Eigentumsgarten: Kauf, Nutzung und Wohnen nach deutschem Recht

Ein Eigentumsgarten ist im allgemeinen Sprachgebrauch ein Garten, dessen Grundstück dem Nutzer selbst gehört; eine eigenständige baurechtliche Grundstückskategorie ist das nicht. Das Bundeskleingartengesetz kennt dagegen ausdrücklich den Eigentümergarten: einen vom Eigentümer oder seinen Haushaltsangehörigen genutzten Garten, der nicht als Kleingarten im Sinne dieses Gesetzes gilt. Wer ein Gartengrundstück kauft, darf es deshalb nicht automatisch bebauen oder darauf wohnen. Entscheidend sind insbesondere Planungsrecht, bauordnungsrechtliche Anforderungen, bestehende Genehmigungen und private Nutzungsbeschränkungen. [1]

Drei Fragen sind zu trennen: Was wird erworben, welche Nutzung ist öffentlich-rechtlich erlaubt und welche privaten Rechte begrenzen sie? Dieser Beitrag erläutert die bundesrechtlichen Grundlagen und berücksichtigt Krefeld als Beispiel für die zusätzlich maßgeblichen Vorschriften Nordrhein-Westfalens. Eine konkrete Nutzungsbefugnis lässt sich regelmäßig erst anhand der Grundstücksunterlagen und der tatsächlichen Verhältnisse feststellen.

Die wichtigsten Ergebnisse vorab

Was ist ein Eigentumsgarten – und was wird tatsächlich gekauft?

Eigentümergarten und Kleingarten sind rechtlich nicht dasselbe

Ein Kleingarten im Sinne von § 1 Abs. 1 Bundeskleingartengesetz (BKleingG) dient der nicht erwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung, insbesondere der Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf, und der Erholung. Außerdem muss er Teil einer Anlage mit mehreren Einzelgärten und gemeinschaftlichen Einrichtungen sein. [1]

Diese Ausnahme bedeutet nicht, dass sämtliche Nutzungsbeschränkungen entfallen. Ein Bebauungsplan, eine Baugenehmigung, Grunddienstbarkeiten oder naturschutzrechtliche Vorgaben können weiterhin enge Grenzen setzen. Insbesondere wird ein bisher gärtnerisch genutztes Grundstück durch den Eigentumserwerb nicht zu Wohnbauland.

Grundstückskauf, Laubenkauf oder Pacht?

Bei Gartenangeboten kommen unterschiedliche Erwerbsmodelle vor:

|---|---|

| Kauf eines eigenen Gartengrundstücks | Grundsätzlich notariell zu beurkundender Kaufvertrag; Eigentumsübergang durch Auflassung und Grundbucheintragung |

| Kleingarten mit Abstandszahlung | Häufig Übernahme von Laube, Pflanzen und Einrichtungen bei gesondertem Abschluss oder wirksamer Übernahme eines Pachtvertrags |

| Anteil an einem Gartengrundstück | Erwerb eines Miteigentumsanteils, nicht ohne Weiteres eines räumlich abgegrenzten Alleineigentums |

Bei Gebäuden ist zusätzlich zu prüfen, ob sie wesentliche Grundstücksbestandteile nach §§ 93, 94 BGB oder Scheinbestandteile nach § 95 BGB sind, etwa weil sie nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden wurden. Wesentliche Bestandteile können grundsätzlich nicht Gegenstand gesonderten Eigentums sein. Diese Unterscheidung ist gerade bei Bauten auf gepachteten Flächen wichtig. Ein Vertrag mit der Überschrift „Gartenkauf“ beantwortet die Eigentumsfrage noch nicht. [2]

Was gilt bei freien Gärten in Krefeld?

