§ 1132 BGB: Gesamthypothek, Pfanderstreckung und Grundstücksteilung

§ 1132 BGB regelt die Gesamthypothek: Besteht für dieselbe Forderung eine Hypothek an mehreren Grundstücken, haftet jedes Grundstück für die gesamte gesicherte Forderung. Der Gläubiger darf grundsätzlich wählen, aus welchem Grundstück er Befriedigung verlangt. Er darf die Forderung aber nicht mehrfach befriedigt erhalten. Bedeutung hat die Vorschrift insbesondere bei der zusätzlichen Belastung weiterer Grundstücke – häufig als Pfanderstreckung bezeichnet – und bei der Teilung eines bereits belasteten Grundstücks. Sie regelt dagegen weder allgemein den Eigentumserwerb noch das Verfahren einer Grundstücksteilung. [1][2]

Das Wichtigste in Kürze

• Eine Gesamthypothek belastet mehrere Grundstücke zur Sicherung derselben Forderung. Eine automatische Aufteilung nach Fläche oder Grundstückswert findet nicht statt.
• Die Grundstücke müssen nicht demselben Eigentümer gehören. Grundstückshaftung und persönliche Zahlungspflicht sind zu unterscheiden.
• Bei einer rechtsgeschäftlichen Pfanderstreckung auf ein zusätzliches Grundstück sind grundsätzlich eine dingliche Einigung und eine Grundbucheintragung erforderlich.
• Eine Grundstücksteilung beseitigt eine bestehende Hypothek nicht. Ohne wirksame Haftungsbeschränkung setzt sie sich grundsätzlich als Gesamtbelastung an den entstandenen Grundstücken fort.
• Die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung ist eine zusätzliche verfahrensrechtliche Erklärung, keine Voraussetzung des § 1132 BGB.
• Für die Gesamtgrundschuld gilt § 1132 BGB über § 1192 Absatz 1 BGB entsprechend, soweit die fehlende Forderungsabhängigkeit der Grundschuld nicht entgegensteht. [1][2][3][4]

§ 1132 BGB gehört zum Sachenrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs, genauer zum Recht der Hypothek. Gemeint ist kein eigenständiges Gesetz und keine allgemeine Vorschrift über Grundbuchänderungen. Die amtliche Überschrift lautet „Gesamthypothek“. [1]

Hypothek, Forderung und Eigentum sind verschiedene Rechtspositionen

Eine Hypothek ist ein dingliches Sicherungsrecht an einem Grundstück. Nach § 1113 BGB kann ein Grundstück so belastet werden, dass dem Berechtigten wegen einer bestimmten Forderung eine Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Der Eigentümer verliert durch die Belastung nicht sein Eigentum. Das Grundstück kann aber unter den gesetzlichen Voraussetzungen zwangsweise verwertet werden. [2]

• Die Forderung: beispielsweise der Anspruch einer Bank auf Darlehensrückzahlung.
• Die dingliche Sicherheit: die Hypothek am Grundstück.
• Das Eigentum: die rechtliche Zuordnung des Grundstücks zu seinem Eigentümer.

Darlehensnehmer und Grundstückseigentümer müssen nicht identisch sein. Wer sein Grundstück zur Sicherung einer fremden Schuld belastet, wird allein dadurch nicht persönlich zur Darlehensrückzahlung verpflichtet. Eine zusätzliche persönliche Haftung kann sich jedoch aus einer gesonderten Verpflichtung ergeben. [2]

Worin liegt das Besondere einer Gesamthypothek?

Sind beispielsweise zwei Grundstücke mit einer Gesamthypothek zur Sicherung einer Hauptforderung von 180.000 Euro belastet, haftet nicht automatisch jedes Grundstück nur für 90.000 Euro. Vielmehr kann jedes grundsätzlich wegen des gesamten noch offenen gesicherten Betrags in Anspruch genommen werden. Aus beiden Grundstücken zusammen darf der Gläubiger die Forderung nur einmal befriedigt erhalten. Ob und in welchem Umfang zusätzlich Zinsen und Kosten dinglich gesichert sind, richtet sich insbesondere nach § 1115 und § 1118 BGB sowie dem Inhalt der Eintragung. [1][2]

Der bei einer Verwertung tatsächlich erzielbare Erlös ist von diesem rechtlichen Haftungsumfang zu unterscheiden. Insbesondere können vorrangige Rechte den für den Hypothekengläubiger verfügbaren Erlös mindern.

