§ 1123 BGB: Wie Hypothek und Grundschuld auf Miet- und Pachtforderungen zugreifen

§ 1123 BGB erstreckt die Haftung eines mit einer Hypothek belasteten Grundstücks auf dessen Miet- und Pachtforderungen. Fällige Forderungen werden grundsätzlich mit Ablauf eines Jahres nach Eintritt ihrer Fälligkeit von dieser Haftung frei, wenn sie nicht vorher zugunsten des Hypothekengläubigers beschlagnahmt worden sind. Für im Voraus zu entrichtende Entgelte enthält die Vorschrift eine zusätzliche Einschränkung. Über § 1192 Abs. 1 BGB ist die Regelung grundsätzlich auch auf die Grundschuld anwendbar. Daraus folgt jedoch nicht, dass eine finanzierende Bank jederzeit unmittelbar die Miete verlangen kann. [1][3]

Die folgenden Ausführungen erläutern die gesetzliche Haftung, ihre zeitlichen Grenzen und ihre Durchsetzung nach deutschem Recht. Ob ein bestimmter Gläubiger eine konkrete Forderung verwerten darf, hängt zusätzlich insbesondere vom Grundpfandrecht, einer möglichen Sicherungsvereinbarung und den Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung ab.

Die wichtigsten Ergebnisse:

Was bedeutet „1123“ im rechtlichen Zusammenhang?

§ 1123 BGB und die Bedeutung der Zahl

Wer nach „1123 Bedeutung“ oder nur nach „1123“ sucht, kann im rechtlichen Zusammenhang den Paragrafen 1123 des Bürgerlichen Gesetzbuchs meinen. Die Zahl allein bezeichnet allerdings keine eindeutige Rechtsvorschrift. Erst die Gesetzesbezeichnung „BGB“ stellt den erforderlichen Zusammenhang her.

Grundpfandrecht im BGB: Hypothek und Grundschuld

Ein Grundpfandrecht ermöglicht dem Berechtigten unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Befriedigung aus einem Grundstück. Zu den Grundpfandrechten gehören Hypothek und Grundschuld.

Die Hypothek ist nach § 1113 BGB an eine gesicherte Forderung gebunden. Die Grundschuld setzt dagegen nach § 1191 BGB keine solche Forderung voraus. Wird sie zur Kreditsicherung eingesetzt, bestimmt insbesondere die Sicherungsvereinbarung, für welche Ansprüche und unter welchen Voraussetzungen der Gläubiger sie verwerten darf. [2][7]

Welche Forderungen erfasst § 1123 BGB?

Voraussetzung: Ein vermietetes oder verpachtetes Grundstück

Nach § 1123 Abs. 1 BGB erstreckt sich die Hypothek auf die Forderungen aus Miete oder Pacht, wenn das belastete Grundstück vermietet oder verpachtet ist. Dazu gehören grundsätzlich auch Forderungen aus der Vermietung von Wohnungen oder Gewerberäumen auf dem Grundstück. Ein weiteres Beispiel ist die Verpachtung des Grundstücks zur landwirtschaftlichen Nutzung. [1]

Daraus folgt keine pauschale Haftung aller Einnahmen des Eigentümers. Umsätze aus einem von ihm selbst betriebenen Unternehmen sind nicht schon deshalb Mietforderungen, weil das Unternehmen auf dem belasteten Grundstück tätig ist. Bei sonstigen Zahlungen ist zunächst zu klären, ob sie als Forderungen aus Miete oder Pacht unter § 1123 BGB fallen. [1]

Bei Untervermietungen muss außerdem die Gläubigerstellung berücksichtigt werden: Eine Forderung des Hauptmieters gegen seinen Untermieter ist nicht allein wegen ihres Grundstücksbezugs eine Mietforderung des Grundstückseigentümers.

