Eigentümerpfandrecht

Eigentümerpfandrecht: Voraussetzungen, Rechtsfolgen und Abgrenzung zur Eigentümergrundschuld

Ein Eigentümerpfandrecht liegt vor, wenn das Eigentum an einer beweglichen Sache und das Pfandrecht an dieser Sache in derselben Person zusammentreffen und das Pfandrecht ausnahmsweise fortbesteht. Grundsätzlich erlischt es durch diese Vereinigung. § 1256 BGB enthält jedoch Ausnahmen zum Schutz von Rechten Dritter und bei einem rechtlichen Interesse des Eigentümers. Bei Grundstücken sind dagegen die Eigentümerhypothek und die Eigentümergrundschuld zu unterscheiden: Für sie gelten eigenständige Voraussetzungen und Rechtsfolgen.[2]

Die Vorschriften der §§ 1147, 1141 und 1227 BGB betreffen unterschiedliche Fragen: § 1147 BGB regelt die Befriedigung aus einem hypothekarisch belasteten Grundstück durch Zwangsvollstreckung, § 1141 BGB die Kündigung bei einer Hypothek und § 1227 BGB den Schutz eines beeinträchtigten Pfandrechts. Keine dieser Vorschriften ist die zentrale Grundlage für den Fortbestand eines Eigentümerpfandrechts an beweglichen Sachen.[3][4][5]

Die wichtigsten Ergebnisse:

• Ein Pfandrecht an der eigenen beweglichen Sache ist die Ausnahme. § 1256 BGB lässt es unter bestimmten Voraussetzungen trotz Vereinigung mit dem Eigentum fortbestehen.
• Eigentum allein begründet kein Pfandrecht. Der Fortbestand nach § 1256 BGB setzt ein zuvor bestehendes Pfandrecht voraus.
• Die gesicherte Forderung bleibt entscheidend. Erlischt sie, erlischt grundsätzlich auch das akzessorische Pfandrecht nach § 1252 BGB. Eine Zahlung kann allerdings statt des Erlöschens einen gesetzlichen Forderungsübergang auslösen.
• Bei Grundstücken gelten eigenständige Regeln. Eigentümerhypothek und Eigentümergrundschuld sind nicht mit dem Eigentümerpfandrecht an beweglichen Sachen gleichzusetzen.
• § 1147 BGB erlaubt keinen eigenmächtigen Verkauf. Die Befriedigung aus dem Grundstück aufgrund des Grundpfandrechts erfolgt durch Zwangsvollstreckung.
• Die Rückzahlung eines grundschuldgesicherten Darlehens löscht die Grundschuld nicht automatisch. Maßgeblich sind zusätzlich Sicherungsvereinbarung, Rückgewähr und die jeweils erforderlichen dinglichen Rechtsakte.

Begriffsklärung: Wie passen Pfandrecht und Eigentum zusammen?

Nach § 903 BGB darf der Eigentümer grundsätzlich mit seiner Sache nach Belieben verfahren und andere von Einwirkungen ausschließen, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen. Ein zugunsten eines Dritten bestehendes Pfandrecht begrenzt die Eigentümerbefugnisse.[1]

Das Pfandrecht nach § 1204 BGB berechtigt den Gläubiger, wegen einer gesicherten Forderung Befriedigung aus einer beweglichen Sache zu suchen. Es macht ihn nicht zum Eigentümer. Der Eigentümer kann die belastete Sache zwar grundsätzlich veräußern; die Veräußerung beseitigt das Pfandrecht jedoch nicht ohne Weiteres.

Beispiel: Ein Schuldner verpfändet seine Maschine wirksam zur Sicherung einer Forderung. Er bleibt Eigentümer; der Pfandgläubiger erhält ein dingliches Verwertungsrecht. Eigentum, Besitz und Pfandrecht sind unterschiedliche Rechtspositionen. Auch die Verpfändung einer eigenen Sache zur Sicherung einer fremden Schuld ist möglich.

Erwirbt der Pfandgläubiger später auch das Eigentum an der verpfändeten Sache, treffen Eigentum und Pfandrecht zusammen. Diese Vereinigung wird als Konsolidation bezeichnet. Nach § 1256 Absatz 1 BGB erlischt das Pfandrecht grundsätzlich.[2]

Das Gesetz macht davon zwei Ausnahmen:

• Das Erlöschen tritt nicht ein, solange die gesicherte Forderung mit dem Recht eines Dritten belastet ist.
• Das Pfandrecht gilt als nicht erloschen, soweit der Eigentümer ein rechtliches Interesse an seinem Fortbestehen hat.

