Gasheizung-Verbot 2024: Was das Gebäudeenergiegesetz tatsächlich vorschreibt

Ein allgemeines Verbot von Gasheizungen ist in Deutschland am 1. Januar 2024 nicht in Kraft getreten. Bestehende Anlagen dürfen grundsätzlich weiterbetrieben und repariert werden, sofern keine eigenständigen Betriebsverbote entgegenstehen. Die zum Jahresbeginn 2024 wirksam gewordenen Änderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) betreffen vor allem die Anforderungen an neu eingebaute oder aufgestellte Heizungsanlagen. Im Mittelpunkt steht die Vorgabe, mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme zu erzeugen. Für bestehende Gebäude und bestimmte Neubauten gelten jedoch Übergangsregelungen. [1]

Die Suchfrage „Gasheizung Verbot 2024“ umfasst damit mehrere rechtlich unterschiedliche Probleme: Darf eine vorhandene Anlage weiterlaufen? Ist ein neuer Gaskessel noch zulässig? Wann greifen örtliche Entscheidungen? Welche Folgen entstehen für Käufer, Vermieter und Mieter? Dieser Beitrag erläutert den 2024 eingeführten gesetzlichen Rahmen einschließlich seiner zeitlich gestaffelten Pflichten. Für eine konkrete Investition sind die im Entscheidungszeitpunkt geltende Gesetzesfassung, örtliche Gebietsausweisungen und die technischen Verhältnisse des Gebäudes zu prüfen.

Die wichtigsten Ergebnisse:

Was „Gasheizung-Verbot“ rechtlich bedeutet

Keine einheitliche Verbotsregel

Das GEG enthält kein allgemeines Verbot mit dem Inhalt: „Ab 2024 sind Gasheizungen unzulässig.“ Stattdessen greifen unterschiedliche Regelungsbereiche ineinander:

Diese Trennung ist praktisch entscheidend. Eine Anlage kann noch betrieben werden dürfen, obwohl eine gleichartige neue Anlage am selben Ort nicht mehr ohne Weiteres eingebaut werden dürfte. Ebenso kann der Einbau während einer Übergangsphase zulässig sein, obwohl später zusätzliche Brennstoffanforderungen gelten. [1]

Die 65-Prozent-Regel ist keine Wärmepumpenpflicht

Nach § 71 Absatz 1 GEG muss eine neu eingebaute oder aufgestellte Heizungsanlage grundsätzlich mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen. Das Gesetz sieht unterschiedliche Erfüllungsmöglichkeiten vor. Dazu gehören insbesondere Wärmenetzanschlüsse, elektrische Wärmepumpen, bestimmte Biomasseanlagen und geeignete Hybridlösungen. Für die einzelnen Erfüllungsoptionen bestehen zusätzliche Voraussetzungen. [1]

Auch eine Gasheizung ist nicht unter allen Umständen ausgeschlossen. Entscheidend sind ihre gesetzeskonforme Betriebsweise, die eingesetzten Brennstoffe und gegebenenfalls besondere Übergangsregelungen. Technische Produktbezeichnungen ersetzen diese Prüfung nicht. [1]

Der gesetzliche Rahmen: GEG und kommunale Wärmeplanung

Welche Aufgabe das Gebäudeenergiegesetz hat

Daneben können landesrechtliche Anforderungen, örtliche Satzungen, Denkmalschutz und technische Sicherheitsvorschriften relevant sein. Ob eine konkrete Anlage zulässig ist, lässt sich deshalb nicht immer allein anhand ihres Energieträgers beantworten.