Wer einen freien Garten in Krefeld sucht, sollte vor einer Besichtigung klären, ob tatsächlich Grundstückseigentum angeboten wird. Bei Kleingartenanlagen sind insbesondere Pachtvertrag, Gartenordnung, Aufnahmebedingungen und die Grundlagen einer verlangten Abstandszahlung relevant. Eine Zahlung für die Laube verschafft für sich genommen kein Recht zur Nutzung des Grundstücks.

Bei einem selbstständigen Grundstück sind dagegen Grundbuch, Bebauungsplan und Bauakte wesentlich. Für bauliche Fragen gelten neben dem Bundesrecht insbesondere die Bauordnung Nordrhein-Westfalen und örtliche Vorschriften. Für nachbarliche Fragen kann das Nachbarrechtsgesetz Nordrhein-Westfalen hinzukommen. Weder eine langjährige Nutzung noch die Bezeichnung „Freizeitgarten“ in einer Anzeige ersetzt diese Prüfung. [7][8]

Welches Recht bestimmt Nutzung und Bebauung?

Eigentum gewährt Freiheit – innerhalb gesetzlicher Grenzen

Nach § 903 BGB kann ein Eigentümer grundsätzlich mit seiner Sache nach Belieben verfahren und andere von Einwirkungen ausschließen. Das gilt jedoch nur, soweit nicht Gesetze oder Rechte Dritter entgegenstehen. [2]

Für einen Garten sind deshalb mehrere Ebenen getrennt zu untersuchen:

• Eigentums- und Vertragsrecht: Wem gehört die Fläche, und welche Nutzungsrechte bestehen?
• Öffentliches Baurecht: Welche Anlagen und Nutzungen sind am Standort zulässig?
• Nachbarrecht: Welche Rücksichtnahme-, Abstands- und Abwehrregeln gelten?
• Besondere Bindungen: Bestehen etwa Schutzgebietsregelungen, Baumschutzvorgaben oder gemeinschaftliche Nutzungsbeschränkungen?

Eine Baugenehmigung beseitigt private Rechte Dritter grundsätzlich nicht. Umgekehrt verpflichtet die Zustimmung eines Nachbarn die Bauaufsicht nicht, ein baurechtlich unzulässiges Vorhaben zuzulassen.

Bebauungsplan, Innenbereich oder Außenbereich

Die planungsrechtliche Zulässigkeit baulicher Vorhaben richtet sich insbesondere nach §§ 29 bis 35 Baugesetzbuch (BauGB). Nicht jede gärtnerische Tätigkeit ist allerdings bereits ein Vorhaben im Sinne dieser Vorschriften. [3]

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans sind dessen Festsetzungen und die gesetzlichen Voraussetzungen, insbesondere § 30 BauGB, maßgeblich. Bei einem einfachen Bebauungsplan kann ergänzend § 34 oder § 35 BauGB anzuwenden sein. Ein als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung Dauerkleingärten festgesetztes Grundstück ist nicht schon deshalb für Wohn- oder Freizeitgebäude bebaubar, weil es eine eigene Flurstücksnummer besitzt.

Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils kann § 34 BauGB maßgeblich sein. Nach § 34 Abs. 1 BauGB muss sich ein Vorhaben unter anderem nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung einfügen; auch die Erschließung muss gesichert sein. Entspricht die Umgebung einem Baugebiet der BauNVO, richtet sich die zulässige Nutzungsart nach Maßgabe des § 34 Abs. 2 BauGB nach den entsprechenden Baugebietsvorschriften.

Im Außenbereich gilt § 35 BauGB. Private Freizeit- und Wohnvorhaben sind dort regelmäßig nicht privilegiert und können insbesondere an entgegenstehenden öffentlichen Belangen scheitern. Ein vorhandener Schuppen oder eine alte Gartenhütte begründet kein allgemeines Recht auf einen Ersatzbau, eine Vergrößerung oder eine neue Wohnnutzung.