Keine allgemeine Möglichkeit zur Selbstverpfändung

§ 1256 BGB erlaubt nicht, nach Belieben ein Pfandrecht an einer eigenen beweglichen Sache zu schaffen. Die Vorschrift regelt vielmehr, ob ein vorhandenes Pfandrecht trotz der Vereinigung mit dem Eigentum fortbesteht.

Das unterscheidet das Eigentümerpfandrecht von der Eigentümergrundschuld: Eine Grundschuld kann der Grundstückseigentümer nach § 1196 BGB ausdrücklich für sich selbst bestellen.[8]

Auch eine Sicherungsübereignung ist etwas anderes. Dabei erhält der Sicherungsnehmer Eigentum an der Sache. Bei der Verpfändung einer eigenen Sache bleibt das Eigentum dagegen grundsätzlich beim Verpfänder; der Gläubiger erhält das dingliche Pfandrecht.

Rechtlicher Rahmen: Welche Vorschrift beantwortet welche Frage?

§ 1256 BGB: Die zentrale Norm des Eigentümerpfandrechts

Für den Fortbestand eines Pfandrechts bei Vereinigung mit dem Eigentum ist § 1256 BGB maßgeblich. Zu prüfen ist:

• Bestand vor der Vereinigung ein wirksames Pfandrecht?
• Sind Eigentum und Pfandrecht tatsächlich in derselben Person zusammengetroffen?
• Besteht die gesicherte Forderung fort?
• Ist diese Forderung mit einem Recht eines Dritten belastet?
• Besteht ein rechtliches Interesse des Eigentümers an der Erhaltung des Pfandrechts?

§ 1256 BGB heilt keine Mängel der ursprünglichen Pfandrechtsbestellung. Ebenso ersetzt das Interesse an einem günstigen Rang nicht die erforderliche Forderungsgrundlage. Dabei kann ein Pfandrecht nach § 1204 Absatz 2 BGB auch für eine künftige oder bedingte Forderung bestellt werden.[1][2]

§ 1227 BGB: Schutz des bestehenden Pfandrechts

§ 1227 BGB betrifft nicht die Entstehung, sondern den Schutz des Pfandrechts gegen Beeinträchtigungen. Die für Ansprüche aus dem Eigentum geltenden Vorschriften finden auf die Ansprüche des Pfandgläubigers entsprechende Anwendung.[3]

Je nach Beeinträchtigung kommen deshalb insbesondere Herausgabe-, Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche in Betracht. Ihre Voraussetzungen hängen unter anderem vom Inhalt des Pfandrechts, vom Besitzrecht des Anspruchsgegners und von der konkreten Störung ab.

Für ein Eigentümerpfandrecht bedeutet das: Soweit es fortbesteht, kommen auch die entsprechenden Schutzwirkungen in Betracht. § 1227 BGB erzeugt jedoch kein Pfandrecht, das zuvor nicht bestand.

§ 1147 BGB: Befriedigung aus dem Grundstück

§ 1147 BGB gehört zum Hypothekenrecht. Die Vorschrift bestimmt, dass die Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück und den Gegenständen, auf die sich die Hypothek erstreckt, im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgt.[4]

Der darauf gestützte Anspruch wird regelmäßig als Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung bezeichnet. Er ist von einem persönlichen Zahlungsanspruch zu unterscheiden:

• Der persönliche Schuldner haftet aufgrund der Forderung.
• Der Grundstückseigentümer haftet aufgrund des Grundpfandrechts mit dem Grundstück und den weiteren Gegenständen, die dessen Haftung unterliegen.

Beide Rollen können bei derselben Person liegen, müssen es aber nicht. Wer sein Grundstück zur Sicherung einer fremden Schuld belastet, übernimmt damit nicht automatisch eine persönliche Zahlungspflicht.

