§ 1066 BGB: Nießbrauch am Miteigentumsanteil und Abgrenzung zum Erbrecht

§ 1066 BGB regelt den Nießbrauch am Anteil eines Miteigentümers: Er bestimmt, wer die gemeinschaftsbezogenen Verwaltungs- und Nutzungsrechte ausübt, unter welchen Voraussetzungen die Aufhebung der Gemeinschaft verlangt werden kann und wie der Nießbrauch anschließend geschützt wird. Ein Anwendungsfall ist die Übertragung eines Anteils an einem vermieteten Grundstück unter Vorbehalt des Nießbrauchs. Die Vorschrift gehört zum Sachenrecht; Pflichtteilsansprüche und testamentarisch angeordnete Schiedsgerichte betreffen andere Rechtsfragen. [1]

Davon zu unterscheiden ist § 1066 ZPO. Diese Vorschrift betrifft außervertragliche Schiedsgerichte, darunter solche, die durch letztwillige Verfügung in gesetzlich statthafter Weise angeordnet werden. Die Übereinstimmung der Paragrafennummer begründet keinen inhaltlichen Zusammenhang mit dem Nießbrauch. [5]

Der folgende Beitrag erläutert die gesetzliche Grundordnung. Ob eine konkrete Gestaltung wirksam ist und welche Befugnisse bestehen, hängt insbesondere von der Eigentumsform, der Bestellungsurkunde und gegebenenfalls den Grundbucheintragungen ab.

• § 1066 BGB betrifft den Nießbrauch an einem rechtlichen Miteigentumsanteil, nicht automatisch an bestimmten Räumen oder Grundstücksflächen.
• Der Nießbraucher übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte hinsichtlich Verwaltung und Benutzungsart aus. Eigentümer des Anteils bleibt der Miteigentümer.
• Die Aufhebung der Gemeinschaft können der belastete Miteigentümer und sein Nießbraucher nur gemeinsam verlangen.
• Andere Miteigentümer werden durch diese Bindung nicht generell daran gehindert, ihrerseits die Aufhebung zu verlangen.
• Bei Aufhebung der Gemeinschaft gebührt dem Nießbraucher der Nießbrauch an den Gegenständen, die an die Stelle des belasteten Anteils treten.
• § 1066 ZPO betrifft dagegen außervertragliche Schiedsgerichte und nicht den Nießbrauch. [1][5]

Was § 1066 BGB rechtlich regelt

Nießbrauch: Nutzung ohne Eigentum

„Dinglich“ bedeutet, dass das Recht nicht lediglich eine persönliche Zahlungszusage des Eigentümers ist. Bei wirksamer Bestellung besteht eine rechtliche Belastung des Gegenstands. Welche Befugnisse daraus folgen, ergibt sich aus dem Gesetz und dem Inhalt des bestellten Rechts.

Der Nießbraucher wird dadurch nicht Eigentümer. Er kann den belasteten Gegenstand daher nicht allein aufgrund seines Nießbrauchs verkaufen oder wie ein Eigentümer darüber verfügen. Umgekehrt behält der Eigentümer sein Eigentum, muss aber das bestehende Nutzungsrecht beachten. [2][4]

Ein Anteil ist kein räumlich abgegrenzter Gebäudeteil

Diese Hälfte entspricht nicht ohne Weiteres dem Erdgeschoss, der linken Gebäudehälfte oder einem bestimmten Gartenstück. Der Anteil ist eine ideelle Beteiligung an der gesamten Sache. Eine räumliche Nutzungszuordnung kann sich aus zusätzlichen Vereinbarungen oder einer anderen rechtlichen Gestaltung ergeben, nicht aber bereits aus der Quote. Maßgeblich sind insbesondere §§ 1008 ff. BGB und die Vorschriften über die Gemeinschaft in §§ 741 ff. BGB. [4]

Wird ein solcher Anteil mit einem Nießbrauch belastet, regelt § 1066 BGB die damit verbundenen gemeinschaftsbezogenen Befugnisse. Der Nießbraucher erhält dadurch jedoch nicht mehr Nutzungsrechte, als ihm unter Berücksichtigung der Rechte der übrigen Beteiligten zustehen. [1][4]