Bei Wochenendhaus- und Ferienhausgebieten sind außerdem die Festsetzungen des Bebauungsplans und gegebenenfalls § 10 Baunutzungsverordnung (BauNVO) zu beachten. Ein Wochenendhausgebiet ist rechtlich nicht mit einem allgemeinen Wohngebiet gleichzusetzen. [4]

Verfahrensfrei bedeutet nicht automatisch zulässig

Die Landesbauordnungen bestimmen, welche Vorhaben einer Baugenehmigung bedürfen und welche verfahrensfrei sind. In Nordrhein-Westfalen enthält insbesondere § 62 BauO NRW 2018 entsprechende Regelungen. [7]

Auch ein verfahrensfreies Vorhaben muss die materiellen Anforderungen einhalten. Dazu gehören etwa planungsrechtliche Vorgaben und einschlägige Abstandsregelungen. Die Unterschreitung einer bestimmten Größen- oder Volumengrenze ist deshalb ohne Prüfung des Standorts, des Nutzungszwecks und der weiteren gesetzlichen Voraussetzungen keine belastbare Freigabe.

Auch Container, Mobilheime und abgestellte Wohnwagen sind nicht allein wegen ihrer Bauweise oder theoretischen Beweglichkeit rechtlich unproblematisch. Aufstellung, Dauer, Ausstattung und tatsächliche Nutzung können sowohl bauplanungsrechtlich als auch bauordnungsrechtlich erheblich sein.

Wohnen im Eigentumsgarten: Wann ist es erlaubt?

Wohnnutzung muss eigenständig zulässig sein

Dauerhaftes Wohnen in einem Garten setzt voraus, dass die entsprechende Nutzung planungsrechtlich und bauordnungsrechtlich zulässig ist und eine gegebenenfalls erforderliche Genehmigung vorliegt. Besteht für das Gebäude nur eine Genehmigung als Gartenhaus, Geräteschuppen oder Wochenendhaus, deckt diese eine dauerhafte Wohnnutzung nicht ohne Weiteres.

Eine Umstellung auf Wohnen kann eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung darstellen – auch ohne baulichen Umbau. Zu prüfen sind dann beispielsweise:

• die zulässige Nutzungsart am Standort,
• die rechtlich und tatsächlich gesicherte Erschließung,
• Anforderungen an Aufenthaltsräume,
• Brandschutz und Rettungswege,
• Wasserver- und Abwasserentsorgung,
• weitere landesrechtliche Anforderungen.

Ein Anschluss an Strom und Trinkwasser belegt lediglich das Vorhandensein dieser Versorgung, nicht die Zulässigkeit einer Wohnnutzung.

Besonderheiten im Kleingartenrecht

Für einen Kleingarten im Sinne des BKleingG lässt § 3 Abs. 2 BKleingG eine Laube in einfacher Ausführung mit höchstens 24 Quadratmetern Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zu. Sie darf nach Beschaffenheit, Ausstattung und Einrichtung nicht zum dauernden Wohnen geeignet sein. Die §§ 29 bis 36 BauGB bleiben ausdrücklich unberührt. [1]

Daraus folgen zwei wichtige Abgrenzungen:

• Die 24-Quadratmeter-Grenze ist keine allgemeine Regel für jeden Eigentumsgarten.
• Selbst im Kleingarten ersetzt ihre Einhaltung nicht die sonstige baurechtliche Prüfung.

Eine gelegentliche Übernachtung ist von einer dauerhaften Wohnnutzung zu unterscheiden. Ob und unter welchen Bedingungen sie erlaubt ist, hängt auch von Pachtvertrag, Gartenordnung und öffentlich-rechtlicher Nutzungslage ab. Eine bundesweit geltende Zahl erlaubter Übernachtungen ergibt sich aus dem BKleingG nicht.

Historische Sonderregelungen können im Einzelfall relevant werden, insbesondere aufgrund der Übergangsvorschriften in §§ 18 und 20a BKleingG. Diese betreffen unter ihren jeweiligen Voraussetzungen auch bestehende Lauben oder frühere Wohnbefugnisse. Sie erfordern konkrete Nachweise und erlauben keine pauschale Berufung auf „alte Rechte“.

