§ 1026 BGB: Wann Grundstücksteile von einer Dienstbarkeit frei werden

§ 1026 BGB regelt, wann bei der Teilung eines belasteten Grundstücks einzelne Grundstücksteile von einer Grunddienstbarkeit frei werden. Entscheidend ist, ob die Ausübung des Rechts verbindlich auf einen bestimmten Bereich beschränkt ist: Die außerhalb dieses Bereichs liegenden Teile werden mit der Teilung kraft Gesetzes lastenfrei. Die Vorschrift betrifft insbesondere Wegerechte, Leitungsrechte und vergleichbare Dienstbarkeiten – nicht die Grundlagen des Nießbrauchsrechts. [1]

Für den Nießbrauch an Sachen ist insbesondere § 1030 BGB maßgeblich. Diese Vorschrift ermöglicht eine Belastung, aufgrund derer der Berechtigte die Nutzungen einer Sache ziehen darf. Ob ein Recht infolge einer Grundstücksteilung erlischt, muss anhand seiner Rechtsart, seines Inhalts und der Teilungsunterlagen beurteilt werden. [3]

Die wichtigsten Ergebnisse:

Was regelt § 1026 BGB – und was nicht?

Die Vorschrift im deutschen Sachenrecht

§ 1026 BGB gehört zu den Vorschriften über Grunddienstbarkeiten. Der Gesetzestext lautet:

Die Vorschrift verhindert, dass eine Dienstbarkeit nach einer Grundstücksteilung auch solche selbstständigen Grundstücke weiterhin belastet, die vollständig außerhalb ihres verbindlich begrenzten Ausübungsbereichs liegen.

Dabei sind zwei Fragen auseinanderzuhalten: Erstens ist zu bestimmen, auf welchen Flächen die Dienstbarkeit ausgeübt werden darf. Zweitens ist zu prüfen, ob die durch Teilung entstandenen Grundstücke außerhalb dieses Bereichs liegen. Eine Grundstücksteilung allein beseitigt die Belastung nicht. [1]

Warum § 1030 BGB für das Nießbrauchsrecht maßgeblich ist

§ 1026 BGB enthält dagegen weder die grundlegende Definition des Nießbrauchs noch dessen Pflichtenkatalog. Aussagen über eine allgemeine „Haftung beim Nießbrauch gemäß § 1026 BGB“ vermischen unterschiedliche Regelungsbereiche.

Aus § 1026 BGB lässt sich insbesondere kein allgemeines automatisches Erlöschen eines Nießbrauchs bei einer Grundstücksteilung ableiten. Hierfür sind die eigenständigen Nießbrauchsvorschriften und die konkrete Bestellung des Rechts maßgeblich. [1][3][6]

Grunddienstbarkeit, persönliche Dienstbarkeit und Nießbrauch unterscheiden

Eine Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB belastet ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks. Das belastete Grundstück wird als *dienendes Grundstück*, das begünstigte als *herrschendes Grundstück* bezeichnet. [2]

Mögliche Inhalte sind:

• das Recht, einen bestimmten Weg zu begehen oder zu befahren;
• das Recht, Leitungen über ein fremdes Grundstück zu führen;
• das Verbot bestimmter Bebauungen;
• der Ausschluss bestimmter Eigentümerbefugnisse gegenüber dem anderen Grundstück.

Eine Grunddienstbarkeit muss dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks einen Vorteil für dessen Benutzung bieten; dies bestimmt § 1019 BGB. Berechtigt ist grundsätzlich der jeweilige Eigentümer dieses Grundstücks. Ein Eigentümerwechsel lässt diese Zuordnung als solche unberührt. [2][6]

Beschränkte persönliche Dienstbarkeit: Das Recht steht einem bestimmten Berechtigten zu

Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB steht einem bestimmten Berechtigten zu, nicht dem jeweiligen Eigentümer eines herrschenden Grundstücks. Ihr Inhalt kann eine näher festgelegte Grundstücksnutzung oder eine andere nach § 1018 BGB zulässige Befugnis sein. [4]

Ein Leitungsrecht kann daher je nach Gestaltung eine Grunddienstbarkeit oder eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit sein. Entscheidend ist nicht allein die Bezeichnung „Leitungsrecht“, sondern insbesondere die rechtliche Zuordnung des Rechts.