Über § 1192 Absatz 1 BGB ist § 1147 BGB grundsätzlich auch auf die Grundschuld anwendbar. Die Vorschrift ersetzt weder die Prüfung der Fälligkeit noch die erforderlichen vollstreckungsrechtlichen Voraussetzungen.[1][11]

§ 1141 BGB: Kündigung und dingliche Haftung

Hängt die Fälligkeit der gesicherten Forderung von einer Kündigung ab, ist diese nach § 1141 Absatz 1 BGB für die Hypothek grundsätzlich nur wirksam, wenn sie vom Gläubiger gegenüber dem Grundstückseigentümer oder vom Eigentümer gegenüber dem Gläubiger erklärt wird.[5]

Das ist besonders wichtig, wenn persönlicher Schuldner und Eigentümer auseinanderfallen. Eine Kündigung gegenüber dem Schuldner ist dann nicht ohne Weiteres zugleich die erforderliche Kündigung gegenüber dem Eigentümer.

§ 1141 BGB ist damit weder eine allgemeine Eigentumsnorm noch eine Grundlage für die Entstehung eines Eigentümerpfandrechts. Die Vorschrift betrifft die Wirksamkeit der Kündigung für die Hypothek.

Voraussetzungen und typische Fälle bei beweglichen Sachen

Zunächst muss ein wirksames Pfandrecht bestehen

Ein rechtsgeschäftliches Pfandrecht an einer beweglichen Sache setzt regelmäßig eine Einigung über die Verpfändung und die Übergabe der Sache voraus, § 1205 BGB. Je nach Besitzlage bestehen gesetzliche Alternativen. Eine bloße Vereinbarung, nach der die Sache unverändert im alleinigen unmittelbaren Besitz des Verpfänders bleibt, genügt grundsätzlich nicht.[1]

Daneben bestehen gesetzliche Pfandrechte, beispielsweise unter den jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen das Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB oder das Werkunternehmerpfandrecht nach § 647 BGB. Für gesetzliche Pfandrechte verweist § 1257 BGB auf die entsprechende Anwendung der Vorschriften über rechtsgeschäftlich bestellte Pfandrechte.[1]

Ob später ein Eigentümerpfandrecht fortbestehen kann, hängt deshalb zunächst von der Entstehung und dem Umfang des ursprünglichen Rechts ab.

Fall 1: Der Pfandgläubiger kauft die verpfändete Sache

Erwirbt der Pfandgläubiger das Eigentum an der Sache, erlischt sein Pfandrecht grundsätzlich nach § 1256 BGB. Der Abschluss des Kaufvertrags allein bewirkt diese Vereinigung noch nicht; erforderlich ist der Eigentumserwerb.

Anders kann es liegen, wenn ein nachrangiges Pfandrecht eines anderen Gläubigers besteht. Würde das vorrangige Recht ersatzlos wegfallen, könnte sich die Rechtsstellung des nachrangigen Gläubigers verbessern. Darin kann ein rechtliches Interesse des neuen Eigentümers liegen, das vorrangige Pfandrecht fortbestehen zu lassen.[2]

Beispiel: An einer Maschine bestehen wirksam zwei Pfandrechte. Der vorrangige Pfandgläubiger erwirbt anschließend das Eigentum. Soweit sein vorrangiges Recht zum Schutz gegenüber dem nachrangigen Pfandgläubiger erforderlich ist, kommt ein Fortbestand nach § 1256 Absatz 2 BGB in Betracht.

Das Beispiel setzt voraus, dass die gesicherte Forderung fortbesteht. Wird sie im Rahmen des Erwerbsgeschäfts erfüllt oder anderweitig aufgehoben, ist zusätzlich § 1252 BGB zu berücksichtigen.

Fall 2: Die gesicherte Forderung ist mit einem Drittrecht belastet

Ist die gesicherte Forderung beispielsweise ihrerseits wirksam verpfändet, schützt § 1256 Absatz 1 BGB die davon abhängige Sicherungsposition des Dritten: Das Pfandrecht an der Sache erlischt trotz Vereinigung mit dem Eigentum nicht, solange die Forderung mit dem Recht des Dritten belastet ist.[2]

Erforderlich ist ein tatsächlich bestehendes Recht an der Forderung. Dass ein Dritter lediglich wirtschaftlich an ihrer Erfüllung interessiert ist, genügt nicht.

Fall 3: Die gesicherte Forderung wird vollständig bezahlt

Das Pfandrecht an beweglichen Sachen ist akzessorisch: Es ist an die gesicherte Forderung gebunden. Erlischt diese durch Erfüllung, erlischt grundsätzlich auch das Pfandrecht nach § 1252 BGB.[1]

Eine Zahlung führt allerdings nicht in jedem Fall zum Erlöschen der Forderung. Ist der Verpfänder nicht der persönliche Schuldner und befriedigt er den Gläubiger, geht die Forderung nach Maßgabe des § 1225 BGB auf ihn über. Deshalb müssen die Person des Zahlenden und die gesetzlichen Übergangsregeln berücksichtigt werden.