Anmeldung beim Meldeamt schafft kein Baurecht

Das Bundesmeldegesetz regelt die melderechtliche Erfassung tatsächlich bezogener Wohnungen. Wer eine Wohnung im melderechtlichen Sinne bezieht, muss sich grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug anmelden, § 17 Abs. 1 BMG. Gesetzliche Ausnahmen bleiben unberührt. Der melderechtliche Wohnungsbegriff ergibt sich aus § 20 BMG. [6]

Die Anmeldung entscheidet nicht über die baurechtliche Zulässigkeit des Wohnens. Deshalb gilt:

> Eine Anmeldung legalisiert keine unzulässige Wohnnutzung. Umgekehrt entfallen Meldepflichten nicht allein deshalb, weil das Wohnen baurechtlich unzulässig ist.

Illegales Wohnen im Kleingarten melden

Bei einem begründeten Verdacht auf unzulässige Wohnnutzung ist die örtliche Bauaufsichtsbehörde regelmäßig die richtige Stelle. Geht es zugleich um Verstöße gegen Pachtvertrag oder Gartenordnung, kommt eine Mitteilung an Verein oder Verpächter hinzu.

Eine sachliche Meldung sollte Grundstück oder Parzelle, beobachtete Vorgänge und Zeiträume benennen. Bloße Vermutungen sollten als solche kenntlich gemacht werden. Die Beweissammlung darf keine fremden Rechte verletzen. Insbesondere können unbefugtes Betreten, gezielte heimliche Überwachung oder Aufnahmen geschützter privater Bereiche rechtswidrig sein.

Ob tatsächlich ein Verstoß vorliegt und welche Maßnahmen geboten sind, entscheidet die jeweils zuständige Stelle. Aus einer Meldung allein folgt kein Anspruch auf eine bestimmte behördliche Maßnahme. Mögliche Abwehransprüche wegen einer Verletzung eigener Rechte sind davon zu unterscheiden.

Gemeinschaftsgarten: Welche Rechte haben Eigentümer?

Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrecht und Sondereigentum

Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist zunächst die rechtliche Zuordnung der Gartenfläche festzustellen. Nach § 3 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann Sondereigentum auf außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksteile erstreckt werden. Dabei muss die Wohnung oder müssen die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Häufig bestehen stattdessen Sondernutzungsrechte am gemeinschaftlichen Garten. [5]

Ein Sondernutzungsrecht gestattet typischerweise die ausschließliche Nutzung einer bestimmten Fläche unter Ausschluss der übrigen Eigentümer. Die Fläche bleibt jedoch Gemeinschaftseigentum. Das Sondernutzungsrecht enthält auch nicht zwingend eine umfassende Befugnis zur baulichen Umgestaltung.

Maßgeblich sind insbesondere:

• Grundbuch und Teilungserklärung,
• Gemeinschaftsordnung und zugehörige Pläne,
• Inhalt und Umfang eines Sondernutzungsrechts,
• wirksame Vereinbarungen und Beschlüsse.

Die Aussage „Der Garten gehört zur Wohnung“ reicht daher nicht aus, um Rechte an einer Terrasse, einem Zaun oder einem Gartenhaus zu bestimmen.

Darf ein Eigentümer allein entscheiden?

Die laufende Nutzung ist von baulichen Veränderungen zu trennen. Bei Gemeinschaftseigentum kommen insbesondere §§ 18 bis 20 WEG zur Anwendung. Ein Gartenhaus, eine dauerhafte Einfriedung oder eine erhebliche Umgestaltung kann eine bauliche Veränderung sein, die grundsätzlich einer Beschlussfassung nach § 20 WEG bedarf. Abweichende wirksame Vereinbarungen und der genaue Umfang bereits eingeräumter Befugnisse sind zu prüfen. [5]

Ob Pflege und Kosten allein dem Sondernutzungsberechtigten obliegen, ergibt sich aus den maßgeblichen gesetzlichen und vereinbarten Regelungen. Eine umfassende alleinige Verpflichtung folgt nicht schon aus der exklusiven Nutzung. Auch ein Sondernutzungsberechtigter muss die Rechte anderer Eigentümer beachten.