Die Forderung bleibt zunächst beim Vermieter

§ 1123 BGB bewirkt keinen automatischen Wechsel des Forderungsinhabers. Der Vermieter bleibt grundsätzlich Gläubiger des mietvertraglichen Zahlungsanspruchs. Der Hypothekengläubiger erhält durch die Vorschrift eine zusätzliche Haftungsgrundlage, aber nicht allein dadurch einen unmittelbar ausübbaren Zahlungsanspruch gegen den Mieter. [1]

Das erklärt, warum ein Eigentümer die Mieten grundsätzlich weiterhin einziehen kann. Welche Wirkung solche Einziehungen und andere Verfügungen gegenüber dem Grundpfandgläubiger haben, regelt insbesondere § 1124 BGB. [4]

Für Mieter bedeutet dies: Aus der bloßen Mitteilung, das Haus sei mit einer Grundschuld belastet, folgt noch kein Wechsel des Zahlungsempfängers. Anders kann es insbesondere bei einer wirksamen Abtretung oder einer Zwangsverwaltung liegen. Die Voraussetzungen und Wirkungen sind jeweils gesondert zu prüfen. [7][8]

Gesetzliche Haftung und vertragliche Mietabtretung sind verschieden

Bei Immobilienfinanzierungen können neben der Grundschuld zusätzliche Sicherheiten vereinbart sein, insbesondere eine Abtretung von Mietforderungen.

Diese Abtretung ist von § 1123 BGB zu unterscheiden:

• Die gesetzliche Haftung folgt aus dem Grundpfandrecht und den gesetzlichen Erstreckungsregeln.
• Die Abtretung beruht auf einem Rechtsgeschäft und richtet sich grundsätzlich nach §§ 398 ff. BGB.
• Die Verwertungsbefugnis kann zusätzlich durch die Sicherungsvereinbarung begrenzt sein. [1][7]

Deshalb reicht der Blick in das Grundbuch für die Beurteilung der Einziehungsbefugnis nicht aus. Ebenso wenig beweist eine Abtretungsanzeige für sich allein, dass sämtliche Fragen zu Wirksamkeit, Rang und Zahlungsberechtigung geklärt sind.

Die Jahresfrist: Haftungsbefreiung statt Verjährung

Wann endet die Haftung einer fälligen Forderung?

§ 1123 Abs. 2 Satz 1 BGB enthält die zentrale zeitliche Grenze: Soweit die Forderung fällig ist, wird sie mit Ablauf eines Jahres nach Eintritt der Fälligkeit von der Haftung frei, sofern nicht vorher eine Beschlagnahme zugunsten des Hypothekengläubigers erfolgt ist. Die Sonderregel für im Voraus zu entrichtende Entgelte bleibt zu beachten. [1]

Es kommt damit zunächst auf zwei Fragen an:

• Wann wurde die konkrete Forderung fällig?
• Wurde sie vor Ablauf der Jahresfrist zugunsten des Grundpfandgläubigers beschlagnahmt?

Bei monatlich fälligen Mieten ist jede Monatsforderung gesondert zu betrachten. Es gibt nicht eine einzige Jahresfrist für das gesamte Mietverhältnis. [1]

Beispiel: Werden mehrere Monatsmieten nicht bezahlt, ist für jede einzelne Forderung deren Fälligkeit festzustellen. Eine ältere Monatsforderung kann bereits haftungsfrei sein, während eine jüngere noch zum Haftungsverband gehört. Für die genaue Berechnung des Fristendes sind insbesondere §§ 187, 188 BGB und der maßgebliche Fälligkeitszeitpunkt zu berücksichtigen. Der Zahlungsanspruch des Vermieters gegen den Mieter erlischt durch die Haftungsbefreiung nicht. [1][7]

Warum das keine Verjährungsfrist ist

Die Haftungsbefreiung betrifft die Frage, ob eine Forderung noch als Haftungsgegenstand des Grundpfandrechts zur Verfügung steht. Die Verjährung betrifft dagegen das Recht des Schuldners, die Leistung wegen Zeitablaufs zu verweigern; sie lässt die Forderung grundsätzlich bestehen. Das ergibt sich insbesondere aus § 214 Abs. 1 BGB. [1][7]