Der rechtliche Rahmen: Was § 1132 BGB erlaubt

Nach § 1132 Absatz 1 BGB kann der Gläubiger nach seinem Belieben die Befriedigung aus jedem Grundstück ganz oder teilweise suchen. Das Gesetz schreibt insbesondere nicht vor, zuerst das wertvollste Grundstück, das Grundstück des Darlehensnehmers oder einen bestimmten prozentualen Anteil zu verwerten. [1]

Dieses Wahlrecht gestattet jedoch keine Vollstreckung ohne weitere Voraussetzungen. Zu beachten bleiben insbesondere:

• Fälligkeit und Durchsetzbarkeit des geltend gemachten Anspruchs;
• wirksame vertragliche Beschränkungen;
• Einreden und Einwendungen des Eigentümers;
• das Verbot mehrfacher Befriedigung;
• die gesetzlichen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung. [2]

Eine bestimmte Verwertungsreihenfolge folgt daher nicht bereits aus dem unterschiedlichen Wert oder der Eigentümerstellung der belasteten Grundstücke. Entscheidend kann vielmehr sein, ob eine entsprechende Vereinbarung besteht und gegenüber dem jeweiligen Gläubiger wirkt.

Verteilung auf einzelne Grundstücke

§ 1132 Absatz 2 BGB ermöglicht es dem Gläubiger, den Forderungsbetrag auf die einzelnen Grundstücke so zu verteilen, dass jedes nur für den zugeteilten Betrag haftet. Die Vorschrift verweist dafür auf die §§ 875, 876 und 878 BGB. [1]

Eine solche Verteilung ist von einer bloßen internen Rechenaufstellung zu unterscheiden. Soll die dingliche Haftung verändert werden, müssen die gesetzlichen Anforderungen an die Rechtsänderung erfüllt sein. Erforderlich sind grundsätzlich entsprechende Erklärungen des Berechtigten und die grundbuchliche Umsetzung; gegebenenfalls müssen Inhaber von Rechten an der Hypothek zustimmen. [1][2]

Ein Eigentümer kann aus § 1132 Absatz 2 BGB allein nicht verlangen, dass die Haftung seines Grundstücks nach Grundstückswerten oder Flächenanteilen gekürzt wird. Ein Anspruch auf Freigabe oder Beschränkung kann sich jedoch insbesondere aus einer Sicherungsvereinbarung ergeben. Ob ein solcher Anspruch besteht, ist gesondert zu prüfen.

Warum die Vorschrift auch bei Grundschulden wichtig ist

Die Grundschuld setzt nach § 1191 BGB anders als die Hypothek keine Forderung voraus. Bei einer Sicherungsgrundschuld verbindet der Sicherungsvertrag das dingliche Recht mit den gesicherten Ansprüchen. [2][4]

Nach § 1192 Absatz 1 BGB sind die Hypothekenvorschriften auf die Grundschuld entsprechend anzuwenden, soweit sie nicht auf der Forderungsabhängigkeit der Hypothek beruhen. Deshalb ist auch eine Gesamtgrundschuld möglich. Bei ihr haftet jedes belastete Grundstück grundsätzlich für den gesamten Grundschuldbetrag; die zulässige Verwertung einer Sicherungsgrundschuld ist zusätzlich nach dem Sicherungsvertrag zu beurteilen. [1][4]

Dabei ist besonders sorgfältig zu unterscheiden:

• Welcher Betrag ist als Grundschuld eingetragen?
• Welche Forderungen sichert die Sicherungsvereinbarung?
• Welche Forderungen bestehen noch?
• Welche Einreden stehen dem Eigentümer zu?

Der eingetragene Grundschuldbetrag ist nicht automatisch mit der aktuellen Darlehensschuld gleichzusetzen. Für Einreden aus dem Sicherungsvertrag enthält § 1192 Absatz 1a BGB insbesondere gegenüber Erwerbern einer Sicherungsgrundschuld eine besondere Regelung. [4]

Pfanderstreckung: Ein weiteres Grundstück wird einbezogen

Was mit Pfanderstreckung gemeint ist

Im Zusammenhang mit § 1132 BGB bezeichnet Pfanderstreckung typischerweise die Erweiterung einer bereits bestehenden Grundstückssicherheit auf ein zusätzliches Grundstück. Dieses wird in die Mithaftung einbezogen.