Die drei Regelungsbereiche

| Vorschrift | Regelungsgegenstand | Praktische Bedeutung |

|---|---|---|

| § 1066 Abs. 1 Satz 1 BGB | Verwaltung und Art der Benutzung | Die entsprechenden Gemeinschaftsrechte werden vom Nießbraucher ausgeübt. |

| § 1066 Abs. 1 Satz 2 BGB | Verlangen nach Aufhebung der Gemeinschaft | Der belastete Miteigentümer und der Nießbraucher müssen gemeinsam handeln. |

| § 1066 Abs. 2 BGB | Ersatzgegenstände bei Aufhebung | Dem Nießbraucher gebührt der Nießbrauch an den Gegenständen, die an die Stelle des Anteils treten. |

Die Vorschrift ist keine allgemeine Anspruchsgrundlage auf Auszahlung eines bestimmten Geldbetrags. Sie ordnet Zuständigkeiten und schützt das Nutzungsrecht bei einer Aufhebung der Gemeinschaft. [1]

Voraussetzungen und Bestellung des Nießbrauchs

Welche Eigentumsform tatsächlich vorliegt

Vor der Anwendung von § 1066 BGB muss geklärt werden, ob ein Miteigentumsanteil an einer bestimmten Sache belastet ist. Davon sind insbesondere folgende Gestaltungen zu unterscheiden:

• Nießbrauch am gesamten Grundstück;
• Nießbrauch an einem Erbteil;
• Wohnungsrecht;
• lediglich schuldrechtliche Vereinbarung über Mieteinnahmen.

Diese Gestaltungen können wirtschaftlich ähnlich erscheinen, folgen aber nicht denselben Regeln. Für den Nießbrauch an Rechten enthalten insbesondere §§ 1068 ff. BGB eigene Vorschriften; das Wohnungsrecht ist in § 1093 BGB geregelt. [4]

Besonders wichtig ist die Abgrenzung zur Erbengemeinschaft. Gehört ein Grundstück zum ungeteilten Nachlass, besitzt ein Miterbe nicht allein wegen seiner Erbquote einen frei verfügbaren Bruchteil an diesem einzelnen Grundstück. Nach § 2033 Abs. 2 BGB kann ein Miterbe über seinen Anteil an den einzelnen Nachlassgegenständen nicht verfügen. Ein Nießbrauch an einem Erbteil ist deshalb von einem Nießbrauch an einem bereits bestehenden Grundstücksmiteigentumsanteil zu unterscheiden. [11]

Wie der Nießbrauch an einem Grundstücksanteil entsteht

§ 1066 BGB begründet den Nießbrauch nicht selbst. Für seine rechtsgeschäftliche Bestellung an einem Grundstücksanteil sind grundsätzlich die dingliche Einigung und die Eintragung in das Grundbuch nach § 873 BGB erforderlich. Grundbuchverfahrensrechtlich ist insbesondere die Bewilligung desjenigen zu beachten, dessen Recht betroffen wird (§ 19 GBO). Die erforderlichen Erklärungen und sonstigen Eintragungsvoraussetzungen müssen grundsätzlich in der von § 29 GBO vorgesehenen Form nachgewiesen werden. [4][9][12]

Eine private Erklärung, jemand solle „lebenslang die Miete bekommen“, ersetzt diese Voraussetzungen nicht. Sie kann schuldrechtliche Bedeutung haben, begründet aber für sich genommen keinen dinglichen Nießbrauch am Grundstücksanteil.

Für die Gestaltung sind insbesondere zu klären:

• der genau bezeichnete belastete Anteil;
• die Person des Berechtigten;
• Beginn, Dauer und mögliche Beendigungsbedingungen;
• Einschränkungen des Nutzungsumfangs;
• der Rang gegenüber anderen Grundstücksrechten;
• Vereinbarungen über Verwaltung, Lasten und Instandhaltung.

Müssen andere Miteigentümer zustimmen?