Besteht lediglich Bruchteilseigentum an einem Grundstück und keine Wohnungseigentümergemeinschaft, richten sich Verwaltung und Benutzung grundsätzlich nach §§ 741 ff. BGB. Die Regeln des WEG sind darauf nicht ohne Weiteres übertragbar. [2]

Fristen bei Beschlüssen

Nach § 45 WEG muss eine Anfechtungsklage grundsätzlich innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden. Beide Fristen knüpfen somit an die Beschlussfassung an, nicht erst an den Zugang des Protokolls. [5]

Ein Schreiben an die Verwaltung ersetzt die Klage nicht. Bei einem Gartenbeschluss sollte deshalb zeitnah geklärt werden, ob eine Anfechtung erforderlich ist. Eine mögliche Nichtigkeit ist davon rechtlich zu unterscheiden; für ihre gerichtliche Geltendmachung gelten die Anfechtungsfristen des § 45 WEG nicht.

Gartenrecht und Urteile zur Gartennutzung

Überhang, Immissionen und Grenzen

Nachbarrechtliche Streitigkeiten betreffen häufig Wurzeln, Äste, Lärm, Rauch, Einfriedungen oder Pflanzabstände. Bundesrechtliche Ausgangspunkte sind insbesondere §§ 906, 910 und 1004 BGB; hinzu kommen landesrechtliche Regelungen. [2]

§ 910 BGB erlaubt dem Grundstückseigentümer unter seinen Voraussetzungen, eingedrungene Wurzeln abzuschneiden und zu behalten. Bei überhängenden Zweigen muss dem Besitzer des Nachbargrundstücks zunächst eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt worden und diese erfolglos abgelaufen sein. Das Selbsthilferecht besteht nicht, wenn die Wurzeln oder Zweige die Grundstücksbenutzung nicht beeinträchtigen. Zusätzlich können öffentlich-rechtliche Beschränkungen, insbesondere des Natur- und Baumschutzes, entgegenstehen.

Pflanzabstände und Ausschlussfristen für bestimmte nachbarrechtliche Ansprüche sind landesrechtlich unterschiedlich geregelt. Für Krefeld ist insoweit insbesondere das Nachbarrechtsgesetz Nordrhein-Westfalen relevant. [8]

Was die Rechtsprechung tatsächlich aussagt

Kleingärtnerische Nutzung: Der Bundesgerichtshof hat im Urteil vom 17. Juni 2004 – III ZR 281/03 – die Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen als prägendes Merkmal einer Kleingartenanlage hervorgehoben. Nach dieser Entscheidung ist regelmäßig anzunehmen, dass die kleingärtnerische Nutzung den Charakter der Anlage mitprägt, wenn wenigstens ein Drittel ihrer Fläche dem Anbau von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf dient. Maßgeblich ist die Anlage insgesamt; Besonderheiten des Einzelfalls können eine abweichende Bewertung rechtfertigen. Aus dem Urteil folgt keine schematische Drittelquote für jeden beliebigen Eigentumsgarten. [9]

Überhängende Äste: Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11. Juni 2021 – V ZR 234/19 – ist das Selbsthilferecht aus § 910 BGB nicht allein deshalb ausgeschlossen, weil das Abschneiden die Standfestigkeit des Baumes gefährden oder sein Absterben verursachen könnte. Die gesetzlichen Voraussetzungen und entgegenstehende öffentlich-rechtliche Beschränkungen bleiben zu beachten. Das Urteil ist somit keine allgemeine Erlaubnis zum eigenmächtigen Baumschnitt. [10]

Für die Einordnung von Urteilen zur Gartennutzung ist die Fallzuordnung entscheidend: Eine Entscheidung zum Kleingartenpachtvertrag beantwortet nicht ohne Weiteres eine Frage zum Wohnungseigentum. Ebenso sagt ein zivilrechtlicher Anspruch gegen Nachbarn noch nichts über die baurechtliche Zulässigkeit eines Gartenhauses aus.