§ 1090 Absatz 2 BGB erklärt § 1026 BGB für entsprechend anwendbar. Auch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann deshalb auf neu entstandenen Grundstücken erlöschen, die vollständig außerhalb ihres maßgeblichen Ausübungsbereichs liegen. [4]

Wohnungsrecht und Nießbrauch: Unterschiedlicher Nutzungsumfang

Das dingliche Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist eine besondere beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Es erlaubt, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Hinzu kommen die gesetzlich geregelten Befugnisse zur Aufnahme bestimmter Personen und, bei einem auf einen Gebäudeteil beschränkten Recht, zur Mitbenutzung gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen. [5]

Der Nießbrauch ist grundsätzlich auf einen umfassenderen Nutzungsgenuss ausgerichtet. Er kann die Vermietung und den Bezug der Mieten umfassen. Ein Wohnungsrecht vermittelt eine entsprechende Vermietungsbefugnis nicht automatisch. [3][5]

| Recht | Berechtigter | Typischer Inhalt | Bedeutung von § 1026 BGB |

|---|---|---|---|

| Grunddienstbarkeit | Jeweiliger Eigentümer eines anderen Grundstücks | Weg, Leitung, Nutzungsbeschränkung | Unmittelbar anwendbar |

| Beschränkte persönliche Dienstbarkeit | Bestimmter Berechtigter | Einzelne Grundstücksnutzungen oder sonstige zulässige Befugnisse | Entsprechend anwendbar |

| Dingliches Wohnungsrecht | Bestimmte berechtigte Person | Nutzung als Wohnung | Über § 1090 Absatz 2 BGB entsprechend anwendbar |

| Nießbrauch | Bestimmter Nießbraucher | Grundsätzlich umfassender Nutzungsgenuss | Keine allgemeine Freistellungsgrundlage für den Nießbrauch |

Die Abgrenzung ergibt sich aus §§ 1018, 1030, 1090 und 1093 BGB. [2][3][4][5]

Voraussetzungen der Lastenfreiheit nach § 1026 BGB

1. Das belastete Grundstück wird rechtlich geteilt

§ 1026 BGB setzt die Teilung des dienenden Grundstücks voraus. Eine neue tatsächliche Nutzung, ein Zaun oder eine interne Flächenaufteilung unter Familienmitgliedern reichen dafür nicht aus. [1]

Zu unterscheiden sind das Grundstück im Grundbuchrecht und das Flurstück im Liegenschaftskataster. Ein Grundstück kann mehrere Flurstücke umfassen. Eine bloße katastermäßige Zerlegung schafft daher nicht notwendigerweise bereits selbstständige Grundstücke im grundbuchrechtlichen Sinn.

Festzustellen ist, welche selbstständigen Grundstücke durch die grundbuchrechtliche Teilung entstehen und welche Flächen ihnen zugeordnet werden. Hierfür sind insbesondere das Bestandsverzeichnis und die katastermäßigen Nachweise heranzuziehen; § 2 GBO regelt die grundbuchmäßige Grundstücksbezeichnung und Anforderungen an die Abschreibung von Grundstücksteilen. [7]

2. Der Ausübungsbereich ist verbindlich beschränkt

Das zentrale Tatbestandsmerkmal ist die Beschränkung der Ausübung auf einen bestimmten Grundstücksteil. [1]

Eine solche Beschränkung kann sich insbesondere aus der Grundbucheintragung und der dort in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung ergeben. Nach § 874 BGB darf zur näheren Bezeichnung des Rechtsinhalts auf diese Bewilligung Bezug genommen werden. Ein wirksam einbezogener Lageplan kann beispielsweise den Verlauf eines Weges oder einer Leitung bestimmen. [6]

Eine räumliche Festlegung als eingetragener Rechtsinhalt ist jedoch nicht in jedem Fall erforderlich. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann für § 1026 BGB auch eine außerhalb des Grundbuchs verbindlich festgelegte Ausübungsstelle maßgeblich sein. Insbesondere ist zwischen der Änderung eines bereits festgelegten dinglichen Rechtsinhalts und der Konkretisierung einer bei der Bestellung offengebliebenen Ausübungsstelle zu unterscheiden. Für Letztere kann eine Vereinbarung über die Ausübung genügen. [11]