Welche Aufgabe das Wärmeplanungsgesetz hat

Das Wärmeplanungsgesetz (WPG) verpflichtet die Länder sicherzustellen, dass für ihre Gemeindegebiete Wärmepläne erstellt werden. Nach § 4 WPG gelten grundsätzlich folgende Fristen:

| Gemeindegebiet | Frist für die Wärmeplanung |

|---|---|

| Mehr als 100.000 Einwohner am 1. Januar 2024 | Bis zum Ablauf des 30. Juni 2026 |

| Höchstens 100.000 Einwohner am 1. Januar 2024 | Bis zum Ablauf des 30. Juni 2028 |

Für kleinere Gemeindegebiete können die Länder unter den gesetzlichen Voraussetzungen vereinfachte Verfahren vorsehen. Für bereits vorhandene Wärmepläne enthält § 5 WPG besondere Regelungen. [2]

Ein Wärmeplan beschreibt insbesondere mögliche künftige Wärmeversorgungsstrukturen. Er ist weder die Zusicherung eines konkreten Anschlusses noch automatisch eine verbindliche Vorgabe für die Heizung jedes einzelnen Gebäudes. [2]

Warum ein veröffentlichter Wärmeplan noch kein Einbauverbot auslöst

Nach § 23 Absatz 4 WPG hat der Wärmeplan keine rechtliche Außenwirkung und begründet keine einklagbaren Rechte oder Pflichten. Davon zu unterscheiden ist eine gesonderte Entscheidung nach § 26 WPG über die Ausweisung eines Gebiets zum Neu- oder Ausbau von Wärmenetzen oder als Wasserstoffnetzausbaugebiet. [2]

An eine solche zusätzliche Ausweisung knüpft § 71 Absatz 8 GEG die vorgezogene Anwendung der Heizungsanforderungen: In dem betroffenen Gebiet werden sie grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe der entsprechenden Entscheidung verbindlich. Besondere Übergangsregelungen bleiben zu prüfen. Die bloße Fertigstellung oder Veröffentlichung eines Wärmeplans genügt dafür nicht. [1]

Auch die Gebietsausweisung selbst verpflichtet nach § 27 WPG nicht unmittelbar dazu, eine bestimmte Wärmeversorgungsart zu nutzen oder eine bestimmte Infrastruktur zu errichten. Ein Anschluss- und Benutzungszwang kann sich allerdings aus anderen Rechtsgrundlagen und einer wirksamen örtlichen Satzung ergeben. [2]

Ab wann gelten die Anforderungen für welches Gebäude?

Neubauten in Neubaugebieten

Für neu eingebaute Heizungen in Neubauten innerhalb von Neubaugebieten gilt die 65-Prozent-Anforderung grundsätzlich seit dem 1. Januar 2024. Bei bereits zuvor eingeleiteten Bauvorhaben können insbesondere die Übergangsvorschriften des § 111 GEG und der Zeitpunkt des Bauantrags, der Bauanzeige oder gegebenenfalls des Baubeginns entscheidend sein. [1]

„Neubau“ und „Neubaugebiet“ sind dabei nicht gleichbedeutend. Ein neu errichtetes Gebäude in einer Baulücke kann hinsichtlich der zeitlichen Anwendung anders behandelt werden als ein Gebäude in einem Neubaugebiet.

Bestehende Gebäude und Neubauten außerhalb von Neubaugebieten

Für Bestandsgebäude sowie die von § 71 Absatz 10 GEG erfassten Neubauten gelten die Übergangsregelungen des § 71 Absatz 8 GEG. Ohne eine vorgezogene Gebietsausweisung greifen die Anforderungen grundsätzlich:

• in Gemeindegebieten mit mehr als 100.000 Einwohnern ab dem 1. Juli 2026;
• in Gemeindegebieten mit höchstens 100.000 Einwohnern ab dem 1. Juli 2028.

Maßgeblich ist die Einwohnerzahl am 1. Januar 2024. Bei Neubauten sind zusätzlich die Voraussetzungen des § 71 Absatz 10 GEG zu prüfen. [1]

Diese Termine bedeuten keine allgemeine Austauschpflicht für vorhandene Heizungen. Sie bestimmen vielmehr, welche Anforderungen bei einem neuen Heizungseinbau zu beachten sind.