Der Begriff ist allerdings nicht eindeutig. Das Hypothekenrecht kennt daneben die gesetzliche Erstreckung der Haftung etwa auf bestimmte Erzeugnisse, Bestandteile oder Zubehör nach §§ 1120 ff. BGB. Diese Fragen sind von der Gesamtbelastung mehrerer Grundstücke nach § 1132 BGB zu unterscheiden. [1][2]

Bei einer Urkunde mit der Bezeichnung „Pfanderstreckung“ ist daher zunächst festzustellen, welches Grundstück oder welcher Gegenstand zusätzlich haften soll und für welches Recht.

Voraussetzungen für die zusätzliche Belastung

Die rechtsgeschäftliche zusätzliche Belastung eines Grundstücks setzt grundsätzlich eine dingliche Einigung zwischen den Beteiligten und die Eintragung im Grundbuch voraus. Maßgeblich sind insbesondere § 873 BGB und §§ 1113 ff. BGB. Bei einer Briefhypothek sind außerdem die besonderen gesetzlichen Anforderungen an das Briefrecht zu beachten. [2]

Grundbuchverfahrensrechtlich sind vor allem bedeutsam:

• § 13 GBO: Eintragung grundsätzlich auf Antrag;
• § 19 GBO: Bewilligung durch denjenigen, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird;
• § 29 GBO: Nachweis der erforderlichen Eintragungsbewilligung und sonstiger erforderlicher Erklärungen grundsätzlich durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden; für andere Eintragungsvoraussetzungen gelten zusätzliche Nachweisanforderungen;
• § 48 GBO: Kenntlichmachung der Mitbelastung bei einem Recht an mehreren Grundstücken. [3]

Die genaue Urkundengestaltung hängt unter anderem davon ab, ob eine Hypothek oder Grundschuld besteht, ob ein Briefrecht vorliegt und ob gleichzeitig Rangänderungen oder weitere Erklärungen vorgesehen sind.

Der Rang muss für jedes Grundstück geprüft werden

Die Pfanderstreckung verschafft der Sicherheit auf dem zusätzlichen Grundstück nicht automatisch den Rang, den sie auf dem ursprünglich belasteten Grundstück hat.

Sind auf dem weiteren Grundstück bereits vorrangige Rechte eingetragen, werden diese durch die zusätzliche Belastung nicht ohne Weiteres verdrängt. Die Rangverhältnisse bestimmen sich insbesondere nach § 879 BGB; eine Rangänderung richtet sich nach § 880 BGB. [2]

Für die wirtschaftliche Bewertung einer Pfanderstreckung genügt es deshalb nicht, nur den Verkehrswert des zusätzlichen Grundstücks zu kennen. Zu berücksichtigen ist auch, welche Rechte bei einer Verwertung vorrangig zu befriedigen sind.

Grundstücksteilung: Weshalb die Belastung nicht verschwindet

Ein Flurstück ist nicht immer ein eigenes Grundstück

Ein Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinn ist von einem katasterrechtlichen Flurstück zu unterscheiden. Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen. Die GBO knüpft die Bezeichnung der Grundstücke an das amtliche Verzeichnis; grundbuchrechtlicher Bestand und katastermäßige Gliederung sind dennoch nicht gleichzusetzen. [3]

Die Vermessung oder katastermäßige Zerlegung einer Fläche bedeutet daher nicht ohne Weiteres, dass bereits mehrere rechtlich selbstständige Grundstücke entstanden sind. Für den Grundstücksbestand und dessen Veränderung ist die grundbuchliche Behandlung maßgeblich. § 2 GBO regelt insbesondere die Bezeichnung und Abschreibung von Grundstücksteilen; § 7 GBO betrifft grundsätzlich die Verselbstständigung eines Grundstücksteils, der gesondert mit einem Recht belastet werden soll. [3]

§ 1132 BGB ersetzt weder das Vermessungsverfahren noch die grundbuchrechtlichen Anforderungen. Auch öffentlich-rechtliche Vorgaben können je nach Grundstück und Vorhaben zu beachten sein.