Nach § 747 BGB kann jeder Teilhaber über seinen Anteil verfügen. Über den gemeinschaftlichen Gegenstand im Ganzen können die Teilhaber dagegen nur gemeinsam verfügen. [3]

Die Zustimmung sämtlicher Miteigentümer ist deshalb nicht allein aufgrund des Miteigentums erforderlich, wenn nur ein einzelner Anteil mit Nießbrauch belastet wird. Anders liegt es bei einer Belastung der gesamten Sache. Besondere gesetzliche Verfügungsbeschränkungen bleiben zu beachten. [3][4]

Vertragliche Bindungen sind davon zu unterscheiden: Nach § 137 BGB kann die Befugnis, über ein veräußerliches Recht zu verfügen, nicht durch Rechtsgeschäft ausgeschlossen oder beschränkt werden. Eine schuldrechtliche Verpflichtung, nicht oder nur unter bestimmten Voraussetzungen zu verfügen, kann gleichwohl bestehen. Ein Verstoß macht die Verfügung daher nicht ohne Weiteres unwirksam. [4]

Verwaltung, Nutzung und Grenzen der Befugnisse

Welche Rechte der Nießbraucher ausübt

Nach § 1066 Abs. 1 Satz 1 BGB übt der Nießbraucher diejenigen Rechte aus, die sich aus der Gemeinschaft der Miteigentümer hinsichtlich der Verwaltung der Sache und der Art ihrer Benutzung ergeben. Dazu können die Beteiligung an Verwaltungsentscheidungen und die Mitwirkung an einer gemeinschaftlichen Nutzungsregelung gehören. [1]

Eigentümer und Nießbraucher erhalten dadurch nicht jeweils eine zusätzliche Stimme für denselben Anteil. Die Vorschrift weist die Ausübung der erfassten Gemeinschaftsrechte dem Nießbraucher zu.

Ebenso wenig erhält der Nießbraucher eine umfassende Alleinentscheidungsbefugnis. Sein Einfluss richtet sich nach der Stellung, die mit dem belasteten Anteil verbunden ist, und nach den gesetzlichen Regeln der Gemeinschaft. [1][4]

Welche Entscheidungen gemeinschaftlich getroffen werden müssen

Nach § 744 Abs. 1 BGB steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstands den Teilhabern gemeinschaftlich zu. § 745 Abs. 1 BGB erlaubt Mehrheitsentscheidungen über eine der Beschaffenheit des Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung; die Mehrheit wird nach der Größe der Anteile berechnet. Eine wesentliche Veränderung kann nach § 745 Abs. 3 BGB weder beschlossen noch verlangt werden. [4]

Daneben darf jeder Teilhaber nach § 744 Abs. 2 BGB die zur Erhaltung des Gegenstands notwendigen Maßnahmen auch ohne Zustimmung der anderen Teilhaber treffen. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, ist anhand der konkreten Maßnahme zu prüfen. [4]

Der Nießbraucher kann deshalb nicht allein aufgrund seines Rechts an einem Anteil

• das gesamte Gebäude ausschließlich selbst nutzen,
• eine grundlegende Umgestaltung durchsetzen,
• sämtliche Erträge für sich beanspruchen oder
• gemeinschaftliche Entscheidungsregeln außer Kraft setzen.

Welche Maßnahme zulässig ist, hängt insbesondere davon ab, ob sie ordnungsmäßige Verwaltung, eine notwendige Erhaltungsmaßnahme oder eine wesentliche Veränderung darstellt. Für die Nutzung sind außerdem die Rechte der übrigen Beteiligten und bestehende Nutzungsregelungen maßgeblich. [1][4]

Warum die Vermieterstellung gesondert geprüft werden muss

Gemeinschaftsbezogene Verwaltungsbefugnisse und die Stellung als Vertragspartei sind nicht dasselbe. Aus § 1066 BGB allein lässt sich deshalb nicht ableiten, dass der Nießbraucher eines Anteils jeden Mietvertrag allein ändern, kündigen oder neu abschließen dürfte. [1]

Bei einer vermieteten Immobilie sind zusätzlich die mietrechtlichen Regeln, bestehende Vollmachten und die konkreten Vertragsverhältnisse zu prüfen. § 1056 BGB betrifft insbesondere das Schicksal von Miet- und Pachtverhältnissen nach Beendigung des Nießbrauchs. Er begründet keine allgemeine alleinige Vermieterbefugnis des Anteilsnießbrauchers. [4]

Praktisch sollten die Beteiligten eindeutig regeln, wer gegenüber Mietern handelt, wer Zahlungen entgegennimmt und wie Einnahmen sowie Ausgaben intern abgerechnet werden. Eine solche Organisation muss mit den gesetzlichen Befugnissen und den bestehenden Verträgen vereinbar bleiben.