Eigentumsgarten kaufen: Unterlagen, Ablauf, Kosten und Risiken

Welche Belege vor dem Kauf benötigt werden

Vor einer verbindlichen Entscheidung sollten insbesondere folgende Unterlagen geprüft werden:

• Aktueller Grundbuchauszug: Eigentümer, Dienstbarkeiten und weitere eingetragene Belastungen; gegebenenfalls zusätzlich die zugrunde liegenden Urkunden.
• Katasterunterlagen: Lage, Flurstück und Grenzverlauf. Tatsächliche Zugänglichkeit und rechtlich gesicherte Erreichbarkeit sind gesondert zu prüfen.
• Planungsrechtliche Unterlagen: Bebauungsplan oder belastbare Einordnung nach §§ 34, 35 BauGB.
• Bauakte: Genehmigungen, genehmigte Pläne, Nutzungszwecke und etwaige behördliche Verfügungen.
• Baulastenverzeichnis: Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, soweit nach Landesrecht einschlägig.
• Erschließungsnachweise: Rechtlich gesicherte Zufahrt sowie die für die beabsichtigte Nutzung erforderliche Ver- und Entsorgung.
• Nutzungsvereinbarungen: Je nach Erwerbsmodell Pachtvertrag, Gartenordnung, Teilungserklärung oder Miteigentümervereinbarung.

Grundbucheinsicht setzt nach § 12 Grundbuchordnung (GBO) ein berechtigtes Interesse voraus, das darzulegen ist. Ein bloß allgemein bekundetes Kaufinteresse genügt nicht ohne Weiteres. Kaufinteressenten können die Unterlagen über den Eigentümer oder mit entsprechender Vollmacht beschaffen. [12]

Ein tatsächlich benutzter Weg ist noch kein gesichertes Wegerecht. Ebenso sind privatrechtliche Dienstbarkeiten und öffentlich-rechtliche Baulasten nicht austauschbar. Je nach Sachlage kann eine Absicherung auf beiden Ebenen erforderlich sein.

Sinnvoller Ablauf bis zum Erwerb

Erstens: Nutzungsziel festlegen. Reiner Gemüseanbau, Wochenenderholung, Übernachtungen und dauerhaftes Wohnen stellen unterschiedliche Anforderungen.

Zweitens: Grundstück und Bestand prüfen. Die vorhandenen Gebäude sollten mit genehmigten Plänen und Nutzungen abgeglichen werden. Aussagen wie „Das steht hier seit Jahrzehnten“ sind kein ausreichender Nachweis der Rechtmäßigkeit. Das Fehlen einer Genehmigung in einer vorliegenden Aktenkopie beweist allerdings ebenfalls nicht ohne Weiteres die Rechtswidrigkeit.

Drittens: Offene Baufragen klären. Bei einer kaufentscheidenden Nutzungsfrage kann ein auf ein hinreichend bestimmtes Vorhaben bezogener Bauvorbescheid sinnvoll sein. Seine Bindungswirkung beschränkt sich auf die entschiedenen Fragen und seine Geltungsdauer. Eine unverbindliche telefonische Auskunft bietet nicht dieselbe Absicherung.

