§ 1169 BGB: Verzicht auf die Hypothek und Bedeutung für die Grundschuld

§ 1169 BGB gibt dem Grundstückseigentümer einen Anspruch darauf, dass der Gläubiger auf eine Hypothek verzichtet, wenn dem Eigentümer eine Einrede zusteht, die deren Geltendmachung dauerhaft ausschließt. Über § 1192 Abs. 1 BGB ist diese Vorschrift grundsätzlich auch auf die Grundschuld entsprechend anwendbar. Entscheidend ist daher nicht allein, ob ein Darlehen zurückgezahlt wurde, sondern ob die Durchsetzung des Grundpfandrechts durch eine dauerhafte Einrede ausgeschlossen ist. [1][2]

Die Vorschrift gehört zum deutschen Sachenrecht. Sie betrifft die rechtliche Bereinigung von Grundstücksbelastungen, insbesondere wenn eine Kreditsicherheit ihren Zweck endgültig verloren hat. Dieser Beitrag erläutert die gesetzlichen Voraussetzungen und grenzt den Verzichtsanspruch vom vertraglichen Rückgewähranspruch, der Grundbuchlöschung und den Regeln über den gutgläubigen Erwerb ab. Ob im Einzelfall ein Anspruch besteht, hängt insbesondere von der dinglichen Rechtslage und der Sicherungsvereinbarung ab.

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Die verwandten Suchfragen im Überblick

Was bedeuten „gutgläubiger Erwerb“, „Zweiterwerb“ und „Revalutierung“ einer Grundschuld?

Beim gutgläubigen Erwerb einer Grundschuld geht es insbesondere darum, ob ein Erwerber trotz fehlender Berechtigung des Verfügenden geschützt ist, weil die gesetzlich geschützte Grundbuchlage diesen als Berechtigten ausweist. Grundlage ist insbesondere § 892 BGB. Nicht jeder Rechtsmangel wird durch guten Glauben überwunden. Davon zu unterscheiden ist die Frage, ob Einreden des Eigentümers gegenüber dem Erwerber erhalten bleiben. Für die Sicherungsgrundschuld enthält § 1192 Abs. 1a BGB eine besondere Schutzregel. [2][4]

Revalutierung bedeutet, dass eine bereits bestellte Grundschuld erneut zur Sicherung einer Forderung eingesetzt wird, etwa für einen weiteren Kredit. Ob dies zulässig ist, bestimmt sich nach der Sicherungsvereinbarung und den Rechten der Beteiligten.

Wo steht der Rückgewähranspruch im BGB?

Für die Rückgewähr einer Sicherungsgrundschuld gibt es keinen einzelnen BGB-Paragrafen, der sämtliche Fälle abschließend regelt. Der Anspruch folgt regelmäßig aus dem Sicherungsvertrag; allgemeine Grundlagen vertraglicher Leistungspflichten enthalten § 241 Abs. 1 BGB und § 311 Abs. 1 BGB. § 1169 BGB bietet in Verbindung mit § 1192 Abs. 1 BGB daneben einen gesetzlichen Anspruch auf Verzicht, wenn seine besonderen Voraussetzungen erfüllt sind. Rückgewähr und Verzicht sind deshalb nicht gleichbedeutend. [1][2][6]

Diese Vorschriften betreffen unterschiedliche Sachverhalte:

• § 669 BGB verpflichtet den Auftraggeber, dem Beauftragten auf Verlangen einen Vorschuss für die zur Ausführung des Auftrags erforderlichen Aufwendungen zu leisten. Er ist keine Vorschrift über Grundpfandrechte. [7]
• § 1119 BGB ermöglicht unter den dort bestimmten Voraussetzungen eine Erweiterung der hypothekarischen Haftung für Zinsen ohne Zustimmung gleich- oder nachrangiger Berechtigter. Außerdem betrifft er bestimmte Änderungen der Zahlungszeit und des Zahlungsorts. Er regelt nicht den allgemeinen Rückgewähranspruch. [8]
• § 1199 BGB regelt den zulässigen Inhalt der Rentenschuld: einer besonderen Form der Grundschuld, bei der in regelmäßig wiederkehrenden Zeitpunkten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. [9]

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Rechtlicher Rahmen: Hypothek, Grundschuld und Sicherungsvertrag