Aufhebung der Gemeinschaft: Schutz und Grenzen

Warum Eigentümer und Nießbraucher gemeinsam handeln müssen

Grundsätzlich kann jeder Teilhaber nach § 749 BGB die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dabei sind insbesondere wirksame Vereinbarungen über einen Ausschluss der Aufhebung und die gesetzlichen Grenzen eines solchen Ausschlusses zu berücksichtigen. Für den belasteten Anteil enthält § 1066 Abs. 1 Satz 2 BGB eine besondere Bindung: Der betreffende Miteigentümer und sein Nießbraucher können die Aufhebung nur gemeinschaftlich verlangen. [1][4]

Der Eigentümer kann das Aufhebungsverlangen somit nicht unabhängig vom Nießbraucher ausüben. Umgekehrt erhält der Nießbraucher durch § 1066 BGB kein eigenständig ausübbares Recht, die Gemeinschaft ohne Mitwirkung des belasteten Miteigentümers aufzuheben. Ob im Einzelfall ein Anspruch auf Mitwirkung besteht, ist eine gesonderte Frage.

Beispiel: Eine Mutter überträgt ihren hälftigen Grundstücksanteil auf ihr Kind und behält sich einen Nießbrauch daran vor. Die andere Hälfte gehört einer weiteren Person. Will das Kind die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, muss es insoweit mit der Mutter als Nießbraucherin zusammenwirken. [1]

Kein allgemeines Vetorecht gegenüber anderen Miteigentümern

§ 1066 Abs. 1 Satz 2 BGB bindet den Eigentümer des belasteten Anteils und den zugehörigen Nießbraucher. Die Vorschrift enthält dagegen kein allgemeines Aufhebungsverbot zulasten aller übrigen Teilhaber. [1]

Im Beispiel kann die Person, der die unbelastete andere Hälfte gehört, daher grundsätzlich ihr eigenes Aufhebungsrecht ausüben. Dessen Voraussetzungen und Grenzen richten sich nach den allgemeinen Gemeinschaftsregeln und etwaigen wirksamen Vereinbarungen. [4]

Ein Nießbrauch an einem Anteil sichert somit nicht automatisch den dauerhaften Fortbestand der gesamten Eigentümergemeinschaft.

Was bei der Aufhebung an die Stelle des Anteils tritt

Wird die Gemeinschaft aufgehoben, gebührt dem Nießbraucher nach § 1066 Abs. 2 BGB der Nießbrauch an den Gegenständen, die an die Stelle des belasteten Anteils treten. [1]

Damit schützt das Gesetz das Nutzungsrecht auch dann, wenn seine bisherige Grundlage durch die Auseinandersetzung verändert wird. Welcher Ersatzgegenstand maßgeblich ist, hängt von der konkreten Aufhebungsform ab. Bei einer Teilung in Natur kommt ein dem belasteten Miteigentümer zugeteilter Gegenstand in Betracht; bei einer Verwertung ist die rechtliche Behandlung des auf den Anteil entfallenden Erlöses zu klären. Die grundlegenden Aufhebungsformen regeln §§ 752 und 753 BGB. [4]

Insbesondere darf nicht ungeprüft angenommen werden, der Eigentümer könne den Erlös unbelastet behalten oder der Nießbrauch werde durch eine Auszahlung automatisch abgefunden. Bei einer Teilungsversteigerung sind zusätzlich die besonderen Verfahrens- und Rangverhältnisse zu berücksichtigen.

Typische Fallkonstellationen und rechtliche Einordnung

Übertragung eines Grundstücksanteils innerhalb der Familie

Eine mögliche Gestaltung ist die Übertragung eines Anteils unter Nießbrauchsvorbehalt. Der Erwerber wird Eigentümer; die übertragende Person erhält den vereinbarten Nießbrauch am übertragenen Anteil. [2][4]

Dabei sind mehrere Fragen zu trennen:

• Was wird übertragen?
• Welcher Anteil wird belastet?
• Welche Nutzungen sollen der übertragenden Person zustehen?
• Wer trägt welche Aufwendungen?
• Wie werden Entscheidungen innerhalb der Gemeinschaft organisiert?

§ 1066 BGB beantwortet vor allem die gemeinschaftsbezogenen Fragen. Er ersetzt weder eine eindeutige Übertragungsurkunde noch die gesonderte Prüfung steuerlicher und erbrechtlicher Folgen.

