Gebäudereinigungsfirma arbeitet nicht wie beauftragt: Welche Rechte haben Auftraggeber?

Wenn eine Gebäudereinigungsfirma vereinbarte Flächen auslässt, Reinigungsintervalle nicht einhält oder Verschmutzungen unzureichend beseitigt, kann eine Vertragsverletzung vorliegen. Auftraggeber sollten zunächst den geschuldeten Leistungsumfang und die tatsächlichen Abweichungen dokumentieren. Anschließend ist zu prüfen, welche Vertragsart vorliegt und ob die Reinigungsfirma Gelegenheit erhalten muss, ordnungsgemäß zu leisten.

Bei erfolgsbezogenen Reinigungsaufträgen gelten grundsätzlich die Regeln des Werkvertragsrechts. Sie ermöglichen unter bestimmten Voraussetzungen Nacherfüllung, Selbstvornahme, Minderung und Schadensersatz. Eine vollständige Zahlungsverweigerung oder sofortige Kündigung ist dagegen nicht schon wegen jeder unzureichenden Reinigung zulässig. Die Bewertung hängt insbesondere vom Vertrag, der Art der Pflichtverletzung und ihrer Nachweisbarkeit ab. [1][3]

Die wichtigsten Ergebnisse:

Was die Reinigungsfirma tatsächlich schuldet

Der Vertrag ist der Ausgangspunkt

Eine Reinigung ist nicht bereits deshalb mangelhaft, weil der Auftraggeber mit dem Gesamteindruck unzufrieden ist. Maßgeblich ist zunächst, welche Leistung vereinbart wurde. Bei einem Werkvertrag muss das Ergebnis die vereinbarte Beschaffenheit aufweisen. Fehlt eine Beschaffenheitsvereinbarung, kommt es auf die Eignung für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung an. Ansonsten sind die gewöhnliche Verwendung und die bei vergleichbaren Werken übliche, vom Besteller zu erwartende Beschaffenheit entscheidend, § 633 BGB. [2]

• das Angebot mit den bezeichneten Räumen und Flächen;
• ein Leistungsverzeichnis mit Tätigkeiten und Intervallen;
• Vorgaben zu Reinigungszeiten, Verfahren oder Mitteln;
• vereinbarte Qualitäts- und Kontrollstandards;
• wirksam einbezogene Allgemeine Geschäftsbedingungen;
• spätere verbindliche Zusatz- oder Änderungsvereinbarungen.

Die Formulierung „wöchentliche Büroreinigung“ beantwortet beispielsweise noch nicht, ob auch Fenster, Geschirr, Computerbildschirme oder schwer zugängliche Flächen dazugehören. Eine ausdrücklich vereinbarte tägliche Sanitärreinigung lässt sich dagegen grundsätzlich nicht durch eine bloße Sichtkontrolle ersetzen.

Technische Regelwerke oder Hygienestandards sind nicht automatisch in jedem Reinigungsvertrag verbindlich. Sie können durch Vereinbarung oder als Maßstab für die geschuldete Qualität Bedeutung gewinnen. Ob besondere gesetzliche Hygieneanforderungen bestehen, hängt von der Nutzung des Gebäudes und den einschlägigen Vorschriften ab.

Zu unterscheiden sind unzureichende Reinigung, erneute Verschmutzung und eine nicht geschuldete Leistung. Ein am Nachmittag verschmutzter Eingangsbereich beweist für sich genommen nicht, dass die morgendliche Reinigung ausgefallen ist.

Auch fehlender Zugang kann entscheidend sein. Bleiben vereinbarte Räume verschlossen oder sind Flächen entgegen einer erforderlichen Mitwirkung vollständig zugestellt, lässt sich die ausgebliebene Reinigung nicht ohne Weiteres der Firma zurechnen. Unter den Voraussetzungen des § 642 BGB kann die unterlassene Mitwirkung des Bestellers einen Entschädigungsanspruch des Unternehmers auslösen. Die Vorschrift setzt insbesondere voraus, dass der Besteller durch das Unterlassen einer erforderlichen Mitwirkung in Annahmeverzug gerät. [1]

Zusatzleistungen sind von Mängelbeseitigungen zu unterscheiden: Was ursprünglich nicht geschuldet war, wird nicht allein durch eine Reklamation kostenloser Vertragsbestandteil.