Die Hypothek ist an eine Forderung gebunden

Die Hypothek nach § 1113 BGB sichert eine Forderung. Der Gläubiger kann wegen dieser Forderung Befriedigung aus dem belasteten Grundstück verlangen. Die rechtliche Abhängigkeit der Hypothek von der Forderung wird als Akzessorietät bezeichnet. Auch eine künftige oder bedingte Forderung kann durch eine Hypothek gesichert werden. [6]

Grundstückseigentümer und persönlicher Schuldner können verschiedene Personen sein. Wer sein Grundstück für den Kredit eines Angehörigen belastet, haftet allein aufgrund dieser Belastung nicht auch persönlich mit seinem gesamten Vermögen. Eine zusätzliche persönliche Haftung kann allerdings gesondert begründet werden.

§ 1169 BGB setzt auf der Ebene der Grundstückshaftung an: Schließt eine dem Eigentümer zustehende Einrede die Geltendmachung der Hypothek dauerhaft aus, kann der Eigentümer den Verzicht des Gläubigers verlangen. [1]

Die Grundschuld besteht unabhängig von einer Forderung

Die Grundschuld nach § 1191 BGB setzt keine persönliche Forderung voraus. Sie kann deshalb bestehen bleiben, obwohl das ursprünglich finanzierte Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde. [6]

Bei der Sicherungsgrundschuld verbindet ein Sicherungsvertrag das dingliche Recht mit den zu sichernden Forderungen. Die Festlegung des Sicherungszwecks wird häufig in einer Sicherungszweckerklärung dokumentiert.

Zu unterscheiden sind damit drei Ebenen:

• Darlehensvertrag: Welche persönliche Zahlungspflicht besteht?
• Grundschuld: Welche dingliche Haftung trifft das Grundstück?
• Sicherungsvertrag: Für welche Forderungen und unter welchen Voraussetzungen darf die Grundschuld verwertet werden?

Die Gleichsetzung dieser Ebenen führt zu rechtlichen Fehlannahmen. Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld beweist beispielsweise nicht, dass noch eine Darlehensschuld in derselben Höhe besteht.

Warum § 1169 BGB auch für Grundschulden relevant ist

§ 1192 Abs. 1 BGB erklärt die Vorschriften über Hypotheken grundsätzlich für entsprechend anwendbar, soweit sich nicht aus der fehlenden Forderungsabhängigkeit der Grundschuld etwas anderes ergibt. Auf dieser Grundlage kann auch § 1169 BGB bei einer Grundschuld eingreifen. [1][2]

Eine dauerhafte Einrede kann sich insbesondere aus dem Sicherungsvertrag ergeben. Ist der Sicherungszweck endgültig entfallen und die weitere Geltendmachung der Grundschuld deshalb dauerhaft ausgeschlossen, kommt ein gesetzlicher Verzichtsanspruch in Betracht.

Nicht jede vorübergehend fehlende Darlehensschuld genügt dafür. Sichert die Grundschuld wirksam auch künftige Forderungen, kann der Sicherungszweck fortbestehen. Ob dies der Fall ist, muss anhand der Vereinbarung und der Umstände geprüft werden.

Voraussetzungen und Rechtsfolgen des § 1169 BGB

Wer kann den Anspruch geltend machen?

Anspruchsberechtigt ist der Eigentümer des belasteten Grundstücks. Anspruchsgegner ist der Gläubiger des Grundpfandrechts. [1][2]

Bei einer Übertragung muss daher geklärt werden, wer tatsächlich Gläubiger geworden ist. Das ist besonders wichtig, wenn der im Grundbuch ausgewiesene Berechtigte und derjenige, der das Recht geltend macht, nicht übereinstimmen. Insbesondere bei Briefrechten muss die aktuelle Gläubigerstellung nicht vollständig aus dem Grundbuch hervorgehen. [2][6]

Der vertragliche Rückgewähranspruch kann dagegen einer anderen Person zustehen. Insbesondere nach einem Grundstücksverkauf ist nicht selbstverständlich, dass sämtliche Rechte aus dem ursprünglichen Sicherungsvertrag automatisch auf den neuen Eigentümer übergegangen sind.

Welche Einrede reicht aus?