Die Vereinigung von Eigentum und Pfandrecht ist von der Tilgung der Forderung zu unterscheiden:

• § 1256 BGB betrifft die Vereinigung zweier dinglicher Rechtspositionen.
• § 1252 BGB betrifft das Erlöschen der gesicherten Forderung.
• § 1225 BGB kann bei Befriedigung durch den nicht persönlich schuldenden Verpfänder einen Forderungsübergang bewirken.

Die Fortbestandsregel des § 1256 BGB schafft keine von jeder Forderungsgrundlage unabhängige Sicherheit.

Grundstücke: Eigentümerhypothek und Eigentümergrundschuld

Warum hier andere Regeln gelten

Grundstücke werden nicht nach den Vorschriften über das Pfandrecht an beweglichen Sachen belastet. Einschlägig sind insbesondere Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld.

Auch bei Grundstücken können Eigentum und Sicherungsrecht in derselben Person liegen. Die Folgen richten sich aber nicht nach § 1256 BGB, sondern nach den Vorschriften über Grundstücksrechte und Grundpfandrechte. Nach § 889 BGB erlischt ein Recht an einem fremden Grundstück grundsätzlich nicht dadurch, dass der Berechtigte das Eigentum oder der Eigentümer das Recht erwirbt.[1]

Die pauschale Aussage „Ein Pfandrecht an der eigenen Sache erlischt immer“ ist daher schon wegen der unterschiedlichen gesetzlichen Regelungen unzutreffend.

Eigentümerhypothek nach § 1163 BGB

Nach § 1163 Absatz 1 BGB steht die Hypothek dem Eigentümer zu, wenn die Forderung, für die sie bestellt wurde, nicht zur Entstehung gelangt. Erlischt die Forderung, erwirbt der Eigentümer die Hypothek.[6]

Damit ist die Prüfung jedoch nicht abgeschlossen: Nach § 1177 Absatz 1 BGB verwandelt sich eine mit dem Eigentum vereinigte Hypothek in eine Grundschuld, wenn dem Eigentümer nicht auch die Forderung zusteht.[7]

Typischer Fall: Der Grundstückseigentümer ist zugleich persönlicher Schuldner und erfüllt die hypothekarisch gesicherte Forderung vollständig. Die Forderung erlischt. Aus dem Zusammenspiel von § 1163 Absatz 1 und § 1177 Absatz 1 BGB ergibt sich grundsätzlich eine Eigentümergrundschuld.

Die Grundbucheintragung verschwindet dadurch nicht automatisch. Ob eine Berichtigung oder Löschung erfolgen soll und welche Nachweise hierfür erforderlich sind, ist gesondert zu prüfen.

Zahlung durch einen Eigentümer, der nicht Schuldner ist

Ist der Grundstückseigentümer nicht zugleich persönlicher Schuldner, hat seine Zahlung grundsätzlich andere Folgen. Soweit er den Gläubiger befriedigt, geht die Forderung nach § 1143 Absatz 1 BGB auf ihn über. Mit der Forderung geht grundsätzlich auch die Hypothek über, § 1153 Absatz 1 BGB.[1]

Die Forderung erlischt in diesem Fall also nicht lediglich durch die Zahlung. Sie bleibt als Grundlage einer möglichen Rückgriffsforderung gegen den persönlichen Schuldner erhalten. Stehen Eigentum, Hypothek und Forderung derselben Person zu, ist insbesondere § 1177 Absatz 2 BGB zu beachten.

Entscheidend ist deshalb:

• Wer schuldete die Forderung persönlich?
• Wer hat gezahlt?
• Worauf wurde geleistet?
• Welche gesetzlichen Übergangsregeln und vertraglichen Vereinbarungen sind einschlägig?

Ein Zahlungsbeleg allein beantwortet diese Fragen nicht.