Für Mietforderungen gilt grundsätzlich die regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist nach § 195 BGB. Ihr Beginn richtet sich regelmäßig nach § 199 Abs. 1 BGB: Maßgeblich ist der Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und die dort genannten Voraussetzungen der Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis vorliegen. Hemmung, Neubeginn oder eine rechtskräftige Titulierung können die Beurteilung verändern. [7]

Die beiden Regelungssysteme können deshalb auseinanderfallen:

• Eine Mietforderung kann nach § 1123 BGB bereits haftungsfrei, aber noch nicht verjährt sein.
• Eine Klage des Vermieters gegen den Mieter kann nach § 204 BGB die Verjährung hemmen, ersetzt aber nicht die von § 1123 BGB vorausgesetzte Beschlagnahme zugunsten des Grundpfandgläubigers. [1][7]

Die Vorstellung, § 1123 BGB gewähre „ein erstes Jahr der Verjährungsfrist“, ist daher unzutreffend.

Was muss der Grundpfandgläubiger innerhalb des Jahres tun?

Will der Gläubiger die Haftung einer fälligen Forderung vor ihrem Ablauf sichern, verlangt § 1123 Abs. 2 Satz 1 BGB eine rechtzeitige Beschlagnahme zu seinen Gunsten. Eine bloße Mahnung an den Eigentümer genügt dafür nicht. Auch aus einem Kreditausfall allein folgt keine Beschlagnahme. [1]

Entscheidend ist nicht lediglich, wann ein Antrag vorbereitet oder gestellt wurde, sondern wann die erforderliche Beschlagnahme wirksam geworden ist. Dies richtet sich nach den Vorschriften des jeweiligen Vollstreckungsverfahrens; für die Zwangsverwaltung sind insbesondere §§ 146, 151 ZVG zu berücksichtigen. [8]

Die Vorschrift begründet keine allgemeine Pflicht des Gläubigers, tätig zu werden. Sie bestimmt vielmehr eine mögliche nachteilige Folge des Unterlassens: Die betreffende Forderung kann aus dem Haftungsverband ausscheiden. [1]

Sonderregel für im Voraus zu entrichtende Miete oder Pacht

Ist das Entgelt im Voraus zu entrichten, begrenzt § 1123 Abs. 2 Satz 2 BGB die Haftungsbefreiung zusätzlich.

Die Befreiung erstreckt sich nicht auf Entgelte für eine spätere Zeit als den bei der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat. Erfolgt die Beschlagnahme nach dem 15. Tag des Monats, verschiebt sich diese Grenze auf den folgenden Kalendermonat. Die übrigen Voraussetzungen der Haftungsbefreiung müssen weiterhin erfüllt sein. [1]

Die Regel ist insbesondere bei weit vorgezogenen Fälligkeiten wichtig. Sie verhindert, dass Forderungen für spätere Nutzungszeiträume allein wegen einer lange zurückliegenden Vorausfälligkeit gegenüber dem beschlagnahmenden Gläubiger vollständig aus der Haftung fallen.

Dabei ist zu unterscheiden: § 1123 Abs. 2 BGB betrifft hier das im Voraus zu entrichtende Entgelt. Ob eine tatsächlich bereits erfolgte Vorauszahlung gegenüber dem Grundpfandgläubiger wirksam ist, beurteilt sich insbesondere nach § 1124 BGB. [1][4]

Vorauszahlungen, Abtretungen und Aufrechnung

Welche Verfügungen schützt § 1124 BGB?

§ 1124 Abs. 1 BGB bestimmt, dass die Einziehung des Miet- oder Pachtzinses vor der Beschlagnahme gegenüber dem Hypothekengläubiger grundsätzlich wirksam ist. Entsprechendes gilt für andere vorherige Verfügungen. Bei einer Übertragung der Forderung erlischt nach dieser Grundregel deren Haftung; wird die Forderung mit dem Recht eines Dritten belastet, geht dieses Recht der Hypothek im Rang vor. [4]

Diese Grundregel wird durch § 1124 Abs. 2 BGB begrenzt. Eine Verfügung ist gegenüber dem Hypothekengläubiger insoweit unwirksam, als sie Entgelte für eine spätere Zeit als den bei der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat betrifft. Erfolgt die Beschlagnahme nach dem 15. Tag, reicht der geschützte Zeitraum grundsätzlich bis einschließlich des folgenden Monats. [4]