Auch eine einvernehmliche tatsächliche Handhabung kann eine solche Festlegung erkennen lassen. Erforderlich ist aber, dass sich aus den Umständen eine verbindliche Beschränkung ergibt; eine nur vorläufige Nutzung, eine einseitige Wahl des Berechtigten oder die bloße Nichtnutzung anderer Flächen darf damit nicht gleichgesetzt werden. Eine verbindliche Konkretisierung der Ausübungsstelle kann auch für Rechtsnachfolger maßgeblich sein. Daraus folgt keine allgemeine Bindung späterer Eigentümer an beliebige private Nebenabreden. Entscheidend bleibt, ob die Ausübungsstelle des bestehenden Rechts festgelegt oder lediglich eine persönliche Verpflichtung vereinbart wurde. [11]

Die bloße Beobachtung, dass bislang nur eine Teilfläche genutzt wurde, genügt deshalb nicht ohne Weiteres. Zu prüfen ist, ob das Recht verbindlich auf diese Fläche begrenzt ist oder weiterhin auch auf anderen Flächen ausgeübt werden darf. Soll dagegen ein bereits feststehender dinglicher Rechtsinhalt geändert werden, sind grundsätzlich §§ 873 und 877 BGB zu beachten. Die gesetzliche Möglichkeit einer Verlegung nach § 1023 BGB ist davon zu unterscheiden. [6][11]

3. Das neue Grundstück liegt vollständig außerhalb des Ausübungsbereichs

Ein neu entstandenes Grundstück wird vollständig frei, wenn es außerhalb des maßgeblichen Ausübungsbereichs liegt. Verläuft ein verbindlich festgelegter Wegestreifen auch über dieses Grundstück, scheidet dessen vollständige Befreiung nach § 1026 BGB aus. [1]

Bei Leitungsrechten darf sich die Prüfung nicht ohne Weiteres auf die Lage des Rohres oder Kabels beschränken. Zum Rechtsinhalt können beispielsweise gehören:

• ein Schutzstreifen;
• Zutritts- oder Zufahrtsrechte zur Wartung;
• Befugnisse zum Austausch der Leitung;
• Beschränkungen für Bebauung oder Bepflanzung.

Ob solche Befugnisse bestehen und welche Flächen sie erfassen, ist anhand des konkreten Rechts zu bestimmen. Ein Plan, der nur die Leitung selbst zeigt, kann deshalb für die Beurteilung unzureichend sein. [2][4][6]

4. Die Rechtsfolge tritt kraft Gesetzes ein

Sind die Voraussetzungen erfüllt, werden die betreffenden Grundstücksteile mit der rechtlichen Teilung kraft Gesetzes frei. Das materielle Erlöschen setzt keine rechtsgeschäftliche Zustimmung des Berechtigten voraus. [1]

Davon ist die Grundbuchlage zu unterscheiden. Wird ein erloschenes Recht weiterhin eingetragen geführt, stimmen Buchlage und materielle Rechtslage nicht überein. Die gesetzliche Lastenfreiheit bewirkt nicht selbst die Entfernung der Eintragung. Für deren Berichtigung gelten die grundbuchrechtlichen Voraussetzungen. [7]

Auslegung und gerichtliche Prüfung: Worauf es im Streit ankommt

Der dokumentierte Rechtsinhalt steht im Mittelpunkt

Bei der Prüfung ist zunächst zu ermitteln, welchen Inhalt das bestehende Recht hat und ob seine Ausübung räumlich verbindlich beschränkt ist.

Wesentliche Ausgangspunkte sind:

• der Wortlaut der Grundbucheintragung;
• die zulässig in Bezug genommene Eintragungsbewilligung;
• rechtlich einbezogene Pläne;
• gegebenenfalls weitere Umstände einer verbindlichen Festlegung der Ausübungsstelle;
• die Zuordnung dieser Flächen zu den durch Teilung entstandenen Grundstücken.