Unmittelbare Bestellung einer Eigentümergrundschuld

§ 1196 BGB erlaubt die Bestellung einer Grundschuld für den Grundstückseigentümer selbst. Hierzu sind insbesondere die Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt und die Eintragung in das Grundbuch erforderlich. Bei einer Briefgrundschuld sind zusätzlich die Vorschriften über den Grundschuldbrief zu berücksichtigen.[8][1]

Eine solche Grundschuld kann eine Rangposition für eine spätere Finanzierung bereitstellen. Das setzt voraus, dass sie wirksam bestellt und später ordnungsgemäß übertragen wird. Außerdem können gesetzliche oder vertragliche Löschungsansprüche anderer Berechtigter ihrer Erhaltung entgegenstehen. Für gesetzliche Löschungsansprüche sind insbesondere § 1179a BGB und dessen entsprechende Anwendung auf Grundschulden nach § 1192 Absatz 1 BGB zu prüfen.[1]

Der Eigentümer kann aus seiner eigenen Grundschuld nicht die Zwangsvollstreckung zu seiner Befriedigung betreiben, § 1197 Absatz 1 BGB. Ihr Nutzen liegt daher insbesondere in ihrer Rangposition und möglichen späteren Verwendung als Sicherheit.

Ein bezahltes Darlehen löscht die Grundschuld nicht

Die Grundschuld besteht rechtlich unabhängig von einer bestimmten Forderung. Wird ein durch Grundschuld gesichertes Darlehen zurückgezahlt, bleibt die Grundschuld deshalb grundsätzlich bestehen.

Ob und in welcher Form Rückgewähr verlangt werden kann, bestimmt sich insbesondere nach der Sicherungsvereinbarung und dem Wegfall des Sicherungszwecks. Die Rückzahlung eines einzelnen Darlehens genügt dafür nicht zwingend, wenn die Grundschuld vereinbarungsgemäß weitere Forderungen sichert.

Als Formen der Rückgewähr kommen insbesondere in Betracht:

• die Abtretung der Grundschuld,
• ein Verzicht auf die Grundschuld,
• die Mitwirkung an ihrer Löschung, insbesondere durch Erteilung einer Löschungsbewilligung.

Eine Löschungsbewilligung ist noch keine Löschung. Die Löschung erfordert die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen und den Grundbuchvollzug. Ebenso wird eine der Bank zustehende Grundschuld durch die Darlehenstilgung nicht automatisch zur Eigentümergrundschuld.[1][9]

Rechtsprechung und gerichtliche Prüfungsmaßstäbe

Entscheidend sind Entstehung, Fortbestand und Durchsetzbarkeit

Für die rechtliche Prüfung sind drei Ebenen auseinanderzuhalten:

Erstens: Entstehung des Rechts. Zu klären ist, ob das Pfandrecht oder Grundpfandrecht wirksam begründet beziehungsweise erworben wurde. Vertragsbezeichnungen wie „Eigentümerpfandrecht“ ersetzen die gesetzlichen Voraussetzungen nicht.

Zweitens: Fortbestand. Zu unterscheiden sind insbesondere Vereinigung mit dem Eigentum, Erlöschen der Forderung, Forderungsübergang und Änderung des Sicherungszwecks.

Drittens: Durchsetzbarkeit. Auch ein bestehendes Sicherungsrecht muss nicht sofort verwertbar sein. Fälligkeit, Einreden, Kündigungen und gegebenenfalls vollstreckungsrechtliche Voraussetzungen sind gesondert zu prüfen.

Diese Prüfungsebenen ergeben sich aus der gesetzlichen Systematik. Eine gerichtliche Entscheidung zur Sicherungsgrundschuld lässt sich deshalb nicht ohne Prüfung der jeweiligen Begründung auf das Pfandrecht an einer beweglichen Sache übertragen.

Das rechtliche Interesse nach § 1256 BGB muss konkret sein

Für den Fortbestand nach § 1256 Absatz 2 BGB muss feststehen, welches rechtliche Interesse des Eigentümers durch das Erlöschen beeinträchtigt würde. Besonders naheliegend sind Konflikte mit nachrangigen dinglichen Rechten.[2]

Die bloße Behauptung, das Pfandrecht könne „später noch nützlich sein“, ersetzt diese Prüfung nicht. Maßgeblich sind die vorhandenen Rechte, ihre Rangfolge und die Forderungsgrundlage. Eine abschließende Beurteilung ohne Kenntnis dieser Umstände ist nicht möglich.

Fristen und Ablauf: Von der Prüfung bis zur Verwertung

Es gibt keine einheitliche Frist für das Eigentümerpfandrecht

§ 1256 BGB enthält keine allgemeine Antrags- oder Ausschlussfrist. Der Fortbestand hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen ab, nicht von einem Antrag auf Anerkennung als Eigentümerpfandrecht.