Eine bestehende Hypothek haftet grundsätzlich weiter

Wird ein hypothekarisch belastetes Grundstück in mehrere selbstständige Grundstücke geteilt, bleibt die Sicherheit grundsätzlich an den daraus entstandenen Grundstücken bestehen. Es entsteht eine Gesamthaftung im Sinne von § 1132 BGB. Die Forderung wird nicht automatisch proportional zur Fläche oder zum Wert verteilt. [1][2]

Die bloße Teilung unter unveränderter Fortführung der Belastung erfordert grundsätzlich keine Zustimmung des Hypothekengläubigers. Davon zu unterscheiden ist das Ziel, ein Teilgrundstück lastenfrei zu stellen: Dafür sind regelmäßig eine entsprechende Freigabe des Berechtigten und die grundbuchliche Umsetzung erforderlich. [2][3]

Beispiel: Verkauf eines abgetrennten Bauplatzes

Ein Eigentümer möchte aus seinem belasteten Grundstück einen Bauplatz abtrennen und verkaufen. Die Teilung allein macht diesen Bauplatz nicht lastenfrei. Bleibt die Hypothek bestehen, erwirbt der Käufer ein Grundstück, das weiterhin für die gesicherte Forderung haftet. [1][2]

Soll lastenfreies Eigentum übertragen werden, sind insbesondere folgende Fragen zu klären:

• Unter welchen Bedingungen gibt der Gläubiger das Teilgrundstück frei?
• Soll ein Teil des Kaufpreises unmittelbar zur Ablösung verwendet werden?
• Welche Unterlagen benötigt das Grundbuchamt?
• Wie werden Kaufpreiszahlung, Freigabe und Eigentumsumschreibung aufeinander abgestimmt?

Eine allein zwischen Verkäufer und Käufer getroffene Absprache, nach der die Belastung „beim Verkäufer bleiben“ soll, ändert die dingliche Haftung des verkauften Grundstücks nicht. Dafür bedarf es einer wirksamen Änderung des Grundstücksrechts. [2][3]

Verkauf und Teilung sind keine automatische Entschuldung

§ 1136 BGB erklärt eine Vereinbarung für nichtig, durch die sich der Eigentümer gegenüber dem Hypothekengläubiger verpflichtet, das Grundstück nicht zu veräußern oder weiter zu belasten. Daraus folgt jedoch kein Anspruch auf lastenfreie Veräußerung. [5]

Das Grundstück kann grundsätzlich den Eigentümer wechseln, während die Hypothek bestehen bleibt. Ebenso führt die Veräußerung nicht automatisch zu einem Wechsel des persönlichen Darlehensschuldners. Eine Schuldübernahme richtet sich nach eigenen Voraussetzungen, insbesondere nach §§ 414 und 415 BGB. Grundstückshaftung und persönliche Schuld sind deshalb getrennt zu beurteilen. [2]

Zwangsvollstreckung und gerichtliche Streitfragen

Die Hypothek ist noch kein Vollstreckungstitel

Nach § 1147 BGB erfolgt die Befriedigung aus dem Grundstück im Wege der Zwangsvollstreckung. Das eingetragene Recht allein ersetzt jedoch nicht den erforderlichen Vollstreckungstitel gegen den Grundstückseigentümer. [2]

Ein solcher Titel kann beispielsweise ein gerichtliches Urteil auf Duldung der Zwangsvollstreckung oder eine vollstreckbare notarielle Urkunde sein. § 794 Absatz 1 Nummer 5 ZPO regelt unter anderem die Vollstreckbarkeit notarieller Urkunden, in denen sich der Schuldner wegen eines bezeichneten Anspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen dieser Vorschrift müssen ebenfalls erfüllt sein. [6]

Muss die Vollstreckungsunterwerfung eingetragen werden?

Hier sind zwei Fragen zu trennen:

Für die Entstehung der Gesamthypothek ist eine Vollstreckungsunterwerfung nicht erforderlich. § 1132 BGB verlangt sie nicht. [1]

Soll die Unterwerfung nach § 800 ZPO so wirken, dass aus der Urkunde gegen den jeweiligen Grundstückseigentümer vollstreckt werden kann, bedarf sie der Eintragung in das Grundbuch. Bei einer Gesamtbelastung ist für jedes betroffene Grundstück zu prüfen, ob und in welchem Umfang diese Wirkung hergestellt wurde. [7]

„Sofortige Zwangsvollstreckung“ bedeutet dabei nicht, dass sämtliche sonstigen Vollstreckungsvoraussetzungen entfallen. Für die Vollstreckung aus einer notariellen Urkunde sind insbesondere die vollstreckbare Ausfertigung und die gesetzlich vorgeschriebene Zustellung erforderlich; weitere Voraussetzungen können hinzukommen. [6]

Dingliche und persönliche Unterwerfung unterscheiden

Eine notarielle Finanzierungsurkunde kann neben der Unterwerfung wegen des Grundstücks auch eine persönliche Haftungsübernahme mit Vollstreckungsunterwerfung enthalten.