§ 874 BGB bildet die gesetzliche Grundlage für die Bezugnahme auf die Bewilligung. Soll der dingliche Rechtsinhalt rechtsgeschäftlich geändert werden, sind insbesondere §§ 873 und 877 BGB zu beachten. Davon zu unterscheiden sind Vereinbarungen, die lediglich die Ausübung eines unverändert bestehenden Rechts konkretisieren. [6][11]

Nicht jede private Nebenabrede verändert somit die Grunddienstbarkeit selbst. Umgekehrt darf eine außerhalb des Grundbuchs erfolgte Konkretisierung nicht allein wegen ihrer fehlenden Eintragung als bedeutungslos behandelt werden. Zu prüfen sind ihr Gegenstand, ihre Verbindlichkeit und ihre Wirkung gegenüber den jeweils betroffenen Eigentümern. Die materielle Wirksamkeit einer solchen Festlegung ersetzt außerdem nicht den formgerechten Nachweis im Grundbuchverfahren. [7][11]

Tatsächliche Nichtnutzung ist keine verlässliche Löschungsgrundlage

Dass ein Weg seit Jahren nicht begangen oder befahren wurde, beweist für sich genommen weder eine verbindliche räumliche Beschränkung noch das Erlöschen des Rechts. § 1026 BGB sieht keine allgemeine Erlöschensfolge wegen Nichtgebrauchs vor. [1]

Auch aus einem Hindernis darf nicht ohne Weiteres auf Lastenfreiheit geschlossen werden. § 1028 BGB enthält besondere Regeln für Anlagen, die einer Grunddienstbarkeit widersprechen: Verjährt der Anspruch auf Beseitigung der Beeinträchtigung, erlischt die Dienstbarkeit insoweit, als der Bestand der Anlage mit ihr in Widerspruch steht. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, bedarf einer eigenständigen Prüfung. [6]

Wer ein bestehendes Recht beeinträchtigt, muss mit Abwehransprüchen rechnen. § 1027 BGB verweist für die Beeinträchtigung einer Grunddienstbarkeit auf § 1004 BGB. [6]

Die Teilung des herrschenden Grundstücks folgt anderen Regeln

Wird das begünstigte Grundstück geteilt, ist § 1025 BGB einschlägig. Grundsätzlich besteht die Dienstbarkeit zugunsten der einzelnen Teile fort; ihre Ausübung darf für den Eigentümer des belasteten Grundstücks jedoch nicht beschwerlicher werden. Gereicht sie nur einem oder einigen der neuen Teile zum Vorteil, steht sie den Eigentümern der übrigen Teile nicht zu. [8]

Vor jeder weiteren Prüfung muss deshalb geklärt werden, welches Grundstück geteilt wird.

Typische Fälle aus der Immobilienpraxis

Ein Wegerecht liegt ausschließlich auf einem der neuen Grundstücke

Ein Grundstück ist mit einem Wegerecht belastet, dessen Ausübung in der wirksam in Bezug genommenen Bewilligung eindeutig auf einen südlichen Streifen beschränkt ist. Nach der Teilung liegt dieser Streifen vollständig auf einem der beiden neuen Grundstücke.

Das andere Grundstück wird nach § 1026 BGB frei, sofern keine weiteren vom Recht erfassten Ausübungsflächen darauf liegen. Für die Grundbuchberichtigung müssen die räumliche Begrenzung und deren Zuordnung zu den neuen Grundstücken in der erforderlichen Weise nachgewiesen werden. [1][6][7]

Der tatsächlich benutzte Weg ist schmaler als das bestellte Recht

Die Beteiligten benutzen seit langer Zeit nur eine schmale Zufahrt. Die Bewilligung lässt jedoch eine räumlich weitergehende Ausübung zu.

Die vorhandenen Fahrspuren allein rechtfertigen keine Freistellung. Zunächst ist zu klären, ob die schmale Zufahrt verbindlich als Ausübungsstelle eines räumlich noch nicht abschließend konkretisierten Rechts festgelegt wurde oder lediglich tatsächlich benutzt wird. Gewährt das Recht dagegen bereits seinem feststehenden Inhalt nach eine bestimmte größere Wegbreite, darf deren bloße Nichtausnutzung nicht als Inhaltsänderung behandelt werden. [6][11]

Fehlt eine wirksame Beschränkung, kann eine Vereinbarung über die künftige Ausübung oder eine förmliche Inhaltsänderung des Rechts erforderlich sein. Welche Gestaltung genügt, hängt vom bestehenden Rechtsinhalt ab. Eine erst nach der Teilung vereinbarte Beschränkung belegt nicht ohne Weiteres, dass die Lastenfreiheit bereits bei der Teilung eingetreten war. [1][6]

Eine abgetrennte Gartenfläche gehört zum Umfeld eines Wohnungsrechts

Ein Wohnungsrecht betrifft Räume in einem Haus; der Eigentümer möchte einen unbebauten Gartenbereich abtrennen.