Die gesetzlichen Termine hängen außerdem nicht davon ab, ob die zuständige Stelle ihre Wärmeplanung tatsächlich rechtzeitig abschließt. Ein verspäteter Wärmeplan verschiebt die GEG-Anforderungen nicht automatisch. [1][2]

Drei typische Fälle

Eine funktionierende Gasheizung im Bestandsgebäude: Allein das Erreichen des gesetzlichen Stichtags zwingt nicht zum Austausch. Gesondert zu prüfen bleiben insbesondere die Betriebsverbote nach § 72 GEG.

Ein irreparabler Defekt nach Eintritt der 65-Prozent-Pflicht: Die neue dauerhafte Lösung muss grundsätzlich den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Für die Zwischenzeit können Übergangsvorschriften eingreifen.

Ein Neubau in einer Baulücke: Hier ist nicht allein das Baujahr ausschlaggebend. Die baurechtliche Einordnung und die Voraussetzungen des § 71 Absatz 10 GEG müssen geprüft werden. [1]

Bestehende Gasheizungen: Weiterbetrieb, Reparatur und Austauschpflicht

Reparaturen bleiben grundsätzlich möglich

Die Reparatur einer vorhandenen Heizung ist nicht mit dem Einbau einer neuen Heizungsanlage gleichzusetzen. Ein defektes Bauteil führt daher nicht automatisch dazu, dass die gesamte Wärmeversorgung sofort auf ein anderes System umgestellt werden muss. Bestehende Betriebsverbote werden durch eine Reparatur allerdings nicht aufgehoben. [1]

Bei umfangreichen Arbeiten ist abzugrenzen, ob noch eine Reparatur vorliegt oder tatsächlich eine neue Anlage eingebaut wird. Maßgeblich sind Art und Umfang der Arbeiten, nicht allein die Bezeichnung auf der Rechnung. Eine technische Dokumentation erleichtert diese Prüfung.

Nicht jeder über 30 Jahre alte Gaskessel muss heraus

§ 72 Absatz 1 GEG untersagt grundsätzlich den Betrieb der erfassten Heizkessel für flüssige oder gasförmige Brennstoffe, wenn sie vor dem 1. Januar 1991 eingebaut oder aufgestellt wurden. Für seit dem 1. Januar 1991 eingebaute oder aufgestellte Kessel gilt nach § 72 Absatz 2 GEG grundsätzlich eine Betriebsdauer von höchstens 30 Jahren. [1]

Nach § 72 Absatz 3 GEG gelten diese altersbezogenen Betriebsverbote jedoch insbesondere nicht für:

• Niedertemperatur-Heizkessel;
• Brennwertkessel;
• Anlagen mit einer Nennleistung von weniger als 4 Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt. [1]

Die Aussage „Jede Gasheizung muss nach 30 Jahren ersetzt werden“ ist deshalb falsch. Erforderlich sind Angaben zu Bauart, Einbauzeitpunkt und Leistung. Typenschild, Herstellerunterlagen, Rechnungen und Schornsteinfegerunterlagen helfen bei der Einordnung.

Sonderregelung bei selbst bewohnten Ein- und Zweifamilienhäusern

§ 73 GEG enthält eine Ausnahme von den altersbezogenen Betriebsverboten für bestimmte Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, wenn der Eigentümer eine Wohnung bereits am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat. Bei einem Eigentümerwechsel nach diesem Datum kann die zuvor zurückgestellte Pflicht den neuen Eigentümer treffen. Die gesetzliche Erfüllungsfrist beträgt grundsätzlich zwei Jahre ab dem ersten maßgeblichen Eigentumsübergang. Ein weiterer Eigentümerwechsel setzt diese Frist nicht erneut in Gang. [1]

Die Ausnahme ist keine allgemeine Befreiung von sämtlichen Anforderungen des GEG und insbesondere keine zeitlich unbegrenzte Erlaubnis zum Betrieb mit fossilen Brennstoffen.

Für Kaufinteressenten ist deshalb nicht nur das Alter der Heizung relevant. Auch die Nutzungsgeschichte und frühere Eigentumswechsel können entscheidend sein. Eine pauschale Aussage des Verkäufers, es bestehe „Bestandsschutz“, ersetzt diese Prüfung nicht.