Erforderlich ist eine Einrede, welche die Geltendmachung des Grundpfandrechts dauernd ausschließt. Eine Einrede ermöglicht es dem Berechtigten, die Durchsetzung eines Rechts abzuwehren, ohne dass dieses allein deshalb erlischt. [1]

Nicht ausreichend sind grundsätzlich:

• eine bloß zeitweilige Stundung;
• die gegenwärtig noch fehlende Fälligkeit;
• eine lediglich vorübergehende Verpflichtung des Gläubigers, von Vollstreckungsmaßnahmen abzusehen;
• die bloße Erwartung, der Gläubiger werde die Sicherheit nicht mehr benötigen.

Bei einer Sicherungsgrundschuld kann eine dauerhafte Einrede vorliegen, wenn sämtliche gesicherten Forderungen erledigt sind, keine weiteren Forderungen mehr erfasst werden und der Gläubiger deshalb endgültig nicht mehr aus der Grundschuld vorgehen darf.

Maßgeblich ist insbesondere die rechtliche Reichweite der Sicherungsabrede. Ein ausgeglichenes Darlehenskonto belegt für sich genommen noch nicht, dass der Sicherungszweck endgültig entfallen ist.

Warum die Verjährung der Darlehensforderung nicht genügt

Die Verjährung der persönlichen Forderung lässt die Verwertbarkeit einer Hypothek oder Grundschuld nicht ohne Weiteres entfallen. § 216 Abs. 1 BGB bestimmt, dass die Verjährung eines durch Hypothek oder Pfandrecht gesicherten Anspruchs die Befriedigung aus dem belasteten Gegenstand grundsätzlich nicht verhindert. § 216 Abs. 2 Satz 1 BGB schließt die Rückforderung eines zur Sicherung verschafften Rechts allein wegen der Verjährung des gesicherten Anspruchs aus. Das ist insbesondere für Sicherungsgrundschulden bedeutsam. [6]

Deshalb ist der Schluss „Das Darlehen ist verjährt, also muss die Grundschuld freigegeben werden“ regelmäßig unzutreffend. Für Zinsen und andere wiederkehrende Leistungen enthält § 216 Abs. 3 BGB eine Ausnahme von den dort bezeichneten Regelungen. [6]

Verzicht ist nicht Löschung

§ 1169 BGB richtet sich auf den Verzicht des Gläubigers. Nach § 1168 BGB erfordert dieser eine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt oder dem Eigentümer sowie die Eintragung des Verzichts in das Grundbuch. Bei einer Briefhypothek ist zusätzlich die gesetzlich vorgeschriebene Vorlage des Hypothekenbriefs zu beachten. [1][5]

Der Verzicht lässt die Belastung nicht ersatzlos verschwinden. Vielmehr erwirbt der Eigentümer das Recht. Bei einer Hypothek richtet sich dessen weitere Einordnung insbesondere nach § 1177 BGB. Bei entsprechender Anwendung auf eine Grundschuld erwirbt der Eigentümer eine Eigentümergrundschuld. [2][5][6]

Wer die Belastung vollständig aus dem Grundbuch entfernen lassen möchte, muss deshalb zwischen dem Erwerb des Eigentümergrundpfandrechts und dessen anschließender Aufhebung unterscheiden. Für die Aufhebung sind insbesondere § 875 BGB sowie die grundbuchrechtlichen Anforderungen maßgeblich. [6][10]

Rückgewähranspruch und Revalutierung der Grundschuld

Welche Formen der Rückgewähr kommen in Betracht?

Nach endgültigem Wegfall des Sicherungszwecks ist die Sicherungsgrundschuld grundsätzlich nach Maßgabe des Sicherungsvertrags zurückzugewähren. Als Rückgewährformen kommen insbesondere in Betracht:

• die Abtretung der Grundschuld;
• der Verzicht auf die Grundschuld;
• die Mitwirkung an ihrer Aufhebung und Löschung im Grundbuch.

Welche Form verlangt werden kann und wem ein Wahlrecht zusteht, hängt von der Sicherungsvereinbarung, ihrer Auslegung und der Wirksamkeit etwaiger Vertragsklauseln ab. Ein stets frei wählbarer Anspruch auf jede beliebige Rückgewährform lässt sich nicht voraussetzen.

Die Interessen können unterschiedlich sein: Für einen Verkauf ohne fortbestehende Grundpfandrechte kann die Löschung zweckmäßig sein. Für eine Anschlussfinanzierung kann die Übertragung einer bestehenden Grundschuld in Betracht kommen, bei der der bisherige Rang grundsätzlich erhalten bleibt.

Wann ist eine Revalutierung zulässig?