Die Folgen unterscheiden sich erheblich: Die dingliche Haftung betrifft die Verwertung des belasteten Grundstücks. Ein persönlicher Zahlungstitel kann dagegen grundsätzlich auch den Zugriff auf anderes pfändbares Vermögen ermöglichen. Eine persönliche Unterwerfung ist deshalb nicht mit der bloßen Übernahme dinglicher Grundstückshaftung gleichzusetzen. Maßgeblich sind die tatsächlich abgegebenen Erklärungen, nicht die Überschrift „Grundschuldbestellung“ oder „Pfanderstreckung“. [2][6][7]

Welche Maßstäbe sind bei Streitigkeiten entscheidend?

Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen sind regelmäßig mehrere Prüfungsebenen zu trennen:

• Besteht das dingliche Recht im geltend gemachten Umfang?
• Besteht bei einer Hypothek die gesicherte Forderung noch?
• Welche Einreden ergeben sich aus dem Sicherungsvertrag?
• Sind die Voraussetzungen für eine Verwertung erfüllt?
• Liegt ein geeigneter Vollstreckungstitel gegen den Betroffenen vor?
• Wurden bereits geleistete Zahlungen oder erzielte Verwertungserlöse berücksichtigt?

Für das Verwertungsverfahren sind außerdem die Vorschriften des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung maßgeblich, insbesondere die Rangordnung des § 10 ZVG. Eine Gesamthypothek hat nicht allein deshalb Vorrang vor anderen Rechten, weil sie mehrere Grundstücke belastet. [8]

Eine rechtliche Prüfung darf daher weder auf den Grundbucheintrag noch auf den Darlehensvertrag allein verkürzt werden.

Ablauf, Fristen und erforderliche Unterlagen

Zuerst das rechtliche Ziel bestimmen

Zunächst ist zu unterscheiden, welche Veränderung tatsächlich beabsichtigt ist:

• Ein weiteres Grundstück soll Sicherheit bieten.
• Ein belastetes Grundstück soll geteilt werden.
• Ein Teilgrundstück soll aus der Haftung entlassen werden.
• Die Gesamtbelastung soll in betragsmäßig begrenzte Einzelbelastungen überführt werden.
• Ein Grundstück soll verkauft werden, ohne dass die persönliche Darlehensschuld übergeht.

Diese Ziele verlangen unterschiedliche Erklärungen. Sie lassen sich deshalb nicht rechtlich einheitlich unter dem Sammelbegriff „Grundbuchänderung“ behandeln.

Welche Belege benötigt werden

Je nach Vorhaben sind für die Prüfung insbesondere folgende Unterlagen relevant:

• aktuelle Grundbuchauszüge sämtlicher betroffener Grundstücke;
• Bestellungs- und Pfanderstreckungsurkunden;
• Darlehensvertrag und aktuelle Forderungsaufstellung;
• Sicherungszweckerklärung bei einer Sicherungsgrundschuld;
• Hypotheken- oder Grundschuldbrief, sofern ein Briefrecht besteht;
• Teilungs- und Vermessungsunterlagen;
• Kaufvertragsentwurf oder bereits geschlossener Kaufvertrag;
• Freigabeerklärungen, Ablösebedingungen und gegebenenfalls Rangvereinbarungen.

Das Grundbuch dokumentiert die eingetragenen dinglichen Rechte, bildet aber weder die aktuelle Darlehensschuld noch den Inhalt des Sicherungsvertrags vollständig ab. Umgekehrt belegt eine Darlehensabrechnung allein nicht den grundbuchlichen Rang. Diese unterschiedlichen Informationsfunktionen folgen aus der Trennung von Forderung, Grundstücksrecht und Sicherungsvereinbarung. [2][3][4]

Gibt es eine Frist nach § 1132 BGB?