Verkauf des belasteten Anteils

Ein Miteigentümer bleibt grundsätzlich befugt, über seinen Anteil zu verfügen. Ein wirksam bestehender Nießbrauch endet nicht bereits deshalb, weil der Anteil verkauft wird. Seine Beendigung setzt einen entsprechenden rechtlichen Tatbestand voraus. Zur rechtsgeschäftlichen Aufhebung eines Grundstücksnießbrauchs sind nach § 875 BGB grundsätzlich die Aufgabeerklärung des Berechtigten und die Löschung des Rechts im Grundbuch erforderlich. [3][4]

Für einen Erwerber sind deshalb der Grundbuchinhalt, der Rang des Rechts und die Bestellungsunterlagen wesentlich. Ein belasteter Anteil vermittelt nicht dieselben Nutzungsmöglichkeiten wie ein unbelasteter Anteil.

Streit über Reparaturen und Erträge

Bei Konflikten um ein gemeinschaftliches Gebäude sind drei Ebenen auseinanderzuhalten:

• die Entscheidung über die Maßnahme;
• die Verpflichtung gegenüber beauftragten Unternehmen;
• die endgültige interne Kostentragung.

§ 1066 BGB regelt nicht sämtliche dieser Fragen. Für Erhaltungspflichten des Nießbrauchers ist insbesondere § 1041 BGB einschlägig; bestimmte Lasten behandelt § 1047 BGB. Hinzu kommen die Gemeinschaftsregeln, insbesondere § 748 BGB, und zulässige vertragliche Vereinbarungen. [4]

Die Aussage „Der Nießbraucher muss alle Reparaturen bezahlen“ ist daher zu pauschal. Nach § 1041 BGB obliegen ihm Ausbesserungen und Erneuerungen nur insoweit, als sie zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören. Daraus folgt allerdings nicht umgekehrt, dass jede darüber hinausgehende Maßnahme ohne weitere Prüfung vom Eigentümer durchgeführt oder bezahlt werden müsste. Die konkrete Pflicht und ihre Rechtsgrundlage sind jeweils gesondert zu bestimmen. [4]

Verwechslung mit § 1066 ZPO: Pflichtteil und Schiedsgerichte

Zwei gleich nummerierte Vorschriften mit unterschiedlichem Inhalt

§ 1066 BGB und § 1066 ZPO gehören verschiedenen Rechtsgebieten an:

| Norm | Rechtsgebiet | Inhalt |

|---|---|---|

| § 1066 BGB | Sachenrecht | Nießbrauch am Anteil eines Miteigentümers |

| § 1066 ZPO | Zivilprozessrecht | Entsprechende Anwendung des Schiedsverfahrensrechts auf gesetzlich statthaft angeordnete außervertragliche Schiedsgerichte |

§ 1066 ZPO erfasst unter anderem Schiedsgerichte, die durch letztwillige Verfügung angeordnet werden. Entscheidend ist die gesetzliche Einschränkung: Die Anordnung muss in gesetzlich statthafter Weise erfolgen. Die Vorschrift verleiht einem Erblasser keine unbegrenzte Befugnis, sämtliche Streitigkeiten über seinen Nachlass staatlichen Gerichten zu entziehen. [5]

Was das Pflichtteilsrecht tatsächlich regelt

Der Pflichtteilsanspruch folgt insbesondere aus § 2303 BGB. Er kann Abkömmlingen, Eltern und dem Ehegatten zustehen, wenn sie durch Verfügung von Todes wegen von der Erbfolge ausgeschlossen sind; bei Eltern und entfernteren Abkömmlingen sind insbesondere die Einschränkungen des § 2309 BGB zu beachten. Der Pflichtteil besteht in der Hälfte des Wertes des gesetzlichen Erbteils und ist auf eine Geldleistung gegen den Erben gerichtet. [4][7]

Das ist etwas anderes als ein Nießbrauch. Der Pflichtteilsberechtigte erhält aufgrund seines Pflichtteilsanspruchs weder einen Miteigentumsanteil an jeder Nachlasssache noch ein Recht auf deren laufende Nutzung.