Grenze für fossile Brennstoffe

Nach § 72 Absatz 4 GEG dürfen Heizkessel längstens bis zum Ablauf des 31. Dezember 2044 mit fossilen Brennstoffen betrieben werden. Das ist keine sofortige Austauschpflicht für jede vorhandene Anlage. Es begrenzt aber den rechtlich zulässigen fossilen Betrieb und ist bei langfristigen Investitionsentscheidungen zu berücksichtigen. [1]

Eine neue Gasheizung einbauen: Welche Bedingungen gelten?

Beratung vor dem Einbau

Vor dem Einbau oder der Aufstellung einer Heizungsanlage, die mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben wird, muss nach § 71 Absatz 11 GEG eine Beratung stattfinden. Sie muss insbesondere auf mögliche Auswirkungen der Wärmeplanung und auf das Risiko einer Unwirtschaftlichkeit durch steigende CO₂-Bepreisung eingehen. Die Beratung ist durch eine nach den gesetzlichen Verweisungen fachkundige Person durchzuführen. [1]

Die Beratung soll eine informierte Entscheidung ermöglichen. Sie macht eine ansonsten unzulässige Anlage aber nicht zulässig und ist keine Garantie für günstige Betriebskosten.

Eigentümer sollten sich Datum, beratende Person und wesentliche Inhalte dokumentieren lassen. Für die Investitionsentscheidung sollten außerdem örtliche Netzperspektiven und zukünftige Brennstoffanforderungen berücksichtigt werden.

Brennstoffquoten bei während der Übergangszeit eingebauten Anlagen

Für bestimmte mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickte Heizungen, die nach dem 31. Dezember 2023 und vor dem maßgeblichen Anwendungszeitpunkt der 65-Prozent-Pflicht eingebaut werden, verlangt § 71 Absatz 9 GEG steigende Anteile bestimmter Brennstoffe. Die bereitgestellte Wärme muss zu den folgenden Mindestanteilen aus Biomasse oder aus grünem oder blauem Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate erzeugt werden:

| Beginn | Gesetzlicher Mindestanteil an der bereitgestellten Wärme |

|---|---:|

| 1. Januar 2029 | 15 Prozent |

| 1. Januar 2035 | 30 Prozent |

| 1. Januar 2040 | 60 Prozent |

Es gelten die gesetzlichen Anforderungen an die jeweiligen Brennstoffe. Blauer Wasserstoff ist dabei nicht mit erneuerbar erzeugtem Wasserstoff gleichzusetzen; er wird im gesetzlichen Regelungsrahmen gesondert erfasst. Ausnahmen und das Verhältnis zu anderen Übergangsregelungen sind anlagenbezogen zu prüfen. [1]

Diese Pflichten treffen nicht pauschal jede ältere Gasheizung. Sie betreffen die gesetzlich bezeichneten Einbaufälle. Bei einer entsprechenden Neuanschaffung sollte geklärt werden, ob geeignete Brennstoffe verfügbar sind, wie ihre gesetzeskonformen Eigenschaften nachgewiesen werden und welche Kosten entstehen können.

„H₂-ready“ genügt nicht

Eine als wasserstofffähig beworbene Gasheizung darf nicht allein wegen dieser Eigenschaft uneingeschränkt mit fossilem Erdgas betrieben werden.

Die Sonderregelung des § 71k GEG setzt mehr voraus als eine technische Umrüstbarkeit. Erforderlich sind unter anderem die gesetzlich vorgesehenen gebiets- und netzbezogenen Voraussetzungen sowie ein verbindlicher, überprüfbarer Fahrplan für die Umstellung auf Wasserstoff. [1]

Für die Investitionsentscheidung sind daher konkrete Unterlagen entscheidend: Besteht eine einschlägige Gebietsausweisung? Liegt der gesetzlich erforderliche Fahrplan vor? Sind die vorgeschriebenen Prüfungen und Verpflichtungen des Netzbetreibers berücksichtigt? Eine allgemeine Absichtserklärung zur späteren Wasserstoffversorgung ersetzt diese Voraussetzungen nicht.