Erfolgsbezogene Reinigung als Werkleistung

Beim Werkvertrag schuldet der Unternehmer einen bestimmten Erfolg, § 631 BGB. Beim Dienstvertrag ist die vereinbarte Tätigkeit geschuldet, § 611 BGB. [1]

Soll ein Treppenhaus in festgelegten Abständen gereinigt oder eine Glasfläche von Verschmutzungen befreit werden, spricht dies regelmäßig für einen geschuldeten Reinigungserfolg. Auch wiederkehrende Unterhaltsreinigung kann deshalb werkvertraglich einzuordnen sein.

Weder die Überschrift „Dienstleistungsvertrag“ noch eine Vergütung nach Stunden entscheidet allein über die Vertragsart. Maßgeblich sind die übernommenen Pflichten. Bei Verträgen, die Reinigung, Betreuung, Kontrollgänge und weitere Leistungen verbinden, kann eine differenzierte Bewertung erforderlich sein. [1]

Bei Dienstleistungen gelten andere Rechtsfolgen

Ist nur eine Tätigkeit und kein bestimmtes Ergebnis geschuldet, lassen sich die werkvertraglichen Mängelrechte nicht unverändert übertragen. Insbesondere enthält das Dienstvertragsrecht keine allgemeine gesetzliche Minderung entsprechend § 638 BGB. [1][6]

Eine Schlechtleistung bleibt deshalb nicht notwendig folgenlos. Je nach Sachverhalt kommen Erfüllungsansprüche, Schadensersatz nach §§ 280 ff. BGB, Leistungsverweigerungsrechte oder eine Kündigung in Betracht. Bei vollständig ausgebliebenen Leistungen ist zu prüfen, ob der Vergütungsanspruch fortbesteht. Das kann etwa davon abhängen, ob der Auftraggeber die angebotene Leistung nicht angenommen hat. [1]

Welche Maßstäbe bei einer gerichtlichen Prüfung zählen

Im Streitfall sind vor allem Vertragsinhalt, konkrete Abweichung, Abnahme, Abhilfemöglichkeit und Voraussetzungen der verlangten Rechtsfolge zu prüfen. Die pauschale Aussage „Die Firma arbeitet schlecht“ ersetzt keinen nachvollziehbaren Tatsachenvortrag.

Beim Werkvertrag bildet die Abnahme grundsätzlich eine rechtliche Zäsur. Die Mängelrechte des § 634 BGB setzen regelmäßig eine Abnahme voraus. Zuvor steht grundsätzlich der Anspruch auf Herstellung des vertragsgemäßen Werks im Vordergrund. Ausnahmen können insbesondere bestehen, wenn keine Vertragserfüllung mehr verlangt wird und das Vertragsverhältnis nur noch abzuwickeln ist. Bei laufenden Reinigungsverträgen muss deshalb geklärt werden, welche Leistungen oder Leistungsabschnitte betroffen sind und ob eine Abnahme vorliegt. [1][3]

Mängel feststellen und belastbar dokumentieren

Ein konkretes Mängelprotokoll anlegen

Eine brauchbare Dokumentation beschreibt nicht bloß Bewertungen, sondern überprüfbare Tatsachen:

| Punkt | Sinnvolle Dokumentation |

|---|---|

| Geschuldete Leistung | Vertragsposition oder Eintrag im Reinigungsplan |

| Betroffener Bereich | Raum, Etage, Fenster oder konkret bezeichnete Fläche |

| Abweichung | Etwa nicht geleerte Behälter, verbliebene Ablagerungen oder ausgelassene Flächen |

| Zeitpunkt | Vereinbarter Reinigungstermin und Zeitpunkt der Feststellung |

| Beweismittel | Fotos, Zeugen, Kontrollprotokoll, Korrespondenz |

| Bisherige Reaktion | Meldung an die Firma und deren Antwort |

Die Feststellung sollte möglichst zeitnah nach dem vorgesehenen Reinigungszeitpunkt erfolgen. Bei stark frequentierten Flächen ist zusätzlich festzuhalten, ob und wie diese zwischen Reinigung und Kontrolle genutzt wurden.