Eine bestehende Grundschuld kann erneut als Sicherheit verwendet werden. Das setzt voraus, dass die neue Forderung von einer wirksamen Sicherungsvereinbarung erfasst wird und keine entgegenstehenden Rechte verletzt werden.

Zu prüfen ist insbesondere:

• Deckt die bisherige Vereinbarung auch künftige Forderungen?
• Handelt es sich um denselben Schuldner und dieselbe Geschäftsverbindung?
• Ist eine neue oder geänderte Sicherungsabrede erforderlich?
• Sind Rückgewähransprüche bereits an Dritte abgetreten worden?
• Bestehen Rechte eines neuen Eigentümers oder anderer Beteiligter?

Die bloße Fortexistenz der Grundschuld berechtigt den Gläubiger nicht dazu, beliebige neue Forderungen mit dem Grundstück abzusichern. Umgekehrt führt die Rückzahlung eines einzelnen Kredits nicht zwingend zur Freigabepflicht, wenn weitere Forderungen wirksam gesichert sind oder der Sicherungszweck aus anderen Gründen fortbesteht.

Beispiel: Rückzahlung und späterer Kredit

Ein Eigentümer zahlt seinen Immobilienkredit vollständig zurück. Die Grundschuld bleibt im Grundbuch eingetragen.

Sicherte die Grundschuld ausschließlich diesen Kredit und ist der Sicherungszweck endgültig erledigt, ist die Grundschuld grundsätzlich nach Maßgabe des Sicherungsvertrags zurückzugewähren. Soll später ein neuer Kredit damit abgesichert werden, bedarf es einer entsprechenden rechtlichen Grundlage.

Erfasste die Sicherungsabrede dagegen wirksam auch künftige Forderungen, muss geprüft werden, ob sie noch fortbesteht und der neue Kredit darunterfällt. Allein aus dem zeitlichen Abstand zwischen beiden Krediten lässt sich die Rechtsfolge nicht ableiten.

Gutgläubiger Erwerb und Zweiterwerb einer Grundschuld

Wie wird eine bestehende Grundschuld übertragen?

Beim Zweiterwerb wird eine bereits bestellte Grundschuld übertragen. Für die Übertragungsform ist zwischen Buch- und Briefgrundschuld zu unterscheiden.

Bei der Buchgrundschuld sind grundsätzlich Einigung und Grundbucheintragung erforderlich. Bei der Briefgrundschuld sind regelmäßig eine schriftliche Abtretungserklärung und die Übergabe des Grundschuldbriefs erforderlich; gesetzliche Ersatzformen und Besonderheiten bleiben zu beachten. Grundlage sind insbesondere § 1154 BGB und § 1192 Abs. 1 BGB. [2][6]

Die Übertragung der Grundschuld und die Abtretung der Darlehensforderung sind rechtlich getrennte Vorgänge. Bei einer nicht akzessorischen Sicherheit darf nicht unterstellt werden, beide Rechte gingen stets automatisch gemeinsam über.

Was schützt der öffentliche Glaube des Grundbuchs?

§ 892 BGB schützt unter seinen Voraussetzungen den rechtsgeschäftlichen Erwerb im Vertrauen auf die als richtig geltende Grundbuchlage. Ein eingetragener Widerspruch oder die Kenntnis der Unrichtigkeit schließen den Schutz im jeweils betroffenen Umfang aus. Bei Briefrechten sind zusätzliche Besonderheiten zu berücksichtigen, insbesondere § 1140 BGB über die Bedeutung des Briefinhalts. [2][4][6]

Dieser Schutz betrifft die dingliche Rechtslage. Er beantwortet nicht automatisch die weitere Frage, welche Einreden der Eigentümer dem erworbenen Recht entgegenhalten darf.

Deshalb sind zwei Prüfungen auseinanderzuhalten:

• Hat der Erwerber die Grundschuld wirksam erworben?
• Kann er die erworbene Grundschuld gegenüber dem Eigentümer durchsetzen?