Heizungsausfall, Etagenheizungen und besondere Härten

Allgemeine Übergangsfrist beim Heizungstausch

§ 71i GEG erlaubt beim Heizungsaustausch unter seinen Voraussetzungen eine Übergangslösung für höchstens fünf Jahre, in der eine Anlage ohne Einhaltung der 65-Prozent-Anforderung betrieben werden kann. Die Vorschrift ist nicht ausschließlich auf plötzlich auftretende, irreparable Defekte beschränkt. [1]

Für den Fristbeginn knüpft das Gesetz an die ersten Arbeiten zum Austausch der Heizungsanlage an. Ein weiterer Austausch innerhalb der Übergangszeit lässt die Frist nicht erneut beginnen. Die Voraussetzungen und der Fristbeginn sollten deshalb dokumentiert werden. [1]

Bei einer gemieteten Übergangsheizung sollten außerdem Laufzeit, Rückbau, Anschlusskosten und Verantwortlichkeiten vertraglich eindeutig geregelt sein.

Gasetagenheizungen und Wohnungseigentümergemeinschaften

Für Gebäude mit Etagenheizungen enthält § 71l GEG besondere Entscheidungs- und Umsetzungsregeln. Hintergrund ist, dass der Austausch einer einzelnen Anlage eine gebäudeweite Entscheidung auslösen kann: Soll langfristig eine zentrale Heizung entstehen oder eine dezentrale Versorgung bestehen bleiben? [1]

In Wohnungseigentümergemeinschaften kommen die Verfahrenspflichten des § 71n GEG hinzu. Dazu gehören insbesondere die gesetzlich vorgesehene Beschaffung von Informationen über die vorhandenen Anlagen sowie die Befassung und Beschlussfassung der Gemeinschaft. [1]

Ein Wohnungseigentümer sollte deshalb nicht ausschließlich die Heizung seiner eigenen Wohnung betrachten. Leitungsführung, Schornstein, gemeinschaftliches Eigentum und eine mögliche Zentralisierung können die Gemeinschaft betreffen.

Befreiung wegen unbilliger Härte

§ 102 GEG sieht auf Antrag eine Befreiung vor, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehört insbesondere der Fall, dass die Anforderungen wegen besonderer Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen. [1]

Eine solche Befreiung entsteht nicht automatisch. Hohe Kosten allein begründen nicht in jedem Fall eine unbillige Härte. Entscheidend sind die konkreten Belastungen und die gesetzlichen Bewertungsmaßstäbe.

Für einen Antrag können Angebote, Wirtschaftlichkeitsberechnungen, Angaben zu technischen Hindernissen, Unterlagen zu den finanziellen Verhältnissen und eine Prüfung verfügbarer Förderung wichtig sein. Wer eine Ausnahme benötigt, sollte nicht ohne vorherige Klärung darauf vertrauen, dass sie später erteilt wird.

Kosten und Risiken für Eigentümer, Vermieter und Mieter

Investitionskosten sind nur ein Teil der Rechnung

Ein rechtlich zulässiger Gaskessel kann wirtschaftliche Risiken mit sich bringen. Zu berücksichtigen sind insbesondere:

• Anschaffung, Einbau und gegebenenfalls spätere Umrüstung;
• Brennstoffpreise und CO₂-Kosten;
• Kosten gesetzeskonformer alternativer Brennstoffe;
• Wartung, Schornsteinfeger und Netzanschluss;
• mögliche Zwischenlösungen bis zu einem Wärmenetzanschluss.