Viertens: Vertrag gestalten. Grundstückskaufverträge bedürfen grundsätzlich notarieller Beurkundung, § 311b Abs. 1 BGB. Eigentum wird durch Auflassung und Grundbucheintragung übertragen, §§ 873, 925 BGB. Der beurkundete Kaufvertrag allein macht den Käufer noch nicht zum Eigentümer. [2]

Kaufentscheidende Eigenschaften und Nutzungsannahmen sollten im notariellen Vertrag präzise behandelt werden. Die notarielle Beurkundung ersetzt allerdings keine technische Bestandsaufnahme und keine behördliche Klärung der gewünschten Nutzung.

Kosten und Haftungsrisiken

Neben dem Kaufpreis fallen regelmäßig Notar- und Grundbuchkosten sowie grundsätzlich Grunderwerbsteuer an; gesetzliche Steuerbefreiungen können im Einzelfall eingreifen. Gegebenenfalls kommen Maklerkosten hinzu. Weitere Kosten können durch Vermessung, Bauvoranfragen, Genehmigungsverfahren, Anschlüsse, Altlastenuntersuchungen oder Rechtsberatung entstehen. Eine allgemeingültige Gesamtkostenquote lässt sich daraus nicht ableiten.

Erhebliche Kosten können insbesondere entstehen durch:

• die Herstellung einer rechtmäßigen Erschließung,
• die Nachrüstung baulicher Anforderungen,
• die Beseitigung rechtswidriger Anlagen,
• die Aufgabe einer untersagten Nutzung,
• Streitigkeiten über Grenzen und Wegerechte.

Ob der Verkäufer haftet, hängt insbesondere vom Vorliegen eines Mangels, den vertraglichen Vereinbarungen und den Voraussetzungen des jeweils geltend gemachten Anspruchs ab. Sein Kenntnisstand ist vor allem bei Fragen der Arglist bedeutsam. Nach § 444 BGB kann sich ein Verkäufer auf einen Haftungsausschluss nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat. Die Voraussetzungen der Arglist muss grundsätzlich der Käufer beweisen. [2]

Wenn die Bauaufsicht einschreitet

Eine unzulässige Nutzung kann insbesondere zu einer Nutzungsuntersagung führen. Bei rechtswidrigen baulichen Anlagen kommen unter den jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen weitere Maßnahmen bis zur Beseitigung in Betracht. Nicht jede fehlende Genehmigung rechtfertigt ohne Weiteres einen Abriss. Eine nachträgliche Genehmigung setzt voraus, dass das Vorhaben genehmigungsfähig ist.

Bei einer Anhörung oder Verfügung sollten Genehmigungsunterlagen gesichert, der genaue Regelungsinhalt geprüft und behördliche Fristen notiert werden. Die Frist für eine Stellungnahme im Anhörungsverfahren ist von einer Rechtsbehelfsfrist gegen eine bereits erlassene Verfügung zu unterscheiden.

Je nach Verfahren und Landesrecht kommen Widerspruch oder unmittelbar eine Klage in Betracht. Bei ordnungsgemäßer Rechtsbehelfsbelehrung beträgt die jeweilige Rechtsbehelfsfrist regelmäßig einen Monat. Der Fristbeginn richtet sich insbesondere nach Bekanntgabe beziehungsweise Zustellung und danach, ob ein Widerspruchsverfahren vorgesehen ist. Ist eine Verfügung sofort vollziehbar, kann zusätzlich gerichtlicher Eilrechtsschutz erforderlich sein. [11]

Bloße Gespräche mit der Behörde wahren diese Fristen nicht. Langjährige behördliche Untätigkeit schafft außerdem nicht automatisch Bestandsschutz oder einen Anspruch auf weitere Duldung.

Häufige Fragen

Darf ich im Eigentumsgarten dauerhaft wohnen?

Nur wenn die Wohnnutzung am konkreten Standort und im betreffenden Gebäude rechtlich zulässig ist und eine erforderliche Genehmigung vorliegt. Grundstückseigentum, eine vorhandene Küche oder eine Meldeadresse reichen dafür nicht. Entscheidend sind insbesondere Planungsrecht, genehmigte Nutzung und bauordnungsrechtliche Anforderungen.