Entscheidend ist, ob das Recht auch diesen Bereich erfasst. Neben der Wohnnutzung können vereinbarte Mitbenutzungsrechte, Zugänge und die Befugnisse nach § 1093 Absatz 3 BGB relevant sein. Eine Gartenmitbenutzung folgt allerdings nicht allein daraus, dass ein Garten vorhanden ist.

Liegt der abgetrennte Grundstücksteil vollständig außerhalb des maßgeblichen Ausübungsbereichs, kommt eine Freistellung nach § 1090 Absatz 2 in Verbindung mit § 1026 BGB in Betracht. [1][4][5]

Ein Grundstück mit vorbehaltenem Nießbrauch wird aufgeteilt

Eltern übertragen eine Immobilie auf ihre Kinder und behalten sich einen Nießbrauch vor. Später soll ein Teil des Grundstücks verkauft werden.

§ 1026 BGB ist keine allgemeine Grundlage, um den Verkaufsteil vom Nießbrauch zu befreien. Zu prüfen sind die ursprüngliche Bestellung, der Umfang des Nießbrauchs und gegebenenfalls eine Teilaufhebung. Für die rechtsgeschäftliche Aufhebung eines Grundstücksrechts sind insbesondere § 875 BGB und bei betroffenen Rechten Dritter § 876 BGB zu beachten. [3][6]

Grundbuchberichtigung: Unterlagen, Ablauf und Fristen

Welche Belege benötigt werden

Für die Prüfung kommen insbesondere folgende Unterlagen in Betracht:

• aktuelle Grundbuchauszüge der betroffenen Grundstücke;
• die ursprüngliche Eintragungsbewilligung;
• spätere Änderungs- oder Ergänzungsurkunden;
• rechtlich einbezogene Lagepläne;
• aktuelle Kataster- und Teilungsunterlagen;
• gegebenenfalls Vereinbarungen über die Ausübungsstelle;
• Unterlagen zur tatsächlichen Lage von Wegen, Leitungen und Nebenanlagen.

Welche Unterlagen erforderlich und als Nachweis geeignet sind, hängt vom Einzelfall ab. Fotos können tatsächliche Verhältnisse veranschaulichen. Für sich genommen belegen sie regelmäßig weder den dinglichen Rechtsinhalt noch eine verbindliche räumliche Beschränkung. Auch eine materiell wirksame formlose Vereinbarung ist nicht schon deshalb ein ausreichender Nachweis im Grundbuchverfahren. Dort sind zusätzlich die gesetzlichen Nachweisformen zu beachten. [6][7][11]

Berichtigungsbewilligung oder Unrichtigkeitsnachweis

Grundbucheintragungen erfolgen nach § 13 GBO grundsätzlich auf Antrag. Für die Berichtigung ist insbesondere zwischen einer Bewilligung des Betroffenen und dem Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit zu unterscheiden. [7]

Nach § 19 GBO erfolgt eine Eintragung grundsätzlich aufgrund der Bewilligung desjenigen, dessen Recht betroffen ist. § 22 Absatz 1 GBO ermöglicht die Berichtigung ohne diese Bewilligung, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird. [7]

§ 29 Absatz 1 GBO unterscheidet zwei Nachweisformen:

• Eintragungsbewilligung und sonstige zur Eintragung erforderliche Erklärungen sind grundsätzlich durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachzuweisen.
• Andere Eintragungsvoraussetzungen bedürfen grundsätzlich des Nachweises durch öffentliche Urkunden, soweit sie nicht beim Grundbuchamt offenkundig sind. Eine lediglich öffentlich beglaubigte private Tatsachenerklärung ersetzt diesen Nachweis nicht. [7]