Für förderfähige Heizungsmaßnahmen besteht unter anderem das KfW-Programm „Heizungsförderung für Privatpersonen – Wohngebäude“, Zuschuss Nr. 458. Daraus folgt keine allgemeine Förderfähigkeit eines neuen Gaskessels. Förderberechtigung, förderfähige Technik, Antragstermin und Anforderungen an Lieferungs- oder Leistungsverträge sind anhand der jeweils maßgeblichen Programmbedingungen zu prüfen. Ein vorbehaltlos geschlossener Auftrag kann förderrechtlich problematisch sein. [8]

Modernisierungsmieterhöhung ist begrenzt

Ein Heizungstausch kann eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b BGB sein. Erhaltungsaufwendungen dürfen jedoch nicht als Modernisierungskosten auf Mieter umgelegt werden; maßgeblich sind die jeweils anzuwendenden gesetzlichen Abzugsregeln. Öffentliche Zuschüsse und andere anzurechnende Drittmittel sind ebenfalls zu berücksichtigen. [3]

Neben der allgemeinen Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB enthält § 559e BGB eine besondere Regelung für bestimmte Heizungsmaßnahmen, für die öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen wurden. Danach kann die jährliche Miete unter den gesetzlichen Voraussetzungen um zehn Prozent der nach Abzug der Fördermittel und weiterer gesetzlicher Abzüge verbleibenden Kosten erhöht werden. Für Erhaltungskosten sieht § 559e BGB einen pauschalen Abzug von 15 Prozent der aufgewendeten Kosten vor. [3]

Für die gesetzlich erfassten Heizungsmaßnahmen ist die darauf beruhende monatliche Mieterhöhung innerhalb von sechs Jahren auf 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Diese heizungsspezifische Grenze ist von den weiteren Kappungsgrenzen und Schutzvorschriften des Modernisierungsmietrechts zu unterscheiden. [3]

Bei Wärmepumpen können zusätzlich die besonderen Anforderungen des § 71o GEG an die vollständige Berücksichtigung der Einbaukosten relevant sein. [1]

Eine neue Heizung rechtfertigt somit nicht automatisch jede verlangte Erhöhung. Zu prüfen sind insbesondere:

• die erforderliche Modernisierungsankündigung;
• die zutreffende Ermittlung und Zuordnung der Kosten;
• die anwendbaren Erhaltungsabzüge;
• der Abzug von Fördermitteln;
• eine nachvollziehbare Berechnung und Begründung;
• gegebenenfalls ein wirtschaftlicher Härteeinwand. [3]

CO₂-Kosten dürfen nicht beliebig weitergereicht werden

Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz verteilt die erfassten CO₂-Kosten bei Wohngebäuden grundsätzlich anhand eines Stufenmodells zwischen Vermieter und Mieter. Maßgeblich ist insbesondere der jährliche CO₂-Ausstoß des Gebäudes je Quadratmeter Wohnfläche. Gesetzliche Einschränkungen, etwa aufgrund öffentlich-rechtlicher Hindernisse für energetische Verbesserungen, können die Verteilung beeinflussen. [4]

Auch bei einer Gasetagenheizung mit eigenem Brennstoffvertrag des Mieters kann ein Erstattungsanspruch gegen den Vermieter entstehen. Nach § 6 Absatz 2 CO2KostAufG muss der Mieter diesen grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach der Abrechnung des Lieferanten in Textform geltend machen. [4]

Die Verteilung der sonstigen Heizkosten richtet sich daneben nach den mietvertraglichen Vereinbarungen und den jeweils anwendbaren gesetzlichen Vorgaben, insbesondere der Heizkostenverordnung, soweit deren Anwendungsbereich eröffnet ist. Sie ist von der besonderen CO₂-Kostenaufteilung zu unterscheiden. [3][5]

Rechtsprechung und behördliche Durchsetzung

Das Gesetzgebungsverfahren wurde nicht mit einem Sachurteil über Gasheizungen entschieden

Das Bundesverfassungsgericht griff mit Beschluss vom 5. Juli 2023 – 2 BvE 4/23 im Wege einer einstweiligen Anordnung in den Zeitplan der abschließenden parlamentarischen Beratungen zur GEG-Novelle ein. Gegenstand des Verfahrens waren insbesondere die Beteiligungsrechte eines Bundestagsabgeordneten und die Möglichkeit, sich hinreichend mit dem Gesetzesvorhaben zu befassen. Die einstweilige Anordnung beruhte auf einer Folgenabwägung und nahm die abschließende verfassungsrechtliche Bewertung nicht vorweg. [7]

Daraus folgt weder, dass das Gericht die später verabschiedeten Heizungsanforderungen für verfassungswidrig erklärt hätte, noch eine allgemeine Erlaubnis, das GEG nicht anzuwenden. Verfahrensrechtliche Kontrolle des Gesetzgebungsablaufs und materielle Prüfung des verabschiedeten Gesetzes sind zu trennen.