Die Rechtsprechung zu testamentarischen Schiedsklauseln

Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 16. März 2017 – I ZB 50/16 entschieden, dass ein Erblasser die Zuständigkeit eines Schiedsgerichts für Streitigkeiten über den Pflichtteil nicht wirksam durch letztwillige Verfügung anordnen kann. [8]

Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob die betroffenen Parteien selbst eine Schiedsvereinbarung treffen können. Vermögensrechtliche Ansprüche sind nach § 1030 Abs. 1 ZPO grundsätzlich schiedsfähig. Für eine wirksame Schiedsvereinbarung müssen jedoch auch die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sein. [6]

Die präzise Aussage lautet daher nicht, Pflichtteilsstreitigkeiten seien generell einem Schiedsverfahren entzogen. Vielmehr ist zwischen einer einseitigen testamentarischen Anordnung und einer Vereinbarung der Streitparteien zu unterscheiden. Diese Rechtsprechung betrifft § 1066 ZPO und darf nicht als Auslegung von § 1066 BGB dargestellt werden.

Fristen, Ablauf, Kosten und erforderliche Unterlagen

Welche Fristen zu beachten sind

§ 1066 BGB enthält keine eigene allgemeine Antrags-, Ausschluss- oder Verjährungsfrist. Zeitliche Grenzen können sich jedoch aus anderen Vorschriften, dem vereinbarten Rechtsinhalt und einem laufenden Verfahren ergeben. [1]

Für den Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft bestimmt § 758 BGB ausdrücklich, dass er nicht der Verjährung unterliegt. Daraus folgt keine allgemeine Verjährungsfreiheit sämtlicher Ansprüche zwischen Eigentümern und Nießbrauchern. [4]

Auch die Dauer des Nießbrauchs ist gesondert zu betrachten. Bei einer natürlichen Person erlischt er nach § 1061 BGB mit deren Tod; eine frühere Beendigung bleibt möglich. Nach § 1059 BGB ist der Nießbrauch nicht übertragbar, seine Ausübung kann aber einem anderen überlassen werden. Gesetzliche Sonderregelungen für juristische Personen bleiben hiervon unberührt. [4]

Aus dem Fehlen einer Frist in § 1066 BGB lässt sich insbesondere nicht ableiten, dass auf gerichtliche Schreiben oder verfahrensrechtliche Maßnahmen zeitlich unbegrenzt reagiert werden könnte.

Sinnvoller Prüfungsablauf

Für die Einordnung einer konkreten Situation bietet sich folgende Reihenfolge an:

• Eigentumsform klären: Bruchteilsgemeinschaft, Erbengemeinschaft oder eine andere Gestaltung?
• Belastungsgegenstand bestimmen: Gesamte Sache, einzelner Anteil oder anderes Recht?
• Bestellungsinhalt feststellen: Gesetzliche Grundordnung und ergänzende Vereinbarungen.
• Streitgegenstand trennen: Nutzung, Verwaltung, Kosten, Veräußerung oder Aufhebung?
• Beteiligte und Zuständigkeiten ermitteln: Wer muss entscheiden, zustimmen oder mitwirken?
• Verfahren und zeitlichen Handlungsbedarf prüfen.

Diese Unterscheidungen helfen insbesondere dabei, eine Änderung der Nutzungsregelung nicht mit einer Aufhebung der Gemeinschaft gleichzusetzen.

Welche Belege benötigt werden

Bei Grundstücken sind regelmäßig besonders aussagekräftig:

• aktueller Grundbuchauszug;
• Bestellungs- und Übertragungsurkunden;
• ergänzende Nutzungs- oder Verwaltungsvereinbarungen;
• Mietverträge und Vollmachten;
• Abrechnungen über Einnahmen, Lasten und Erhaltungsaufwand;
• Beschlüsse und Schriftwechsel der Beteiligten;
• Unterlagen zu einer geplanten Veräußerung oder Aufhebung.

Der Grundbuchauszug allein muss nicht sämtliche inhaltlichen Einzelheiten des Rechts erkennen lassen. Wegen möglicher Bezugnahmen auf die Eintragungsbewilligung sind auch die zugrunde liegenden Urkunden wichtig. § 874 BGB erlaubt eine solche Bezugnahme zur näheren Bezeichnung des Rechtsinhalts. [4]

Kosten und wirtschaftliche Risiken

Bei Bestellung, Änderung oder Löschung eines Grundstücksnießbrauchs können Notar- und Grundbuchkosten entstehen. Maßgeblich ist das Gerichts- und Notarkostengesetz. Ein allgemeiner Pauschalbetrag lässt sich nicht nennen, weil insbesondere der Geschäftswert und die erforderlichen Tätigkeiten entscheidend sind. [10]

Wirtschaftliche und rechtliche Risiken können insbesondere entstehen durch:

• unklare Verteilung von Einnahmen und Ausgaben;
• widersprüchliche Zuständigkeiten gegenüber Mietern;
• fehlende Regelungen für größere Erhaltungsmaßnahmen;
• falsche Erwartungen an einen Schutz vor Aufhebung;
• unzureichende Berücksichtigung des Grundbuchrangs;
• ungeklärte Behandlung eines Verwertungserlöses.

