zeigt, wie unterschiedlich die Bedingungen sind:
| Ort | Ø Kaufpreis (€/m²) | Ø Kaltmiete (€/m²) | Bruttorendite (ca.) |
|---|---|---|---|
| Oberstdorf | 5.800 | 12,50 | 2,6 % |
| Kempten | 3.400 | 11,20 | 3,9 % |
| Sonthofen | 3.900 | 11,80 | 3,6 % |
| Füssen | 4.600 | 12,00 | 3,1 % |
Die Zahlen zeigen: Kempten als größtes urbanes Zentrum der Region bietet derzeit die attraktivsten Renditekennzahlen bei gleichzeitig stabiler Dauervermietungsnachfrage. Oberstdorf hingegen lebt stärker von Wertsteigerungserwartungen als von laufenden Erträgen.
Worauf Käufer bei der Objektprüfung achten sollten
Wer in Bestandsobjekte investiert, steht vor einer Reihe von Prüfpflichten. Besonders relevant im Allgäu: der energetische Zustand älterer Gebäude. Viele Immobilien in den Tourismusgemeinden stammen aus den 1970er und 1980er Jahren und haben erheblichen Sanierungsbedarf. Der Energieausweis gibt erste Hinweise, ersetzt aber keine sorgfältige Begehung mit einem Bausachverständigen. Heizungsanlage, Dach, Fenster und Dämmstandard sollten dokumentiert sein, bevor ein Kaufpreis als angemessen beurteilt wird.
Wer regional nach geeigneten Objekten sucht, wird bei Anbietern mit echter Marktkenntnis fündig. Immobilien im Allgäu werden von verschiedenen regionalen Maklern angeboten, deren Portfolios sich in Lage, Preisklasse und Nutzungskonzept erheblich unterscheiden. Entscheidend ist, sich vor einem Angebot bereits über die eigene Finanzierungsstrategie und das gewünschte Nutzungsmodell im Klaren zu sein.
Beim Kaufvertrag selbst sind Klauseln zur Haftung für Sachmängel besonders zu beachten. Der Gewährleistungsausschluss „gekauft wie gesehen“ ist im privaten Immobilienverkauf üblich, schützt den Verkäufer aber nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln. Wer als Käufer nachweisen kann, dass dem Verkäufer bekannte Schäden gezielt nicht offenbart wurden, hat Ansprüche aus Arglist, auch nach notariellem Vertragsschluss.
Finanzierung, Grunderwerbsteuer und laufende Kosten
Bayern erhebt eine Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent auf den Kaufpreis. Das ist im Bundesvergleich günstig, fällt bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro aber trotzdem mit 14.000 Euro ins Gewicht. Dazu kommen Notarkosten von etwa 1,0 bis 1,5 Prozent und, sofern ein Makler eingeschaltet ist, eine Provision von bis zu 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer für jede Seite. Die Gesamtnebenkosten liegen damit schnell bei acht bis neun Prozent des Kaufpreises, ein Betrag, der die Anfangsrendite spürbar drückt.
Bei der Finanzierungsplanung sollten Anleger außerdem die Instandhaltungsrücklage nicht unterschätzen. Für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern ist in der Regel eine Hausgeldabrechnung verfügbar, aus der die bisherigen Rücklagenentnahmen und der aktuelle Rücklagenstand ablesbar sind. Eine zu gering dotierte Rücklage kann auf zukünftige Sonderumlagen hindeuten.
Rechtliche Begleitung: Wann ein Anwalt sinnvoll ist
Viele Immobilienkäufe im Allgäu laufen problemlos ab, aber die Fehlerquellen sind vielfältig. Bereits beim Letter of Intent, der häufig formlos zwischen Käufer und Verkäufer ausgetauscht wird, können bindende Verpflichtungen entstehen, die Käufer unterschätzen. Spätestens wenn Kaufvertragsklauseln unklar formuliert sind, Baugenehmigungen fehlen oder ein Erbbaurecht an der Liegenschaft besteht, empfiehlt sich die Einschaltung eines auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalts.
Das gilt auch für Konflikte innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften. Das seit 2020 reformierte Wohnungseigentumsgesetz hat die Rechte der Gemeinschaft gegenüber einzelnen Eigentümern gestärkt. Wer als Kapitalanleger Teil einer solchen Gemeinschaft wird, sollte die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen kennen, bevor er unterschreibt. Hintergrundinformationen zum rechtlichen Rahmen des Wohnungseigentums liefert der entsprechende Artikel bei Wikipedia zum Wohnungseigentumsgesetz.
Immobilien im Allgäu sind keine risikofreie Anlage, aber eine mit nachvollziehbaren Fundamentaldaten. Wer sich die Zeit nimmt, den Markt, das Objekt und den rechtlichen Rahmen sorgfältig zu prüfen, findet auch heute noch Investments, die langfristig Sinn ergeben.
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