Welche rechtlichen Prüfungen im Einzelfall wichtig sind

Bei behördlichen Maßnahmen stehen vor allem der gesetzliche Anwendungsbereich, der maßgebliche Zeitpunkt, die technischen Voraussetzungen und mögliche Ausnahmen im Vordergrund. Eine beantragte Härtefallbefreiung erfordert eine Prüfung der konkreten Umstände. [1]

Der Eigentumsschutz nach Artikel 14 GG schließt gesetzliche Anforderungen an bestehende Gebäude nicht grundsätzlich aus. Der Gesetzgeber muss jedoch insbesondere die verfassungsrechtlichen Anforderungen an die Verhältnismäßigkeit beachten. Auch der Schutzauftrag aus Artikel 20a GG gehört zum verfassungsrechtlichen Rahmen. Daraus allein lässt sich die Verfassungsmäßigkeit einer einzelnen Verpflichtung weder bejahen noch verneinen. [6]

Verstöße gegen bestimmte GEG-Pflichten können nach § 108 GEG als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Für einzelne Tatbestände sieht das Gesetz Geldbußen bis zu 50.000 Euro vor. Dieser Höchstbetrag gilt nicht unterschiedslos für jeden Verstoß; maßgeblich sind der konkrete Tatbestand und die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen. [1]

Unterlagen, typische Fehler und konkrete nächste Schritte

Welche Belege Eigentümer bereithalten sollten

Eine belastbare Prüfung benötigt mehr als die Aussage „Gasheizung vorhanden“. Sinnvoll sind insbesondere:

• Typenschild, Bauart, Leistung und Einbaudatum;
• Rechnungen sowie Wartungs- und Reparaturnachweise;
• Schornsteinfegerunterlagen;
• Bauantrag oder Bauanzeige bei Neubauten;
• Informationen über Wärmeplanung und förmliche Gebietsausweisungen;
• Beratungsdokumentation und technische Konzepte;
• Förderantrag und Förderentscheidung;
• gegebenenfalls Nachweise über Brennstoffe und deren gesetzeskonforme Eigenschaften.

Nach dem Einbau können zudem Unternehmererklärungen nach § 96 GEG erforderlich sein. Welche Nachweise auszustellen und aufzubewahren sind, hängt von der jeweiligen Maßnahme und der einschlägigen Vorschrift ab. [1]

Häufige Fehlannahmen vermeiden

Besonders riskant sind vier Gleichsetzungen: Ein Wärmeplan sei bereits ein Anschlussversprechen; „H₂-ready“ bedeute dauerhafte rechtliche Zulässigkeit; ein 30 Jahre alter Kessel müsse immer ausgetauscht werden; und ein gesetzlich veranlasster Heizungstausch sei vollständig auf Mieter umlegbar.

Keine dieser Aussagen trifft allgemein zu. [1][2][3]

Vor einer Beauftragung empfiehlt sich deshalb folgende Reihenfolge: zunächst den rechtlichen Status der vorhandenen Anlage feststellen, dann die örtlichen Entscheidungen prüfen, technische Alternativen vergleichen und anschließend Förderung und Vertrag aufeinander abstimmen. Bei einer Störung sollte parallel geklärt werden, ob eine Reparatur oder eine gesetzliche Übergangslösung möglich ist.

Häufige Fragen

Musste eine funktionierende Gasheizung 2024 ausgebaut werden?

Nein. Die 2024 eingeführte 65-Prozent-Anforderung löste keine allgemeine Ausbaupflicht für funktionierende Gasheizungen aus. Davon unabhängig können allerdings Betriebsverbote für bestimmte alte Heizkessel nach § 72 GEG bestehen. [1]

Darf eine kaputte Gasheizung noch repariert werden?