Das ist insbesondere relevant bei:

• langfristigen Mietvorauszahlungen,
• Abtretungen künftiger Mietforderungen,
• Erlassvereinbarungen über spätere Mieten,
• Verfügungen im Wege der Zwangsvollstreckung, die § 1124 Abs. 3 BGB rechtsgeschäftlichen Verfügungen gleichstellt. [4]

Beispiel: Bereits bezahlte Jahresmiete

Ein Gewerbemieter zahlt im Januar die vereinbarte Jahresmiete vollständig an den Vermieter. Am 12. Juni erfolgt eine wirksame Beschlagnahme der Mietforderungen zugunsten des Grundpfandgläubigers.

Die Vorauszahlung schützt den Mieter gegenüber diesem Gläubiger nach § 1124 Abs. 2 BGB grundsätzlich nicht für die Zeit ab Juli. Erfolgt die Beschlagnahme erst am 20. Juni, umfasst der gesetzlich geschützte Zeitraum grundsätzlich noch den Juli; die Grenze liegt dann am Beginn des Augusts. [4]

Damit kann ein Doppelzahlungsrisiko entstehen: Eine Zahlung kann im Verhältnis zum Vermieter wirksam erfolgt sein, gegenüber dem vollstreckenden Grundpfandgläubiger aber für spätere Zeiträume keine befreiende Wirkung haben. Ob tatsächlich erneut gezahlt werden muss und welche Ansprüche gegen den bisherigen Zahlungsempfänger bestehen, hängt von den weiteren Umständen ab.

Aufrechnung folgt eigenen Regeln

Will der Mieter eine Gegenforderung gegen die Miete aufrechnen, reicht die Prüfung von § 1124 BGB nicht aus. Nach § 1125 BGB richtet sich die Wirksamkeit gegenüber dem Hypothekengläubiger danach, inwieweit die Aufrechnung bei einer Veräußerung des Grundstücks gegenüber dem Erwerber wirksam wäre. Für Mietverhältnisse ist dabei insbesondere § 566d BGB maßgeblich. [5][6]

Zu untersuchen sind insbesondere Erwerb und Fälligkeit der Gegenforderung sowie der in der Vollstreckungssituation maßgebliche Kenntniszeitpunkt. Die pauschale Aussage, jede vor einer Beschlagnahme vereinbarte Verrechnung bleibe wirksam, ist ebenso unzutreffend wie die gegenteilige Annahme, eine Aufrechnung sei danach stets ausgeschlossen. Außerdem ist zwischen einer einseitigen Aufrechnung und einer vertraglichen Verrechnungsvereinbarung zu unterscheiden. [4][5][6]

Wie werden Mietforderungen praktisch verwertet?

Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung unterscheiden

Die Befriedigung aus dem Grundstück erfolgt nach § 1147 BGB im Wege der Zwangsvollstreckung. Für die Erfassung und Verwendung von Grundstückserträgen ist insbesondere die Zwangsverwaltung nach §§ 146 ff. ZVG vorgesehen. [7][8]

Sie unterscheidet sich wesentlich von der Zwangsversteigerung:

• Die Zwangsversteigerung ist auf die Verwertung des Grundstücks durch Versteigerung gerichtet.
• Die Zwangsverwaltung ermöglicht die Verwaltung des Grundstücks und die Verwendung seiner Erträge zur Befriedigung der Berechtigten nach den gesetzlichen Regeln.

Nach § 21 Abs. 2 ZVG erfasst die Beschlagnahme im Zwangsversteigerungsverfahren Miet- und Pachtforderungen nicht. § 148 Abs. 1 ZVG erweitert dagegen den Beschlagnahmeumfang bei der Zwangsverwaltung. Wer Mietforderungen erfassen will, darf deshalb nicht darauf vertrauen, dass ein Versteigerungsantrag ausreicht. [8]

Welche Stellung hat der Zwangsverwalter?