Warum Sicherungseinreden beim Gläubigerwechsel erhalten bleiben

§ 1157 BGB regelt die Fortwirkung bestimmter Einreden gegenüber einem neuen Hypothekengläubiger und verweist zugleich auf Gutglaubensvorschriften. Über § 1192 Abs. 1 BGB ist diese Regelung grundsätzlich auch für Grundschulden relevant. [2][3]

Für die Sicherungsgrundschuld enthält § 1192 Abs. 1a BGB eine entscheidende Abweichung: Einreden, die dem Eigentümer aufgrund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger zustehen oder sich daraus ergeben, können auch jedem Erwerber entgegengehalten werden. Für diese Einreden ist der gutgläubige einredefreie Erwerb ausgeschlossen. [2]

Ein Erwerber kann sich daher im Anwendungsbereich dieser Vorschrift hinsichtlich solcher Einreden nicht allein darauf berufen, er habe von der Rückzahlung des gesicherten Darlehens nichts gewusst.

Das bedeutet allerdings nicht, dass überhaupt kein gutgläubiger Erwerb einer Sicherungsgrundschuld möglich wäre. Die Vorschrift schützt bestimmte Einreden und ist von den Regeln über den Erwerb des Rechts selbst zu unterscheiden. Bei älteren Erwerbsvorgängen und Übertragungsketten ist zusätzlich das Übergangsrecht nach Art. 229 § 18 Abs. 2 EGBGB zu berücksichtigen. [13]

Gerichtliche Prüfung und typische Fallkonstellationen

Welche Unterscheidungen sind für gerichtliche Entscheidungen maßgeblich?

Bei Streitigkeiten über die Freigabe einer Grundschuld kommt es regelmäßig auf die Auslegung der Sicherungsvereinbarung an. Zu unterscheiden sind insbesondere der Fortbestand des dinglichen Rechts und seine zulässige Durchsetzung.

Für die rechtliche Einordnung sind vier Fragen zentral:

• Welche Forderungen umfasst der Sicherungszweck?
• Ist dieser Zweck nur vorübergehend oder endgültig entfallen?
• Wer ist Inhaber des Rückgewähranspruchs?
• Welche Einreden wirken gegenüber einem Erwerber fort?

Diese Unterscheidungen erklären, weshalb äußerlich ähnliche Fälle unterschiedlich zu beurteilen sein können. Die Zahlung der letzten Kreditrate kann bei einer eng begrenzten Sicherungsabrede andere Folgen haben als bei einer fortbestehenden Absicherung mehrerer Verbindlichkeiten. Die gesetzlichen Leitlinien für den Verzichtsanspruch und die Übertragbarkeit von Einreden ergeben sich insbesondere aus § 1169 BGB und § 1192 BGB. [1][2]

Grundstücksverkauf nach Tilgung

Beim Verkauf eines Grundstücks muss geklärt werden, ob eine eingetragene Grundschuld gelöscht werden, unverändert bestehen bleiben oder auf einen anderen Gläubiger übertragen werden soll. Eine bloße Tilgungsbestätigung ersetzt nicht die grundbuchrechtlich erforderlichen Erklärungen und Nachweise. [10]

Außerdem ist die vertragliche Behandlung etwaiger Rückgewähransprüche zu berücksichtigen. Eigentum am Grundstück und vertraglicher Anspruch gegen den Sicherungsnehmer können sonst auseinanderfallen.

Abtretung an einen neuen Gläubiger

Macht ein neuer Gläubiger Ansprüche aus der Grundschuld geltend oder kündigt er Vollstreckungsmaßnahmen an, sind sowohl seine Rechtsinhaberschaft als auch die fortbestehenden Einreden zu prüfen.

Die Übertragung beseitigt die Schutzwirkung des § 1192 Abs. 1a BGB innerhalb seines Anwendungsbereichs nicht. Umgekehrt lässt sich aus dem Hinweis „Der ursprüngliche Kredit ist erledigt“ allein noch nicht zuverlässig ableiten, dass die Grundschuld nicht mehr durchsetzbar ist. Dafür sind insbesondere der Sicherungsvertrag und die Erledigung sämtlicher gesicherter Forderungen zu prüfen. [2][13]

Fristen, Ablauf, Kosten und erforderliche Belege

Welche Fristen sind zu beachten?

Eine einheitliche Verjährungsfrist für sämtliche Ansprüche auf Freigabe einer Grundschuld gibt es nicht.