Gesetzliche Ausnahmen bleiben unberührt. Insbesondere bestätigt eine öffentliche Beglaubigung der Unterschrift nicht zugleich die sachliche Richtigkeit sämtlicher in der Erklärung behaupteter Tatsachen. Bei einer Berichtigung wegen § 1026 BGB ist deshalb gesondert zu prüfen, wie die verbindliche räumliche Beschränkung und die Lage der abgetrennten Fläche nachgewiesen werden können. [1][7]

Daraus folgt:

• Materiell-rechtlich kann die Dienstbarkeit bereits nach § 1026 BGB erloschen sein.
• Verfahrensrechtlich müssen die Voraussetzungen der beantragten Grundbuchberichtigung in der gesetzlich erforderlichen Weise belegt sein.

Eine lediglich plausible Darstellung genügt nicht als Unrichtigkeitsnachweis. Sind alte Pläne unklar oder beruht die behauptete Beschränkung auf nicht formgerecht nachweisbaren Umständen, kann eine Berichtigung ohne Bewilligung des eingetragenen Berechtigten scheitern. Dies schließt eine materiell bereits eingetretene Lastenfreiheit nicht aus. [1][7]

Vorgehen bei verweigerter Mitwirkung

Ist das Grundbuch unrichtig, kann § 894 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur Berichtigung begründen. Bei verweigerter Mitwirkung kommt eine gerichtliche Durchsetzung in Betracht. [6]

Davon zu unterscheiden ist der Wunsch, ein tatsächlich fortbestehendes Recht erst aufzuheben oder einzuschränken. Der Grundbuchberichtigungsanspruch setzt eine bereits bestehende Unrichtigkeit voraus. Dass eine Löschung den Verkauf erleichtern würde, begründet für sich genommen keinen Anspruch auf Aufgabe des Rechts. [6]

Welche Fristen gelten?

§ 1026 BGB enthält keine besondere Antragsfrist. Die gesetzliche Befreiung tritt bei Vorliegen ihrer Voraussetzungen mit der Teilung ein. Der Grundbuchberichtigungsanspruch aus § 894 BGB unterliegt nach § 898 BGB nicht der Verjährung. [1][6]

Daraus folgt nicht, dass sämtliche damit zusammenhängenden Ansprüche unverjährbar wären. Für Abwehr-, Zahlungs- oder Schadensersatzansprüche gelten eigenständige Voraussetzungen und Verjährungsregeln. Insbesondere der in § 1028 BGB geregelte Zusammenhang zwischen Anspruchsverjährung und Rechtsverlust ist gesondert zu beachten. [6]

Kosten, Haftungsrisiken und rechtssichere Gestaltung

Welche Kosten entstehen können

Soweit Notar- und Grundbuchgebühren anfallen, richten sie sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Maßgeblich sind der konkrete Vorgang, der einschlägige Gebührentatbestand und gegebenenfalls der Geschäftswert. Auch gesetzliche Gebührenbefreiungen sind zu berücksichtigen. Ein allgemeiner Festpreis für eine Bereinigung nach § 1026 BGB lässt sich nicht angeben. [10]

Daneben können Kosten für Vermessung, anwaltliche Tätigkeit oder gerichtliche Verfahren entstehen. Art und Umfang hängen davon ab, welche Maßnahmen tatsächlich erforderlich werden. Die gesetzliche Lastenfreiheit selbst setzt keine entgeltliche Freigabe durch den Berechtigten voraus. [1]

§ 1026 BGB ist keine allgemeine Haftungsnorm

§ 1026 BGB begründet keinen eigenständigen allgemeinen Schadensersatzanspruch. Die Vorschrift regelt die dingliche Rechtslage nach einer Grundstücksteilung. Bei einer Beeinträchtigung der Dienstbarkeit kommen insbesondere Abwehransprüche nach §§ 1027, 1004 BGB in Betracht; weitere Haftungsfolgen setzen zusätzliche Tatbestandsmerkmale voraus. [1][6]

Auch der Berechtigte muss Rücksicht nehmen. Nach § 1020 BGB hat er das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks tunlichst zu schonen. Hält er dort eine Anlage zur Ausübung der Dienstbarkeit, muss er sie in ordnungsmäßigem Zustand erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers dies erfordert. [9]

Klare Urkunden vermeiden spätere Streitigkeiten

Bei der Bestellung oder Änderung eines Rechts sind insbesondere folgende Punkte klärungsbedürftig:

• der Ausübungsbereich und ein eindeutiger Planbezug;
• Verlauf und Breite von Wegen oder Leitungskorridoren;
• zusätzliche Zugangs-, Wartungs- und Mitbenutzungsrechte;
• Unterhaltungspflichten und Kostenverteilung;
• Voraussetzungen einer Verlegung;
• die Behandlung einer späteren Grundstücksteilung.