Mit der Beschlagnahme in der Zwangsverwaltung werden dem Schuldner nach § 148 Abs. 2 ZVG Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen. Der Verwalter hat nach § 152 Abs. 1 ZVG insbesondere die zur Erhaltung und ordnungsgemäßen Benutzung erforderlichen Handlungen vorzunehmen und die von der Beschlagnahme erfassten Ansprüche geltend zu machen. [8]

Nach § 152 Abs. 2 ZVG ist ein Miet- oder Pachtvertrag dem Verwalter gegenüber wirksam, wenn das Grundstück dem Mieter oder Pächter bereits vor der Beschlagnahme überlassen war. Die Zwangsverwaltung lässt bestehende Mietverhältnisse daher nicht schlicht entfallen. [8]

Eine Zahlungsaufforderung des gerichtlich bestellten Verwalters hat somit eine andere rechtliche Grundlage als ein allein auf die Grundschuldeintragung gestütztes Zahlungsbegehren einer Bank. Für die Zuordnung der Zahlung sind insbesondere Bestellung, Grundstücksbezug und Umfang der geltend gemachten Forderungen von Bedeutung.

Gerichtliche Prüfung und rechtliche Abgrenzungen

Streitigkeiten über § 1123 BGB erfordern die Trennung mehrerer Rechtsfragen:

• Gehört die Forderung zum Haftungsverband?
• Ist sie inzwischen nach § 1123 Abs. 2 BGB haftungsfrei?
• Ist eine vorherige Zahlung oder Abtretung nach § 1124 BGB gegenüber dem Grundpfandgläubiger wirksam?
• Kann eine Aufrechnung nach §§ 1125, 566d BGB entgegengehalten werden?
• Welche Forderungen erfasst die konkrete Vollstreckungsmaßnahme?

Diese gesetzliche Prüfungsstruktur ist aussagekräftiger als eine pauschale Formel, wonach „die Bank Vorrang“ habe. Insbesondere dürfen Aussagen über eine vertragliche Mietabtretung nicht ohne Weiteres auf die gesetzliche Haftung übertragen werden. [1][4][5][6]

Auch zwischen einem materiell bestehenden Grundpfandrecht und dessen Vollstreckbarkeit ist zu unterscheiden. Die Vollstreckung erfordert die jeweils einschlägigen formellen Voraussetzungen, insbesondere einen geeigneten Vollstreckungstitel und die erforderlichen Zustellungen. § 750 ZPO enthält hierzu grundlegende Vorgaben; weitere Voraussetzungen ergeben sich aus der jeweiligen Vollstreckungsart. [8][9]

Zubehör und Eigentum: Was § 1123 BGB nicht regelt

§ 1123 BGB ist keine allgemeine Vorschrift über das Grundstückseigentum. Er regelt insbesondere nicht, wann ein Käufer Eigentümer wird oder unter welchen Voraussetzungen bewegliche Gegenstände lastenfrei erworben werden.

Für die Erstreckung einer Hypothek auf bestimmte Erzeugnisse, Bestandteile und Zubehörstücke ist vor allem § 1120 BGB einschlägig. Unter welchen Voraussetzungen solche Gegenstände aus der Haftung ausscheiden, richtet sich insbesondere nach §§ 1121, 1122 BGB. Dabei können Veräußerung, Entfernung, Beschlagnahme und ordnungsgemäße Bewirtschaftung eine Rolle spielen. [7]

Die Frage „Kann Zubehör lastenfrei erworben werden?“ lässt sich deshalb nicht mit der Jahresfrist des § 1123 BGB beantworten. Zunächst muss feststehen, ob überhaupt Zubehör im Sinne des § 97 BGB vorliegt und ob es zum Haftungsverband gehört. Anschließend sind die besonderen Voraussetzungen der Enthaftung und gegebenenfalls weitere Erwerbsvorschriften zu prüfen. [7]

Kosten, Unterlagen und konkrete nächste Schritte

Welche Kosten und Risiken entstehen?

