Ob Erbschaft, Scheidung, Streit unter Gesellschaftern oder der Verkauf einer Immobilie: Oft entscheidet ein einziges Wertgutachten darüber, ob Sie zu viel zahlen, zu wenig bekommen oder vor Gericht plötzlich schlechte Karten haben. Doch in vielen dieser Fälle lohnt es sich genauer hinzuschauen. Besonders in strittigen Verfahren kann die Plausibilisierung eine wirksame Grundlage bieten, um die Aussagen eines Gutachtens zu entkräften oder eine eigene Argumentationsgrundlage zu schaffen.
„Quis custodiet ipsos custodes?“ („Wer bewacht die Wächter?“) fragte einst satirisch der Dichter Juvenal mit Blick auf die selbst nicht immer sittentreuen Moralwächter im alten Rom. Dieses Zitat passt erstaunlich gut zum heutigen Umgang mit Gutachten. Diese spielen in vielen Lebensbereichen eine wichtige Rolle – etwa als Entscheidungsgrundlage für Richter, bei Finanzierungsfragen oder im Falle von Unklarheiten nach einer Erbschaft.
Warum sollte man ein bereits vorliegendes privates oder gerichtliches Gutachten nochmals überprüfen lassen?
„Die Plausibilisierung von Gutachten umfasst die Überprüfung und Validierung der Ergebnisse und Annahmen eines bestehenden Immobiliengutachtens. Dabei wird geprüft, ob das Gutachten schlüssig ist.“, erklärt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung.
Bei der Plausibilisierung geht es nicht darum, ein altes Gutachten für viel Aufwand und Geld durch ein neues Testat zu ersetzen. Vielmehr wird das bisherige Gutachten „plausibilisiert“, also vor allem auf Stimmigkeit und Aktualität hin überprüft. Das übernimmt ein Profi. Anschließend erhält der Auftraggeber die Plausibilisierung in Form einer Stellungnahme für seine konkreten Zwecke – etwa für den Dialog in der Erbengemeinschaft oder die konkrete Verkaufsverhandlung bei der Veräußerung einer Immobilie.
Die Plausibilisierung wird bei Immobilien besonders häufig eingesetzt, wenn es darum geht, ein früheres Gutachten zu bewerten oder gar – ganz oder in Teilen – anzuzweifeln bei Immobilienobjekten, die vor Gericht gelandet sind und/oder bei denen kein Zutrittsrecht zur Immobilie besteht. Viele Rechtsanwälte schalten gerade dann professionelle Gutachter ein. So kann im besten Fall gar am Ende ein langes Verfahren vor Gericht verhindert oder zumindest deutlich verkürzt werden.
André Heid: „Bei der Plausibilisierung von Gutachten wird überprüft, ob der Inhalt eines Gutachtens nachvollziehbar und richtig ist. Möchte ein Rechtsanwalt ein gerichtliches Gutachten anfechten, holt er sich professionelle Hilfe von einem zertifizierten Sachverständigen. Denn trotz mathematischer Verfahren sind Gutachten letztendlich Schätzwerte.“ Und weiter: „Wer sich auf ein Gutachten verlässt, sollte dessen Qualität kennen. Wir prüfen vor Einreichung des Gutachtens vor Gericht oder bei einer Behörde, ob die Zahlen und Methoden wirklich stimmen.“
Auch bei Gutachten für gewerbliche Immobilien spielt die Plausibilisierung eine wichtige Rolle
Auch im geschäftlichen Umfeld, etwa beim Ausscheiden eines Gesellschafters, spielt die Plausibilisierung von bestehenden Gutachten für Gewerbeimmobilien eine wichtige Rolle. Immobilienwerte sind häufig Teil nicht ausgewiesene Vermögenswerte – nur ein plausibilisiertes Gutachten schafft Klarheit.
Der erste Blick bei einer Plausibilisierung richtet sich immer auf die Wahl des Bewertungsverfahrens. In Deutschland sind drei Verfahren gesetzlich zugelassen: das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Welches davon angewendet wird, hängt wesentlich von der Art und Nutzung der Immobilie ab. Eine falsche Verfahrenswahl kann zu erheblichen Verzerrungen führen und ist daher ein klassischer Angriffspunkt.
In rechtlichen Auseinandersetzungen zählt nicht nur die fachliche Richtigkeit, sondern auch die gerichtsfeste Aufbereitung des Gutachtens. André Heid: „Unsere Kunden erhalten keine Standardbewertung, sondern eine klar strukturierte, fachlich belastbare
Analyse, die sich nahtlos in Ihre juristische Strategie einfügt – effizient, diskret und gerichtsfest dokumentiert.“
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