§ 1132 BGB enthält keine allgemeine Antrags-, Teilungs- oder Freigabefrist. Zeitliche Vorgaben können sich jedoch aus Verträgen, konkreten gerichtlichen Verfahren oder anderen gesetzlichen Vorschriften ergeben. Auch eine einheitliche gesetzliche Bearbeitungsdauer des Grundbuchamts lässt sich aus der Vorschrift nicht ableiten. [1]

Bei der Verjährung ist zwischen gesicherter Forderung und eingetragenem Recht zu unterscheiden. Nach § 902 BGB unterliegen Ansprüche aus eingetragenen Rechten grundsätzlich nicht der Verjährung. Ausgenommen sind insbesondere Ansprüche auf Rückstände wiederkehrender Leistungen und auf Schadensersatz. [9]

Zusätzlich bestimmt § 216 Absatz 1 BGB, dass die Verjährung einer durch Hypothek oder Pfandrecht gesicherten Forderung grundsätzlich nicht daran hindert, Befriedigung aus dem belasteten Gegenstand zu suchen. Nach § 216 Absatz 3 BGB gilt dies jedoch nicht für die Verjährung von Zinsen und anderen wiederkehrenden Leistungen. Die gesicherten Leistungsbestandteile müssen daher getrennt geprüft werden. [2]

Die Annahme „Das Darlehen ist alt, also kann das Grundstück nicht mehr haften“ ist deshalb rechtlich nicht tragfähig.

Kosten, Risiken und typische Fehler

Welche Kosten entstehen können

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Maßgeblich sind insbesondere Geschäftswert, Art der Erklärungen und die konkret ausgelösten Gebührentatbestände. [10]

Bei Grundstücksteilungen können zusätzlich Vermessungs- und Katasterkosten nach den jeweils einschlägigen landesrechtlichen Regelungen entstehen. Deren Höhe hängt unter anderem vom Bundesland und vom Umfang der erforderlichen Leistungen ab.

Eine pauschale Kostenangabe ohne Kenntnis von Belastungshöhe, Urkunden und Transaktionsstruktur wäre nicht verlässlich. Für eine Kosteneinschätzung müssen daher das beabsichtigte Ergebnis und die hierfür erforderlichen Schritte feststehen.

Pfandfreigabe ist nicht gleich Tilgungsbestätigung

Eine Pfandfreigabe betrifft die Entlassung eines bestimmten Grundstücks aus der Haftung. Eine Tilgungsbestätigung betrifft dagegen die Erfüllung einer Forderung. Eine Löschungsbewilligung ist eine grundbuchverfahrensrechtliche Erklärung, die für die Löschung eines Rechts benötigt werden kann. Die Bewilligung allein bewirkt noch keine Löschung. [2][3]

Diese Erklärungen sind nicht austauschbar. Auch führt die Rückzahlung eines Darlehens nicht automatisch zur Löschung des eingetragenen Rechts. Bei der Hypothek können insbesondere nach §§ 1163 und 1177 BGB gesetzliche Übergangs- und Umwandlungsfolgen zugunsten des Eigentümers eintreten. Bei einer Gesamthypothek sind zusätzlich die besonderen Vorschriften der §§ 1172 ff. BGB zu beachten. Bei der Sicherungsgrundschuld richtet sich die Rückgewähr wesentlich nach dem Sicherungsverhältnis. [2][4]

Besonders folgenreiche Irrtümer

„Jedes Grundstück haftet nur anteilig.“

Das widerspricht dem Ausgangspunkt des § 1132 Absatz 1 BGB. Eine beschränkte Einzelhaftung muss rechtlich wirksam hergestellt werden. [1]

„Der Käufer übernimmt mit dem Grundstück automatisch das Darlehen.“

Eigentumswechsel und Übernahme einer persönlichen Schuld sind verschiedene Vorgänge. Eine Schuldübernahme setzt eine entsprechende rechtliche Grundlage voraus. [2]

„Die zusätzliche Sicherheit hat überall denselben Rang.“

Die Ranglage ist für jedes Grundstück gesondert festzustellen. Die Pfanderstreckung überträgt den bisherigen Rang nicht automatisch auf das weitere Grundstück. [2]

„Die Bank hat die Freigabe mündlich zugesagt; das genügt für das Grundbuch.“

Eine mündliche Zusage ersetzt nicht die für die Grundbucheintragung erforderlichen Nachweise. Hierfür gelten insbesondere die Formanforderungen des § 29 GBO. [3]

„Wer zahlt, erhält automatisch einen festen Ausgleichsanteil von den anderen Eigentümern.“

Ausgleichs- und Übergangsfolgen hängen unter anderem von persönlicher Schuldnerschaft, Eigentumsverhältnissen, Vereinbarungen und den Sonderregeln der §§ 1172 ff. BGB ab. Eine pauschale Verteilung nach Köpfen lässt sich daraus nicht ableiten. [2]

Häufige Fragen

Ist § 1132 BGB eine Vorschrift über Grundstücksteilung?