Der gesetzliche Verzichtsanspruch nach § 1169 BGB wird als Anspruch aus dem eingetragenen Eigentum von der Verjährungsfreiheit des § 902 Abs. 1 BGB erfasst. Vertragliche Rückgewähransprüche sind davon zu unterscheiden. Soweit sie auf Übertragung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück gerichtet sind, gilt grundsätzlich die zehnjährige Verjährungsfrist des § 196 BGB. Ihr Beginn richtet sich grundsätzlich nach § 200 BGB. [1][6]

Für den Fristbeginn ist maßgeblich, wann der jeweilige Anspruch im verjährungsrechtlichen Sinne entstanden, also grundsätzlich durchsetzbar geworden ist. Ein vertraglicher Rückgewähranspruch kann bereits zuvor bedingt angelegt sein. Deshalb müssen der Wegfall des Sicherungszwecks, die vereinbarte Fälligkeit und weitere Vertragsbedingungen berücksichtigt werden. Eine pauschale Berechnung ab der letzten Darlehensrate kann falsch sein.

Droht bereits eine Vollstreckung, gelten zusätzliche verfahrensrechtliche Anforderungen. Die Klärung der materiellen Rechtslage ersetzt keinen erforderlichen gerichtlichen Vollstreckungsschutz. [12]

Wie läuft eine Freigabe praktisch ab?

Ein sachgerechtes Vorgehen umfasst typischerweise folgende Schritte:

• Grundbuch und Unterlagen prüfen: Art, Höhe, Rang und Gläubiger des Rechts feststellen.
• Sicherungszweck ermitteln: Sämtliche erfassten Forderungen und mögliche künftige Verbindlichkeiten klären.
• Anspruch zuordnen: Eigentümerstellung und Inhaberschaft des Rückgewähranspruchs unterscheiden.
• Rückgewährform bestimmen: Löschung, Abtretung oder Verzicht nach Maßgabe des bestehenden Anspruchs festlegen.
• Erklärungen beschaffen: Die erforderlichen Bewilligungen, Zustimmungserklärungen und Nachweise einholen.
• Vollzug veranlassen: Soweit erforderlich, Antrag und formgerechte Unterlagen beim Grundbuchamt einreichen; bei Briefrechten die besonderen Anforderungen beachten.

Nicht jede Rückgewährform erfordert eine Grundbucheintragung. Insbesondere die Abtretung einer Briefgrundschuld kann außerhalb des Grundbuchs vollzogen werden. [2][6]

Für eine Löschung sind insbesondere §§ 19, 27 und 29 GBO relevant. Eine einfache E-Mail des Gläubigers genügt regelmäßig nicht als grundbuchrechtlicher Nachweis. [10]

Welche Unterlagen werden benötigt?

Je nach Sachverhalt sind insbesondere folgende Unterlagen von Bedeutung:

• aktueller Grundbuchauszug;
• Grundschuldbestellungsurkunde;
• Sicherungszweckerklärung einschließlich Nachträgen;
• Darlehensverträge und Ablösevereinbarungen;
• Zahlungs- und Erledigungsnachweise;
• Unterlagen über Abtretungen;
• gegebenenfalls Grundschuldbrief;
• Schriftverkehr über Freigabe, Kündigung oder neue Kredite.

Bei einem Eigentümerwechsel kommen Kaufvertrag und Vereinbarungen über Rückgewähransprüche hinzu. Unvollständige Unterlagen können insbesondere die Prüfung erschweren, ob der Sicherungszweck endgültig beendet ist.

Welche Kosten und Risiken entstehen?

Notarielle Beglaubigungen und Grundbucheintragungen können Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz auslösen. Die Höhe hängt vom konkreten Geschäft und dem maßgeblichen Geschäftswert ab; ein allgemeingültiger Festpreis lässt sich nicht nennen. [11]

Bei einem Rechtsstreit können Anwalts- und Gerichtskosten hinzukommen. Wer diese endgültig trägt, richtet sich insbesondere nach dem Verfahrensausgang und den einschlägigen Kostenregeln.

Besondere Aufmerksamkeit erfordern notarielle Urkunden, die eine wirksame Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung enthalten. Eine außergerichtliche Einwendung oder eine Klage auf Freigabe stoppt die Vollstreckung nicht automatisch. Abhängig von Titel und Angriffsziel können eine Vollstreckungsabwehrklage und ein Antrag auf einstweilige Einstellung erforderlich sein. Maßgeblich sind unter anderem §§ 767, 769, 794 und 797 ZPO. [12]

Welche Fehler sollten vermieden werden?

Typische Fehler sind die Gleichsetzung von Tilgung und Erlöschen der Grundschuld, die Verwechslung von Verzicht und Löschung sowie die Annahme, ein Gläubigerwechsel beseitige sämtliche Einreden.