Eine Zwangsverwaltung kann insbesondere Gerichtskosten, Vergütung und Auslagen des Verwalters sowie gegebenenfalls Rechtsanwaltskosten verursachen. Die gerichtlichen Gebühren und Auslagen richten sich nach dem Gerichtskostengesetz. Der Anspruch des Verwalters auf Vergütung und Auslagenersatz ist in § 152a ZVG geregelt. [8][10]

Die vereinnahmten Mieten stehen dem betreibenden Gläubiger nicht automatisch vollständig zur Verfügung. Nach § 155 ZVG sind insbesondere Verwaltungsausgaben und Verfahrenskosten vorweg zu bestreiten. Für die anschließende Verwendung der Überschüsse sind die gesetzlichen Rang- und Verteilungsregeln maßgeblich. [8]

Für Gläubiger besteht deshalb neben dem Risiko einer Haftungsbefreiung ein wirtschaftliches Risiko: Leerstand, notwendige Erhaltungsmaßnahmen und laufende Ausgaben können den verfügbaren Ertrag vermindern.

Für Eigentümer droht der Entzug der eigenen Verwaltungs- und Benutzungsbefugnis. Für Mieter können Risiken insbesondere aus Zahlungen an einen nicht mehr berechtigten Empfänger, Vorauszahlungen für spätere Zeiträume oder einer gegenüber dem Grundpfandgläubiger unwirksamen Aufrechnung entstehen. [4][5][8]

Welche Belege werden benötigt?

Eine belastbare Prüfung sollte sich insbesondere auf folgende Unterlagen stützen:

• aktuellen Grundbuchauszug und einschlägige Grundpfandrechtsurkunden,
• Darlehensvertrag und Sicherungsvereinbarung,
• Miet- oder Pachtvertrag einschließlich Nachträgen,
• Aufstellung der einzelnen Forderungen mit Fälligkeiten und Zahlungszeiträumen,
• Kontoauszüge und sonstige Zahlungsnachweise,
• Abtretungs-, Erlass- oder Verrechnungsvereinbarungen,
• Vollstreckungstitel, gerichtliche Beschlüsse und Nachweise über das Wirksamwerden der Beschlagnahme,
• bei Aufrechnung: Belege über Entstehung, Erwerb und Fälligkeit der Gegenforderung sowie die maßgeblichen Kenntnisumstände.

Eine monatsbezogene Forderungsübersicht erleichtert die Trennung von Fälligkeit, Nutzungszeitraum und Zahlungsdatum. Diese Angaben sind rechtlich nicht gleichbedeutend.

Typische Fehler vermeiden

Unzutreffend wäre es, die Jahresfrist als Verjährungsfrist zu behandeln, aus einer Grundschuld unmittelbar eine Zahlungspflicht des Mieters gegenüber der Bank abzuleiten oder Vorauszahlungen für uneingeschränkt geschützt zu halten. [1][3][4]

Für die Prüfung ergeben sich daraus folgende Schwerpunkte:

Für Grundpfandgläubiger: Forderungsbestand und Fälligkeiten feststellen, Sicherungsvereinbarungen einbeziehen und klären, welche Vollstreckungsmaßnahme die erforderliche Beschlagnahme rechtzeitig bewirken kann.

Für Eigentümer: Die Wirkung von Vorauszahlungs-, Abtretungs- oder Verrechnungsvereinbarungen gegenüber bestehenden Grundpfandrechten berücksichtigen. Bei einer Zwangsverwaltung ist der gesetzliche Entzug der Verwaltungs- und Benutzungsbefugnis zu beachten.

Für Mieter und Pächter: Bei widersprüchlichen Zahlungsaufforderungen sind Rechtsgrundlage und Empfangsberechtigung zu klären. Weder die ungeprüfte Umleitung noch die bloße Einstellung von Zahlungen beseitigt das Risiko einer fortbestehenden Zahlungspflicht.

Häufige Fragen

Gilt § 1123 BGB auch ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag?

Ja. Die Erstreckung der Hypothek auf die erfassten Miet- und Pachtforderungen folgt aus dem Gesetz. Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag ist dafür nicht erforderlich. Davon zu unterscheiden sind vertragliche Abtretungen und die Voraussetzungen der tatsächlichen Verwertung. [1][4]

Kann die Bank wegen einer eingetragenen Grundschuld sofort die Miete verlangen?