Gilt die 24-Quadratmeter-Grenze für jedes Gartenhaus?

Nein. § 3 Abs. 2 BKleingG betrifft Lauben in Kleingärten im Sinne dieses Gesetzes und rechnet den überdachten Freisitz ein. Historische Übergangsregelungen können im Einzelfall abweichende Bestände schützen. Für einen Eigentümergarten gelten nicht automatisch dieselben Grenzen. Dort sind insbesondere Bebauungsplan, Landesbauordnung und vorhandene Genehmigungen zu prüfen.

Was darf ich auf einem Freizeitgrundstück aufstellen?

Das lässt sich aus der Bezeichnung nicht ableiten. Auch kleinere Hütten, Container oder Wohnwagen können baurechtlich relevant sein. Entscheidend sind Standort, Ausführung, Aufstellungsdauer und Nutzungszweck. Verfahrensfreiheit bedeutet nicht, dass alle sonstigen Anforderungen entfallen.

Darf ich einen Gemeinschaftsgarten allein nutzen?

Nur wenn eine entsprechende Berechtigung besteht, etwa ein wirksam eingeräumtes Sondernutzungsrecht. Ohne eine solche Grundlage darf ein Eigentümer andere Berechtigte nicht allein aufgrund eigener Nutzung oder Pflege ausschließen. Auch ein exklusives Nutzungsrecht erlaubt nicht automatisch bauliche Veränderungen.

Wo kann ich unzulässiges Wohnen im Kleingarten melden?

Bei einem Verdacht auf eine baurechtlich unzulässige Nutzung regelmäßig bei der örtlichen Bauaufsicht. Für Verstöße gegen Pachtvertrag oder Gartenordnung sind außerdem Verein oder Verpächter mögliche Ansprechpartner. Eine Meldung sollte überprüfbare Beobachtungen enthalten und Vermutungen ausdrücklich als solche kennzeichnen.

Worauf muss ich bei einem freien Garten in Krefeld achten?

Zunächst auf die Art des Angebots: Grundstückskauf, Pacht und Laubenerwerb sind rechtlich verschieden. Bei einem Kauf sind besonders Grundbuch, Bauakte, Planungsrecht und gesicherte Zufahrt wichtig. Bei einer Pacht stehen Vertrag, Gartenordnung und die Voraussetzungen der Übernahme im Vordergrund. Aktuelle Angebote müssen gesondert bei den jeweiligen Stellen erfragt werden.

Schützt ein jahrzehntealtes Gartenhaus vor behördlichen Maßnahmen?

Nicht allein aufgrund seines Alters. Bestandsschutz setzt eine tragfähige rechtliche Grundlage voraus und muss sich auf die konkrete Anlage und Nutzung beziehen. Auch ein rechtmäßig bestehendes Gartenhaus darf nicht ohne Weiteres vergrößert oder dauerhaft bewohnt werden.

Zusammenfassung

Beim Eigentumsgarten sind Eigentum, Gartennutzung und Zulässigkeit des Wohnens drei unterschiedliche Rechtsfragen. Ein vom Eigentümer oder seinen Haushaltsangehörigen genutzter Eigentümergarten ist nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BKleingG kein Kleingarten im Sinne dieses Gesetzes. Daraus folgt aber keine Befreiung von Bau-, Nachbar- oder sonstigen Schutzvorschriften.

Vor einem Kauf sollten Erwerbsgegenstand, Grundstücksbelastungen, rechtmäßiger Bestand und gewünschte Nutzung anhand belastbarer Unterlagen geprüft werden. Bei Gemeinschaftsgärten sind zusätzlich die konkreten Nutzungsrechte und Beschlüsse entscheidend. Die Zulässigkeit einer beabsichtigten Wohnnutzung oder baulichen Veränderung sollte vor Vertragsabschluss beziehungsweise Baubeginn geklärt werden.