Für die spätere Rechtsausübung können jedoch Fristen wichtig sein:

• Beim Pfandverkauf beweglicher Sachen nach den gesetzlichen Verkaufsregeln sind grundsätzlich die vorherige Verkaufsandrohung und die Monatsfrist nach § 1234 BGB zu beachten. Der Verkauf darf grundsätzlich nicht vor Ablauf eines Monats nach der Androhung erfolgen; gesetzliche Ausnahmen und zulässige abweichende Regelungen bleiben zu prüfen.
• Für das Grundschuldkapital sieht § 1193 Absatz 1 BGB grundsätzlich eine Kündigung mit einer Frist von sechs Monaten vor. Bei einer Grundschuld zur Sicherung einer Geldforderung schließt § 1193 Absatz 2 Satz 2 BGB abweichende Bestimmungen aus; bei älteren Grundschulden ist gegebenenfalls Übergangsrecht zu berücksichtigen.
• Gegen gerichtliche Maßnahmen können eigenständige prozessuale Fristen laufen.

Aus § 1147 BGB selbst folgt dagegen keine allgemeine Zahlungs- oder Kündigungsfrist.[1][4]

Verwertung beweglicher Sachen und Grundstücksvollstreckung

Bei beweglichen Sachen kommt unter den Voraussetzungen der §§ 1228 ff. BGB grundsätzlich ein Pfandverkauf in Betracht. Der Pfandgläubiger wird durch einen Zahlungsverzug nicht automatisch Eigentümer. Eine vor Eintritt der Verkaufsberechtigung getroffene Vereinbarung, nach der ihm bei nicht rechtzeitiger Befriedigung das Eigentum zufallen oder übertragen werden soll, ist nach § 1229 BGB nichtig.[1]

Bei Grundstücken erfolgt die Befriedigung aufgrund des Grundpfandrechts grundsätzlich durch Zwangsvollstreckung nach § 1147 BGB. In Betracht kommen insbesondere Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung nach dem ZVG.[4][10]

Erforderlich sind die jeweiligen Vollstreckungsvoraussetzungen. Ein Vollstreckungstitel kann sich etwa aus einem Urteil oder einer notariellen Urkunde mit wirksamer Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung ergeben. Eine Grundbucheintragung allein ersetzt den Titel nicht.[11]

Grundbuchverfahren bei Eigentümerrechten

Soll eine Eigentümergrundschuld eingetragen oder gelöscht oder eine grundbuchpflichtige Rechtsänderung vollzogen werden, müssen die grundbuchrechtlichen Anforderungen erfüllt sein. Dazu gehören insbesondere Antrag, erforderliche Bewilligungen und formgerechte Nachweise. Maßgeblich sind unter anderem §§ 13, 19 und 29 GBO; bei der Löschung einer Grundschuld ist außerdem § 27 GBO zu berücksichtigen.[9]

Nicht jede Übertragung einer Grundschuld setzt eine Grundbucheintragung voraus. Eine Briefgrundschuld kann unter den Voraussetzungen des § 1154 Absatz 1 BGB in Verbindung mit § 1192 Absatz 1 BGB außerhalb des Grundbuchs übertragen werden.[1]

Welche Erklärungen und Nachweise erforderlich sind, hängt vom konkreten Vorgang ab. Löschung, Abtretung und Grundbuchberichtigung sind rechtlich unterschiedliche Vorgänge.

Kosten, Risiken und erforderliche Belege

Welche Kosten entstehen können

Bei einem Eigentümerpfandrecht an einer beweglichen Sache können insbesondere Kosten für Vertragsprüfung, Bewertung, Verwahrung und eine spätere Verwertung entstehen. Ein Grundbuchverfahren ist hierfür nicht erforderlich.

Bei Grundpfandrechten können Notar- und Grundbuchkosten hinzukommen. Ihre Höhe richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, dem maßgeblichen Geschäftswert und den gebührenpflichtigen Tätigkeiten. Ohne Kenntnis des konkreten Vorgangs sind pauschale Eurobeträge nicht verlässlich.[12]

Gerichtliche Auseinandersetzungen können weitere Gerichts- und Anwaltskosten auslösen. Das Kostenrisiko hängt insbesondere vom Streitwert, dem Verfahrensverlauf und dem Ausgang ab. Wer einzelne Kosten letztlich tragen muss, ist gesondert zu beurteilen.