Ein unterschriebener Tätigkeitsnachweis kann die Anwesenheit des Personals belegen. Er beweist nicht zwingend die mangelfreie Ausführung sämtlicher Arbeiten. Welche Bedeutung eine Unterschrift hat, hängt allerdings vom Inhalt des Dokuments ab. Vorbehaltlose Qualitäts- oder Abnahmebestätigungen sind deshalb problematisch, wenn bereits konkrete Beanstandungen bestehen. [1][9]

Fotos, Zeugen und gemeinsame Kontrollen

Fotos sollten sowohl eine räumliche Zuordnung als auch die beanstandete Stelle erkennen lassen. Ein Detailbild ohne Kontext kann wenig aussagekräftig sein. Ergänzend kommen Zeugen, rechtmäßig erhobene Zugangsdokumentationen und gemeinsame Begehungsprotokolle in Betracht.

Heimliche Überwachung von Reinigungskräften kann Persönlichkeitsrechte verletzen. Werden personenbezogene Daten verarbeitet und ist die Datenschutz-Grundverordnung anwendbar, müssen insbesondere deren Grundsätze und eine Rechtsgrundlage für die Verarbeitung beachtet werden. Regelmäßig ist es sachgerechter, den Zustand der Flächen statt die Beschäftigten zu dokumentieren. Auch dabei sollten unnötige personenbezogene Angaben vermieden werden. [1][13]

Im Zivilprozess würdigt das Gericht die Beweise grundsätzlich nach § 286 ZPO. Welche Partei welche Tatsachen beweisen muss, hängt vom Anspruch und vom maßgeblichen Leistungsstadium ab. Nach der Abnahme trägt grundsätzlich der Besteller die Beweislast für einen behaupteten Mangel; vor der Abnahme muss grundsätzlich der Unternehmer die Vertragsgemäßheit seiner Leistung nachweisen. Besonderheiten können sich insbesondere aus ausdrücklich vorbehaltenen Mängeln ergeben. [1][9]

Abhilfe verlangen und Zahlungen richtig behandeln

Die Beanstandung an den Vertragspartner richten

Eine mündliche Rückmeldung an die Reinigungskraft kann praktisch helfen. Eine rechtlich erhebliche Aufforderung sollte jedoch nachweisbar den Vertragspartner oder eine zum Empfang befugte Person erreichen.

Eine schriftliche Aufforderung sollte enthalten:

• die betroffene Leistung und den Reinigungstermin;
• eine konkrete Beschreibung der Abweichung;
• das Verlangen nach vertragsgemäßer Leistung;
• eine angemessene Frist, soweit erforderlich;
• die Bitte um Bestätigung des vorgesehenen Vorgehens.

Ein sachlicher Formulierungskern lautet:

> „Die für den vereinbarten Termin geschuldete Reinigung des bezeichneten Bereichs wurde in folgenden Punkten nicht vertragsgemäß ausgeführt: … Bitte beseitigen Sie diese Abweichungen bis … und teilen Sie uns mit, wann die Arbeiten erfolgen.“

Für eine angemessene Frist gibt es keine allgemeine gesetzliche Tageszahl. Dringlichkeit, Umfang, Zugänglichkeit und organisatorischer Aufwand sind zu berücksichtigen. Eine hygienisch problematische Verunreinigung kann eine kürzere Frist rechtfertigen als die Wiederholung einer aufwendigen Sonderreinigung. Entscheidend bleiben die Umstände des Einzelfalls. [1][5]

Nacherfüllung und ihre Grenzen

Bei einer mangelhaften Werkleistung kann der Besteller unter den gesetzlichen Voraussetzungen Nacherfüllung verlangen. Nach § 635 BGB trägt der Unternehmer grundsätzlich die erforderlichen Aufwendungen, insbesondere Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten. Er kann die Nacherfüllung unter den gesetzlichen Voraussetzungen verweigern, etwa wegen unverhältnismäßiger Kosten. [4]

Nicht jede ausgefallene Reinigung lässt sich nachholen. War eine Reinigung zwingend vor einer Veranstaltung geschuldet, erreicht eine Reinigung danach möglicherweise nicht mehr den vereinbarten Vertragszweck. Dann sind insbesondere die Regeln über Unmöglichkeit, Gegenleistung und Schadensersatz zu prüfen. Ein versäumter Termin führt jedoch nicht automatisch zur Unmöglichkeit. Entscheidend ist die Bedeutung des Zeitpunkts für die geschuldete Leistung. [1]

Einen angemessenen Betrag zurückbehalten

Ist die Werkvergütung fällig und kann der Besteller Mängelbeseitigung verlangen, darf er nach § 641 Absatz 3 BGB einen angemessenen Teil der Vergütung zurückhalten. Angemessen ist in der Regel das Doppelte der erforderlichen Mängelbeseitigungskosten. [7]