Bei einer beabsichtigten Aufhebung sind der Anspruch auf Aufhebung, der konkrete Aufhebungsweg und der Schutz des Nießbrauchs getrennt zu prüfen. § 1066 BGB regelt diese Fragen nicht abschließend. [1][4]

Häufige Fragen

Gibt § 1066 BGB dem Nießbraucher Eigentum?

Nein. Die Vorschrift regelt die Befugnisse aus einem Nießbrauch an einem Miteigentumsanteil. Sie überträgt dem Nießbraucher nicht das Eigentum am Anteil. [1][2]

Darf der Nießbraucher einer Hälfte das ganze Haus allein nutzen?

Nicht allein aufgrund der Quote. Ein hälftiger Miteigentumsanteil vermittelt kein ausschließliches Nutzungsrecht am gesamten Gebäude. Entscheidend sind der Inhalt des Nießbrauchs, wirksame Nutzungsregelungen und die Rechte der übrigen Beteiligten. [1][4]

Kann der Eigentümer den belasteten Anteil ohne Löschung des Nießbrauchs verkaufen?

Grundsätzlich kann er über seinen Anteil verfügen. Der Verkauf als solcher beseitigt den Nießbrauch jedoch nicht. Soll das Recht rechtsgeschäftlich aufgehoben werden, sind bei einem Grundstücksnießbrauch grundsätzlich die Aufgabeerklärung des Berechtigten und die Löschung im Grundbuch erforderlich. [3][4]

Kann der Nießbraucher jede Aufhebung der Gemeinschaft verhindern?

Nein. § 1066 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt das Zusammenwirken des belasteten Miteigentümers mit seinem Nießbraucher. Daraus folgt kein allgemeines Vetorecht gegen selbstständige Aufhebungsverlangen anderer Miteigentümer. Deren Befugnisse sind gesondert zu prüfen. [1][4]

Gilt § 1066 BGB auch für einen Anteil an einer Erbengemeinschaft?

Ein Erbteil ist nicht mit einem Bruchteil an jeder einzelnen Nachlasssache gleichzusetzen. Für den Nießbrauch am Erbteil sind die Regeln über den Nießbrauch an Rechten und die Besonderheiten der Erbengemeinschaft zu berücksichtigen. Ob und inwieweit Regelungen des § 1066 BGB entsprechend herangezogen werden können, bedarf einer gesonderten rechtlichen Prüfung. [4][11]

Regelt § 1066 BGB die Schiedsfähigkeit von Pflichtteilsansprüchen?

Nein. Dafür sind die Vorschriften der ZPO über Schiedsverfahren und die Grenzen testamentarischer Anordnungen relevant. § 1066 BGB betrifft dagegen den Nießbrauch am Anteil eines Miteigentümers. [1][5][6][8]

Zusammenfassung

§ 1066 BGB verbindet das Nießbrauchsrecht mit den Regeln der Miteigentümergemeinschaft. Nach Absatz 1 Satz 1 übt der Nießbraucher die gemeinschaftsbezogenen Rechte hinsichtlich Verwaltung und Benutzungsart aus. Nach Absatz 1 Satz 2 können der belastete Miteigentümer und sein Nießbraucher die Aufhebung der Gemeinschaft nur gemeinsam verlangen. Absatz 2 schützt den Nießbrauch an den Gegenständen, die bei der Aufhebung an die Stelle des Anteils treten. [1]

Für die praktische Prüfung sind vor allem die Eigentumsform, der genaue Belastungsgegenstand, der Inhalt der Bestellungsurkunde und bestehende Gemeinschaftsvereinbarungen entscheidend. Bei Pflichtteilsansprüchen und testamentarischen Schiedsgerichten sind dagegen das Erbrecht und insbesondere § 1066 ZPO statt § 1066 BGB einschlägig.