Rangverlust und unpassende Löschungen

Ein wesentliches Risiko ist die vorschnelle Löschung eines noch nutzbaren Grundpfandrechts. Eine später neu bestellte Grundschuld erhält nicht automatisch den bisherigen Rang.

Umgekehrt ist die Erhaltung eines Eigentümerrechts nicht immer frei wählbar. Gesetzliche Ansprüche anderer Berechtigter oder vertragliche Verpflichtungen können zur Löschung verpflichten. Bei der Entscheidung über Erhaltung, Abtretung oder Löschung ist deshalb die gesamte Belastungssituation zu berücksichtigen.[1]

Welche Unterlagen benötigt werden

Bei beweglichen Sachen sind regelmäßig wichtig:

• Pfandvertrag und Unterlagen zur gesicherten Forderung,
• Nachweise über Übergabe und Besitzverhältnisse,
• Eigentumserwerbsunterlagen,
• Angaben zu weiteren Pfandrechten und deren Rang,
• Zahlungs-, Abtretungs- und Verpfändungsnachweise.

Bei Grundstücken kommen insbesondere hinzu:

• aktueller Grundbuchauszug,
• Grundpfandrechtsbestellungsurkunde,
• Darlehensvertrag und Sicherungszweckerklärung,
• Ablöse- und Zahlungsnachweise,
• Abtretungs-, Verzichts- oder Löschungsunterlagen,
• bei Briefrechten der Hypotheken- oder Grundschuldbrief,
• gegebenenfalls Kündigungen, Zustellungsnachweise und Vollstreckungstitel.

Ein Kontoauszug allein belegt regelmäßig nicht sämtliche Voraussetzungen für einen Rechtsübergang oder eine Grundbuchänderung.

Typische Fehler und konkrete nächste Schritte

Häufige Fehlannahmen

„Als Eigentümer habe ich automatisch ein Pfandrecht.“

Nein. Eigentum und Pfandrecht sind verschiedene Rechte. Der Fortbestand eines Eigentümerpfandrechts nach § 1256 BGB setzt ein zuvor bestehendes Pfandrecht und einen gesetzlichen Fortbestandsgrund voraus.

„Mit der Rückzahlung verschwinden alle Sicherheiten.“

Beim akzessorischen Pfandrecht führt das Erlöschen der gesicherten Forderung grundsätzlich auch zum Erlöschen des Pfandrechts. Allerdings kann eine Zahlung einen Forderungsübergang auslösen. Eine Grundschuld bleibt unabhängig von der Darlehenstilgung bestehen; ihre Rückgewähr richtet sich insbesondere nach der Sicherungsvereinbarung.

„§ 1147 BGB erlaubt den unmittelbaren Verkauf des Grundstücks.“

Nein. Die Vorschrift verweist auf die Zwangsvollstreckung. Einen eigenmächtigen Verkauf durch den Grundpfandgläubiger gestattet sie nicht.

„Eine Löschungsbewilligung macht das Grundbuch lastenfrei.“

Nein. Erst die Löschung beseitigt die betreffende Eintragung. Andere Belastungen bleiben davon unberührt.

Sinnvolle Prüfungsreihenfolge

Für eine belastbare Einordnung bietet sich folgende Reihenfolge an:

• Sicherungsgegenstand bestimmen: bewegliche Sache, Forderung oder Grundstück.
• Rechtsart feststellen: Pfandrecht, Hypothek, Grundschuld oder Sicherungseigentum.
• Beteiligte zuordnen: Eigentümer, persönlicher Schuldner, Forderungsgläubiger und Inhaber der Sicherheit.
• Forderungsgrundlage klären: Entstehung, Tilgung, Übergang und Belastungen durch Drittrechte.
• Rang und Fortbestand prüfen: insbesondere § 1256 BGB beziehungsweise die grundpfandrechtlichen Vorschriften.
• Handlungsziel bestimmen: Erhaltung, Übertragung, Löschung, Rückgewähr oder Abwehr einer Verwertung.
• Erforderliche Rechtsakte und Nachweise klären: insbesondere vor Löschung, Herausgabe, Abtretung oder Zustimmung zu einer Verwertung.

Bei bereits eingeleiteten Vollstreckungsmaßnahmen sind zusätzlich die jeweils einschlägigen Rechtsbehelfe und Fristen zu prüfen.

Häufige Fragen

Kann ein Eigentümer ein Pfandrecht an seiner eigenen Sache haben?