Ebenso problematisch ist es, ohne Prüfung der Anspruchsgrundlage und der Vertragsbedingungen ausschließlich eine Löschung zu verlangen. Soll die Grundschuld für eine Anschlussfinanzierung genutzt werden, kann eine zulässige Übertragung zweckmäßiger sein. Rechte Dritter und die vereinbarte Rückgewährform sind dabei zu beachten.

Häufige Fragen

Kann ich nach der letzten Kreditrate sofort die Löschung verlangen?

Nicht zwingend. Zunächst muss feststehen, dass der Sicherungszweck endgültig entfallen und der Rückgewähranspruch durchsetzbar ist. Außerdem bestimmt die Sicherungsvereinbarung, in welcher Form die Rückgewähr geschuldet ist. Die vollständige Tilgung eines einzelnen Kredits beantwortet diese Fragen nicht abschließend.

Ist § 1169 BGB selbst ein Löschungsanspruch?

Nein. Die Vorschrift gewährt einen Anspruch auf Verzicht. Der wirksame Verzicht führt zum Erwerb des Grundpfandrechts durch den Eigentümer, nicht unmittelbar zur Beseitigung der Belastung. Die vollständige Löschung ist ein davon zu unterscheidender Vorgang mit eigenen Erklärungs- und Formerfordernissen. [1][2][5][10]

Darf der Erwerber einer Grundschuld Einreden aus dem Sicherungsvertrag ignorieren?

Bei einer Sicherungsgrundschuld bleiben die von § 1192 Abs. 1a BGB erfassten Einreden auch gegenüber dem Erwerber erhalten. Seine Unkenntnis dieser Einreden beseitigt sie nicht. Bei älteren Erwerbsvorgängen und Übertragungsketten muss zusätzlich das Übergangsrecht berücksichtigt werden. [2][13]

Kann eine zurückgezahlte Grundschuld erneut genutzt werden?

Zurückgezahlt wird regelmäßig das gesicherte Darlehen, nicht die Grundschuld selbst. Eine fortbestehende Grundschuld kann erneut zur Kreditsicherung eingesetzt werden. Die neue Forderung muss jedoch von einer wirksamen Sicherungsvereinbarung erfasst sein. Bestehende Rückgewähransprüche und Rechte Dritter dürfen nicht übergangen werden.

Reicht die Verjährung des Darlehens für die Freigabe?

Grundsätzlich nicht. § 216 BGB erhält unter den dort geregelten Voraussetzungen die Möglichkeit der Befriedigung aus einer Sicherheit beziehungsweise schließt deren Rückforderung allein wegen Verjährung des gesicherten Anspruchs aus. Für Zinsen und andere wiederkehrende Leistungen gelten Besonderheiten. [6]

Was sollte bei einer angekündigten Zwangsvollstreckung zuerst geprüft werden?

Zu prüfen sind insbesondere der Vollstreckungstitel, die Berechtigung des Gläubigers, die Sicherungsvereinbarung und mögliche Einreden. Weil ein Freigabeverlangen die Vollstreckung nicht automatisch hemmt, kann zusätzlich gerichtlicher Vollstreckungsschutz erforderlich sein. [12]

Zusammenfassung

§ 1169 BGB ermöglicht dem Grundstückseigentümer, den Verzicht auf eine Hypothek zu verlangen, wenn ihm eine Einrede zusteht, welche deren Geltendmachung dauerhaft ausschließt. Über § 1192 Abs. 1 BGB ist die Vorschrift grundsätzlich auch auf Grundschulden entsprechend anwendbar.

Bei einer Sicherungsgrundschuld ist der Sicherungsvertrag ein zentraler Prüfungsmaßstab. Er bestimmt insbesondere, welche Forderungen abgesichert sind, wann der Sicherungszweck endet und welche Rückgewähr verlangt werden kann. Rückzahlung, Rückgewähr, Verzicht und Löschung sind rechtlich unterschiedliche Vorgänge.

Ein Gläubigerwechsel beseitigt die durch § 1192 Abs. 1a BGB geschützten Sicherungseinreden innerhalb dessen Anwendungsbereichs nicht. Für die Durchsetzung eines Freigabeanspruchs kommt es deshalb insbesondere auf vollständige Vertragsunterlagen, die richtige Anspruchszuordnung und die rechtlich geschuldete Rückgewährform an.