Grundsätzlich ja. Eine Reparatur ist vom Einbau einer neuen Anlage zu unterscheiden. Bei umfangreichen Arbeiten muss geprüft werden, ob rechtlich noch eine Reparatur oder bereits ein Heizungstausch vorliegt. Ein bestehendes Betriebsverbot entfällt durch eine Reparatur nicht. [1]

Gilt die 65-Prozent-Regel erst, wenn die Gemeinde ihren Wärmeplan fertiggestellt hat?

Nein. Für die von den Übergangsregeln erfassten Gebäude greifen ohne vorgezogene Gebietsausweisung grundsätzlich die gesetzlichen Stichtage ab Juli 2026 beziehungsweise Juli 2028. Eine verzögerte Wärmeplanung verschiebt sie nicht automatisch. Umgekehrt löst ein Wärmeplan allein die Pflicht nicht vorzeitig aus. [1][2]

Ist eine neue Gasheizung während der Übergangszeit dauerhaft von weiteren Anforderungen befreit?

Nein. Für bestimmte während der Übergangszeit eingebaute Anlagen schreibt § 71 Absatz 9 GEG steigende Anteile bestimmter gesetzlich zugelassener Brennstoffe ab 2029, 2035 und 2040 vor. Zusätzlich ist die gesetzliche Grenze für den Betrieb von Heizkesseln mit fossilen Brennstoffen zu beachten. [1]

Müssen Hauskäufer jede alte Gasheizung innerhalb von zwei Jahren ersetzen?

Nein. Die Zweijahresfrist ist insbesondere bei der Eigentümerwechselregelung des § 73 GEG relevant. Sie setzt voraus, dass eine entsprechende Pflicht besteht und zuvor die gesetzliche Ausnahme eingriff. Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind von den betreffenden altersbezogenen Betriebsverboten ausgenommen. [1]

Können Mieter den Austausch einer Gasheizung verhindern?

Eine Modernisierungsmaßnahme kann nach § 555d BGB grundsätzlich zu dulden sein. Das BGB enthält jedoch Ankündigungspflichten, Härteregelungen und Grenzen für Mieterhöhungen. Ob die Maßnahme zu dulden ist und welche Kosten umgelegt werden dürfen, sind getrennte Fragen. Ein wirtschaftlicher Härteeinwand gegen die Mieterhöhung verhindert nicht ohne Weiteres die Durchführung der Maßnahme. [3]

Kann die Werbung „H₂-ready“ als Nachweis für einen zulässigen Einbau dienen?

Für sich genommen nicht. Die technische Eigenschaft ersetzt weder eine für den betreffenden Ausnahmetatbestand erforderliche Gebietsausweisung noch die weiteren Voraussetzungen des § 71k GEG. Entscheidend ist die nachweisbare Einhaltung der einschlägigen gesetzlichen Anforderungen. [1]

Zusammenfassung

Das sogenannte „Gasheizung-Verbot 2024“ ist rechtlich ein System aus Einbauanforderungen, Übergangsfristen, Brennstoffvorgaben und besonderen Betriebsverboten. Eine vorhandene Gasheizung darf grundsätzlich weiterlaufen und repariert werden, sofern keine eigenständigen Betriebsverbote entgegenstehen. Beim Neueinbau sind dagegen Gebäudeart, Gemeindegröße, örtliche Gebietsausweisungen und technische Ausführung entscheidend. [1][2]

Für Eigentümer besteht ein wesentliches Risiko darin, die Zulässigkeit zum Einbauzeitpunkt mit einer langfristig uneingeschränkten Nutzungsmöglichkeit gleichzusetzen. Käufer müssen zusätzliche altersbezogene Pflichten prüfen; Vermieter und Mieter die mietrechtlichen Kostenregeln. Eine dokumentierte Bestandsaufnahme, die Prüfung der örtlichen Rechtslage und ein abgestimmtes Förder- und Vertragskonzept bilden die Grundlage für eine rechtlich und wirtschaftlich fundierte Entscheidung. [1][3]