Nicht jede gewünschte Vereinbarung kann ohne Weiteres dinglicher Inhalt einer Dienstbarkeit werden. Zwischen dinglichen Regelungen, verbindlichen Konkretisierungen der Ausübungsstelle und rein schuldrechtlichen Verpflichtungen ist zu unterscheiden. Eine bloße persönliche Verpflichtung bindet spätere Grundstückseigentümer nicht automatisch. Die mögliche Rechtsnachfolgerwirkung einer verbindlichen Festlegung der Ausübungsstelle darf damit nicht gleichgesetzt werden. Maßgeblich sind der bestehende Rechtsinhalt und die rechtliche Einordnung der Vereinbarung. [2][6][11]

Nießbrauch: Pflichten, Übertragbarkeit und Beendigung

Nutzung und Erhaltung der Immobilie

Der Nießbraucher ist nach § 1036 BGB zum Besitz berechtigt. Bei der Ausübung des Rechts muss er die bisherige wirtschaftliche Bestimmung der Sache erhalten und ordnungsmäßig wirtschaften. § 1041 BGB verpflichtet ihn zur Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand; Ausbesserungen und Erneuerungen obliegen ihm jedoch nur, soweit sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören. [6]

Daraus folgt nicht umgekehrt, dass der Eigentümer sämtliche darüber hinausgehenden Arbeiten ausführen müsste. Bei erheblichen Schäden oder Sanierungen sind die gesetzlichen Einzelregelungen und die vertraglichen Abreden getrennt zu prüfen.

Für Versicherungen und Lasten enthalten insbesondere §§ 1045 und 1047 BGB weitere Bestimmungen. Eine pauschale Kostenklausel ersetzt nicht die Prüfung, welche Aufwendungen sie erfasst und ob sie die gesetzliche Verteilung wirksam verändert. [6]

Was muss der Eigentümer beachten?

Der Eigentümer behält sein Eigentum, muss aber die wirksam eingeräumten Besitz- und Nutzungsbefugnisse des Nießbrauchers beachten. § 1065 BGB erstreckt den Schutz des Eigentums entsprechend auf Beeinträchtigungen des Nießbrauchs. [6]

Welche zusätzlichen Leistungen der Eigentümer schuldet, folgt nicht pauschal aus seiner Eigentümerstellung. Instandsetzung, Modernisierung und Finanzierung sind anhand des Gesetzes und der maßgeblichen Vereinbarungen gesondert zu untersuchen. [6]

Ende durch Tod oder vorzeitige Aufhebung

Bei einer natürlichen Person erlischt der Nießbrauch nach § 1061 BGB mit ihrem Tod. Nach § 1059 BGB ist das Recht grundsätzlich nicht übertragbar; seine Ausübung kann jedoch einem anderen überlassen werden. Für bestimmte Rechtsträger enthalten §§ 1059a ff. BGB Sonderregelungen. [6]

Eine vorzeitige Aufhebung ist möglich. Bei Grundstücksrechten setzt sie nach § 875 BGB grundsätzlich die Aufgabeerklärung des Berechtigten und die Löschung im Grundbuch voraus. Gegebenenfalls ist nach § 876 BGB die Zustimmung weiterer Berechtigter erforderlich. Daneben gelten die grundbuchrechtlichen Verfahrens- und Formanforderungen. [6][7]

Ob eine Abfindung zu leisten ist, richtet sich nicht nach § 1026 BGB, sondern insbesondere nach einer Vereinbarung oder einer sonstigen Anspruchsgrundlage.

Häufige Fragen

Gilt § 1026 BGB auch für Leitungsrechte eines Versorgungsunternehmens?