Dies erlaubt nicht pauschal, die gesamte Monatsrechnung einzubehalten. Die Höhe des Einbehalts muss anhand der betroffenen Leistungen und der zu erwartenden Beseitigungskosten nachvollziehbar sein. Bei noch nicht erbrachter Leistung kann insbesondere die Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach § 320 BGB relevant sein; auch deren Voraussetzungen und Grenzen sind zu beachten. [1]

Ein überhöhter oder unbegründeter Einbehalt kann bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen Zahlungsverzug, Zinsen und ersatzfähige Rechtsverfolgungskosten auslösen. Unstreitige Beträge sollten deshalb von tatsächlich streitigen Positionen getrennt werden. [1]

Den Preis mindern

Minderung bedeutet eine endgültige Herabsetzung der Vergütung, nicht bloß einen vorübergehenden Einbehalt. Bei einem Werkvertrag richtet sie sich nach § 638 BGB in Verbindung mit den weiteren gesetzlichen Voraussetzungen. Regelmäßig muss eine angemessene Frist zur Nacherfüllung erfolglos abgelaufen sein. Gesetzliche Ausnahmen von der Fristsetzung bleiben möglich. Die Minderung wird gegenüber dem Unternehmer erklärt. [1][3][6]

Die Vergütung ist in dem Verhältnis herabzusetzen, in dem bei Vertragsschluss der Wert des mangelfreien Werks zum tatsächlichen Wert gestanden hätte. Soweit erforderlich, ist die Minderung zu schätzen. Frei gewählte „Strafabzüge“ sind damit nicht gleichzusetzen. Eine vereinbarte Vertragsstrafe wäre gesondert auf ihre Wirksamkeit und Voraussetzungen zu prüfen. [1][6]

Ersatzfirma, Schäden und Kostenrisiken

Wann eine Ersatzreinigung erstattungsfähig sein kann

Nach § 637 BGB kann der Besteller einen Werkmangel grundsätzlich selbst oder durch einen anderen Betrieb beseitigen lassen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn eine angemessene Nacherfüllungsfrist erfolglos abgelaufen ist. Dies gilt nicht, wenn der Unternehmer die Nacherfüllung zu Recht verweigert. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann der Besteller einen Vorschuss für die erforderlichen Aufwendungen verlangen. [5]

Eine Frist ist nicht in jedem Fall erforderlich, insbesondere wenn die Nacherfüllung fehlgeschlagen oder dem Besteller unzumutbar ist. Solche Ausnahmen dürfen jedoch nicht allein aus dem Ärger über eine Beanstandung abgeleitet werden. [5]

Vor einer Ersatzbeauftragung sollten Zustand und Umfang des Mangels dokumentiert werden. Die Rechnung des Ersatzbetriebs sollte erkennen lassen, welche Arbeiten der Mängelbeseitigung dienten. Eine Erweiterung auf zusätzliche Räume oder höherwertige Leistungen lässt sich nicht ohne Weiteres dem ursprünglichen Auftragnehmer auferlegen.

Bei einer vollständig ausgefallenen Leistung ist gesondert zu prüfen, ob die Ersatzbeauftragung nach Werkmängelrecht oder nach den allgemeinen Vorschriften über Leistungsstörungen zu beurteilen ist. § 637 BGB ist keine allgemeine Erstattungsgrundlage für jede Ersatzbeauftragung. [1][3][5]

Schäden durch falsche Reinigungsmittel

Beschädigt die Reinigungsfirma einen Bodenbelag, zerkratzt Glas oder verursacht Feuchtigkeitsschäden, geht es nicht nur um den Wert der Reinigung. Bei einer zu vertretenden Pflichtverletzung kommen Schadensersatzansprüche nach § 280 BGB in Betracht. Das Verschulden eingesetzter Erfüllungsgehilfen wird dem Unternehmen grundsätzlich nach § 278 BGB zugerechnet. [1]

Erforderlich sind insbesondere eine Pflichtverletzung, ein Schaden und ein ursächlicher Zusammenhang. Nach § 280 Absatz 1 Satz 2 BGB kann sich der Schuldner entlasten, indem er darlegt und gegebenenfalls beweist, dass er die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat. Für Schadensersatz statt der Leistung gelten zusätzliche Voraussetzungen, häufig eine erfolglose Fristsetzung. Für einen durch die Reinigung verursachten Sachschaden ist dagegen nicht allein deshalb eine Nacherfüllungsfrist erforderlich, weil zugleich eine mangelhafte Reinigungsleistung vorliegt. [1]

Zu dokumentieren sind möglichst der vorherige Zustand, der Schadenseintritt, das eingesetzte Verfahren und die Reparaturkosten. Die Meldung an einen Haftpflichtversicherer ersetzt keine Prüfung, ob und in welcher Höhe eine Haftung besteht.