Ja, ausnahmsweise. Treffen Eigentum und ein bestehendes Pfandrecht an einer beweglichen Sache zusammen, kann das Pfandrecht nach § 1256 BGB fortbestehen. Das betrifft insbesondere Rechte Dritter an der gesicherten Forderung und ein rechtliches Interesse des Eigentümers an der Erhaltung des Pfandrechts. Allein das Eigentum erzeugt jedoch kein Pfandrecht.

Was regelt § 1147 BGB?

§ 1147 BGB regelt die Befriedigung aus einem hypothekarisch belasteten Grundstück und den mithaftenden Gegenständen durch Zwangsvollstreckung. Die Vorschrift ist über § 1192 Absatz 1 BGB grundsätzlich auch auf Grundschulden anwendbar. Sie begründet weder ein Eigentümerpfandrecht an beweglichen Sachen noch ein Recht zur eigenmächtigen Verwertung des Grundstücks.

Welche Bedeutung hat § 1141 BGB?

Die Vorschrift betrifft die Kündigung, wenn von ihr die Fälligkeit der hypothekarisch gesicherten Forderung abhängt. Für ihre Wirksamkeit für die Hypothek kommt es grundsätzlich darauf an, dass sie vom Gläubiger gegenüber dem Grundstückseigentümer oder vom Eigentümer gegenüber dem Gläubiger erklärt wird. Das ist besonders relevant, wenn Eigentümer und persönlicher Schuldner unterschiedliche Personen sind.

Schützt § 1227 BGB auch ein Eigentümerpfandrecht?

Soweit ein Pfandrecht fortbesteht, kommen auch seine dinglichen Schutzwirkungen in Betracht. § 1227 BGB verweist bei Beeinträchtigungen des Pfandrechts auf die entsprechende Anwendung der Eigentumsschutzvorschriften. Die Norm setzt aber ein bestehendes Pfandrecht voraus und schafft es nicht erst.

Wird eine Bankgrundschuld nach der Darlehenstilgung automatisch zur Eigentümergrundschuld?

Nein. Eine Grundschuld besteht unabhängig von der Darlehensforderung. Ob nach der Tilgung ein Rückgewähranspruch besteht, hängt insbesondere vom Sicherungszweck und der Sicherungsvereinbarung ab. Erst durch die jeweils erforderlichen Rechtsakte wird die Grundschuld beispielsweise auf den Eigentümer übertragen oder gelöscht.

Darf der Eigentümer aus seiner eigenen Grundschuld vollstrecken?

Nicht zu seiner eigenen Befriedigung. Das schließt § 1197 Absatz 1 BGB aus. Die Eigentümergrundschuld kann jedoch als Rangposition erhalten und unter den gesetzlichen Voraussetzungen später als Sicherheit übertragen werden.

Muss ein Eigentümerrecht immer erhalten bleiben?

Nein. Bei beweglichen Sachen bestimmt § 1256 BGB, ob und in welchem Umfang das Pfandrecht trotz Vereinigung mit dem Eigentum fortbesteht. Bei Grundstücken sind insbesondere gesetzliche und vertragliche Löschungsansprüche zu beachten. Eine Löschung kann eine nutzbare Rangposition beseitigen; andererseits können andere Berechtigte unter den jeweiligen Voraussetzungen die Löschung verlangen.

Zusammenfassung

Das Eigentümerpfandrecht ist im Recht der beweglichen Sachen eine gesetzlich begrenzte Ausnahme vom Erlöschen durch Vereinigung von Eigentum und Pfandrecht. Entscheidend sind § 1256 BGB, die Forderungsgrundlage und ein gesetzlicher Fortbestandsgrund. Bei Zahlungen ist zwischen dem Erlöschen und einem möglichen gesetzlichen Übergang der Forderung zu unterscheiden.

Bei Grundstücken gelten andere Regeln. Eigentümerhypothek und Eigentümergrundschuld sind eigenständig zu prüfen; besonders wichtig sind §§ 1163, 1177 und 1196 BGB. Die Zahlung auf eine Hypothekenforderung kann andere Rechtsfolgen haben als die Tilgung eines lediglich durch Grundschuld gesicherten Darlehens.

§ 1147 BGB betrifft die Grundstücksvollstreckung, § 1141 BGB die Kündigung bei einer Hypothek und § 1227 BGB den Schutz bestehender Pfandrechte. Für die rechtliche Beurteilung müssen daher Sicherungsart, Forderung, Eigentum, Rang und Verfahrensstand getrennt untersucht werden.