Nicht unmittelbar. Die Vorschrift regelt die Gesamthypothek. Bei einer Grundstücksteilung wird sie relevant, weil eine bestehende Hypothek grundsätzlich an den neu entstandenen Grundstücken fortbesteht. Das Verfahren der Teilung richtet sich nach anderen Vorschriften. [1][2][3]

Können Grundstücke verschiedener Eigentümer gemeinsam haften?

Ja. Eine Gesamthypothek setzt nicht voraus, dass alle Grundstücke demselben Eigentümer gehören. Die persönliche Zahlungspflicht jedes Beteiligten ist davon getrennt zu prüfen. [1][2]

Darf der Gläubiger nur eines der Grundstücke verwerten?

Grundsätzlich ja. § 1132 Absatz 1 BGB eröffnet ihm die Wahl, aus welchem Grundstück er Befriedigung sucht. Vertragliche Einschränkungen, Einreden und die gesetzlichen Vollstreckungsvoraussetzungen bleiben jedoch zu beachten. [1][2]

Benötigt jede Pfanderstreckung eine notarielle Beurkundung?

Nicht jede zur Grundbucheintragung erforderliche Erklärung muss vollständig notariell beurkundet werden. § 29 GBO verlangt für die Eintragungsbewilligung und sonstige erforderliche Erklärungen grundsätzlich öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden. Eine öffentliche Beglaubigung der Unterschrift ist von der Beurkundung des gesamten Erklärungsinhalts zu unterscheiden. [3]

Eine vollstreckbare notarielle Unterwerfungsurkunde muss dagegen die Voraussetzungen des § 794 Absatz 1 Nummer 5 ZPO erfüllen. Welche Form insgesamt erforderlich ist, hängt daher von den vorgesehenen Erklärungen und ihrer rechtlichen Verbindung ab. [6]

Kann ein Eigentümer die Freigabe seines Grundstücks verlangen?

§ 1132 BGB gibt ihm keinen allgemeinen Anspruch auf Freigabe gegen Zahlung eines selbst errechneten Anteils. Ein Anspruch kann sich insbesondere aus einer Sicherungsvereinbarung ergeben. Ob dessen Voraussetzungen erfüllt sind, hängt vom konkreten Sicherungsverhältnis ab. [1]

Macht die Teilung eines Grundstücks eine neue Vollstreckungsunterwerfung erforderlich?

Aus § 1132 BGB folgt keine solche Pflicht. Zu prüfen sind vielmehr der bestehende Titel, eine etwaige Eintragung nach § 800 ZPO und die grundbuchliche Umsetzung der Teilung. Die bloße Entstehung mehrerer Grundstücke beantwortet noch nicht, ob zusätzliche vollstreckungsrechtliche Erklärungen oder Nachweise erforderlich sind. [1][6][7]

Zusammenfassung

§ 1132 BGB regelt die Haftung mehrerer Grundstücke für dieselbe hypothekarisch gesicherte Forderung. Jedes Grundstück haftet grundsätzlich für die ganze Forderung; der Gläubiger darf seine Befriedigung jedoch insgesamt nur einmal erhalten. [1][2]

Für Pfanderstreckungen, Teilungen und Verkäufe sind deshalb vier Fragen zentral: Welche Grundstücke haften, in welchem Rang, für welche gesicherte Forderung und auf welcher Vollstreckungsgrundlage? Bei einer Gesamtgrundschuld müssen außerdem der eingetragene Grundschuldbetrag und die schuldrechtliche Sicherungsvereinbarung auseinandergehalten werden.

Eine zusätzliche Belastung oder lastenfreie Veräußerung erfordert daher eine abgestimmte Prüfung von Grundbuch, Bestellungsurkunde, Forderungsstand und gegebenenfalls Sicherungsvertrag. § 1132 BGB allein ersetzt weder die erforderlichen Grundbucherklärungen noch eine Vereinbarung über Haftungsbegrenzungen.