Ist das Leitungsrecht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit bestellt, gilt § 1026 BGB über § 1090 Absatz 2 BGB entsprechend. Zu prüfen ist der vollständige Rechtsinhalt einschließlich möglicher Schutzstreifen und Wartungszugänge. Allein die Lage der Leitung entscheidet daher nicht zwingend über die Lastenfreiheit. [1][4]

Wird eine Dienstbarkeit durch jahrelange Nichtnutzung gelöscht?

Nicht allein deshalb. § 1026 BGB sieht keine allgemeine automatische Löschung wegen Nichtgebrauchs vor. Eine verbindliche Beschränkung der Ausübungsstelle und besondere Erlöschensgründe, etwa nach § 1028 BGB, sind davon zu unterscheiden. [1][6][11]

Muss der Berechtigte einer Freistellung nach § 1026 BGB zustimmen?

Für das materielle Erlöschen ist seine Zustimmung nicht erforderlich, wenn sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Für die Grundbuchberichtigung kann seine Bewilligung jedoch Bedeutung gewinnen, wenn der erforderliche Unrichtigkeitsnachweis nicht geführt werden kann. [1][7]

Kann ein Grundstück trotz fortbestehender Dienstbarkeit verkauft werden?

Grundsätzlich ja. Eine Dienstbarkeit verhindert den Verkauf nicht als solchen. Sie bleibt durch den Eigentümerwechsel regelmäßig unberührt. Ob eine lastenfreie Übertragung geschuldet sein soll, ist eine Frage des Kaufvertrags. Eine entsprechende Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer hebt das Recht des Dienstbarkeitsberechtigten nicht auf. [6]

Ist ein Nießbrauch vererblich?

Der Nießbrauch einer natürlichen Person erlischt nach § 1061 BGB mit deren Tod und geht nicht als solches Nutzungsrecht auf die Erben über. Davon sind bereits entstandene vermögensrechtliche Ansprüche zu unterscheiden. Die Löschung im Grundbuch ist ein eigener Verfahrensschritt; dabei können insbesondere §§ 22, 23 und 29 GBO relevant sein. [6][7]

Was sollte vor dem Verkauf eines abgetrennten Grundstücksteils zuerst geprüft werden?

Zunächst ist die Rechtsart festzustellen. Danach sind der Rechtsinhalt und eine etwaige verbindliche Festlegung des Ausübungsbereichs zu ermitteln und mit der Teilung abzugleichen. Erst auf dieser Grundlage lässt sich beurteilen, ob gesetzliche Lastenfreiheit eingetreten ist oder eine rechtsgeschäftliche Freigabe benötigt wird. Für eine Grundbuchberichtigung müssen zusätzlich deren Nachweis- und Formvoraussetzungen erfüllt sein. [1][6][7][11]

Zusammenfassung

§ 1026 BGB betrifft einen eng bestimmten Fall: Wird ein belastetes Grundstück geteilt, werden diejenigen neuen Grundstücke von einer Grunddienstbarkeit frei, die vollständig außerhalb ihres verbindlich beschränkten Ausübungsbereichs liegen. Über § 1090 Absatz 2 BGB gilt dies entsprechend für beschränkte persönliche Dienstbarkeiten. [1][4]

Eine solche Beschränkung muss nicht zwingend unmittelbar im Grundbuch festgelegt sein. Auch eine außerhalb des Grundbuchs verbindlich konkretisierte Ausübungsstelle kann maßgeblich sein. Die bloße tatsächliche Nichtnutzung anderer Flächen genügt jedoch nicht ohne Weiteres. Entscheidend sind die Voraussetzungen und die Bindungswirkung der konkreten Festlegung. [11]

Der Nießbrauch ist hiervon zu trennen. Seine Grundlage ist § 1030 BGB; seine Pflichten und sein Ende richten sich nach den eigenständigen Nießbrauchsvorschriften. [3][6]

Für die Prüfung sind drei Schritte wesentlich: Rechtsart feststellen, verbindlichen Ausübungsbereich ermitteln und grundbuchrechtlichen Nachweis sichern. Dabei unterscheidet § 29 GBO zwischen erforderlichen Erklärungen und anderen Eintragungsvoraussetzungen. Eine neue Grundstücksgrenze, ein bloßer Vermessungsplan oder eine öffentlich beglaubigte private Tatsachenschilderung ersetzt diese Prüfung nicht. [7]