Nicht allein wegen der Eintragung. § 1123 BGB begründet eine Haftung der Forderungen, aber keinen automatischen Wechsel des Forderungsinhabers. Für ein unmittelbares Zahlungsbegehren gegenüber dem Mieter muss eine zusätzliche rechtliche Grundlage bestehen, etwa eine wirksame Abtretung mit entsprechender Einziehungsbefugnis. Bei einer Zwangsverwaltung macht grundsätzlich der Verwalter die erfassten Mietforderungen geltend. [1][3][7][8]

Erlischt eine offene Mietforderung nach einem Jahr?

Nein. Nach § 1123 Abs. 2 BGB kann die Forderung nach einem Jahr von der grundpfandrechtlichen Haftung frei werden. Der mietvertragliche Zahlungsanspruch bleibt davon unberührt. Für seine Verjährung gelten eigene Vorschriften; auch der Eintritt der Verjährung lässt die Forderung grundsätzlich nicht erlöschen. [1][7]

Sind alle Mieten betroffen, sobald eine Zwangsversteigerung beantragt wird?

Nein. § 21 Abs. 2 ZVG nimmt Miet- und Pachtforderungen von der Beschlagnahme im Zwangsversteigerungsverfahren aus. Für Grundstückserträge ist insbesondere die Zwangsverwaltung relevant. Dabei sind Antragstellung, Anordnung und Wirksamwerden der Beschlagnahme rechtlich auseinanderzuhalten. [8]

Kann eine bereits vorausbezahlte Miete nochmals verlangt werden?

Das ist für spätere Zeiträume möglich, wenn die Vorauszahlung dem Grundpfandgläubiger gegenüber nach § 1124 Abs. 2 BGB unwirksam ist. Entscheidend sind insbesondere der Zeitpunkt der Beschlagnahme und der Zeitraum, auf den sich die Zahlung bezieht. Die weiteren Voraussetzungen der Geltendmachung müssen ebenfalls vorliegen. Eine Vorauszahlung bietet daher keinen uneingeschränkten Schutz. [4]

Warum ist der 15. Tag eines Monats wichtig?

Bei den Monatsgrenzen in § 1123 Abs. 2 und § 1124 Abs. 2 BGB macht es einen Unterschied, ob die Beschlagnahme nach dem 15. Tag erfolgt. Dann verschiebt sich die maßgebliche Grenze auf den folgenden Kalendermonat. Bei § 1123 BGB müssen daneben die Voraussetzungen der Haftungsbefreiung erfüllt sein. Der 15. Tag selbst ist noch nicht „nach dem fünfzehnten Tage“. [1][4]

Regelt § 1123 BGB auch den lastenfreien Erwerb von Zubehör?

Nein. Dafür sind insbesondere §§ 1120 bis 1122 BGB und gegebenenfalls weitere Erwerbsvorschriften maßgeblich. Die für Miet- und Pachtforderungen geltende Jahresfrist lässt sich nicht auf Zubehör übertragen. [7]

Zusammenfassung

§ 1123 BGB erweitert die Haftung eines hypothekarisch belasteten Grundstücks auf dessen Miet- und Pachtforderungen. Über § 1192 Abs. 1 BGB ist die Regelung grundsätzlich auch bei Grundschulden relevant.

Entscheidend ist die Trennung von Forderungsinhaberschaft, grundpfandrechtlicher Haftung und Vollstreckung. Die Jahresfrist betrifft nicht die Verjährung der Miete, sondern das Ausscheiden fälliger Forderungen aus dem Haftungsverband. Für im Voraus zu entrichtende Entgelte gilt eine zusätzliche Einschränkung. Vorauszahlungen, Abtretungen und Aufrechnungen unterliegen weiteren Regeln.

Eine zuverlässige Beurteilung verlangt genaue Angaben zu Fälligkeit, Zahlungszeitraum, Verfügungen und Beschlagnahme. Weder die Grundbucheintragung allein noch eine pauschale Berufung auf bereits geleistete Zahlungen beantwortet sämtliche Fragen.