Welche Kosten ersatzfähig sind

Erforderliche Ersatzreinigungs-, Reparatur- oder Sachverständigenkosten können je nach Anspruchsgrundlage erstattungsfähig sein. Eigener Ärger, allgemeine Unannehmlichkeiten und pauschal angesetzter Verwaltungsaufwand begründen dagegen nicht ohne Weiteres einen ersatzfähigen Vermögensschaden. [1][5]

Auch Anwaltskosten werden nicht allein deshalb erstattet, weil die Reinigung mangelhaft war. Es müssen die Voraussetzungen einer einschlägigen Anspruchsgrundlage vorliegen; die Rechtsverfolgung muss insbesondere erforderlich und zweckmäßig gewesen sein. Bei einer Erstattung als Verzugsschaden muss grundsätzlich bereits Verzug bestanden haben, als die Kosten ausgelöst wurden. [1]

In einem Gerichtsverfahren können zusätzlich Gerichts- und Sachverständigenkosten entstehen. Die gerichtliche Kostenverteilung richtet sich insbesondere nach §§ 91 ff. ZPO und dem Prozessergebnis. [9]

Einen laufenden Reinigungsvertrag beenden

Ordentliche Kündigung und freie Werkvertragskündigung

Bei laufenden Verträgen sind Laufzeit, Verlängerungsklauseln und Kündigungsfristen zu prüfen. Kündigungserklärungen müssen dem Vertragspartner oder einer empfangsberechtigten Person zugehen. Wirksame vertragliche und gesetzliche Formanforderungen sind zu beachten. [1]

Für Werkverträge sieht § 648 BGB grundsätzlich eine Kündigung durch den Besteller bis zur Vollendung vor. Diese sogenannte freie Kündigung ist nicht automatisch kostenfrei: Der Unternehmer kann grundsätzlich die vereinbarte Vergütung verlangen. Er muss sich insbesondere ersparte Aufwendungen sowie das anrechnen lassen, was er durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder böswillig zu erwerben unterlässt. Bei laufenden Reinigungsverträgen sind die Vertragsstruktur und wirksame vertragliche Beendigungsregeln besonders zu berücksichtigen. [1]

Kündigung aus wichtigem Grund

Nach § 648a BGB können beide Seiten einen Werkvertrag aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist beenden. Entscheidend ist, ob die Fortsetzung bis zur Fertigstellung unter Berücksichtigung aller Umstände und der beiderseitigen Interessen unzumutbar ist. Für Dauerschuldverhältnisse enthält § 314 BGB eine allgemeine Regelung zur Kündigung aus wichtigem Grund. [8][12]

Wiederholte erhebliche Reinigungsmängel können einen wichtigen Grund darstellen, insbesondere wenn konkrete Beanstandungen erfolglos bleiben. Ein geringfügiger einmaliger Fehler genügt regelmäßig nicht.

Besteht der wichtige Grund in einer Pflichtverletzung, sind grundsätzlich eine erfolglose Abhilfefrist oder Abmahnung erforderlich. Ausnahmen hängen von den gesetzlichen Voraussetzungen und den Umständen des Einzelfalls ab. Bei einer Kündigung nach § 648a BGB beziehungsweise § 314 BGB muss die Erklärung außerdem innerhalb angemessener Zeit nach Kenntnis des Kündigungsgrundes erfolgen. [8][12]

Für eine außerordentliche Kündigung eines Dienstvertrags kann dagegen § 626 BGB einschlägig sein. Diese Vorschrift enthält eine zweiwöchige Erklärungsfrist, deren Beginn sich nach § 626 Absatz 2 BGB richtet. Die Vertragsart ist daher auch für die Kündigungsfrist bedeutsam. [1]

Bei Vertragsende sollten Schlüssel, Zugangskarten, Geräte und Unterlagen geordnet zurückgegeben sowie Zugangsberechtigungen überprüft werden. Auch der letzte Leistungsstand sollte dokumentiert werden.

Besondere Fälle, Fristen und typische Fehler

Reinigung als Betriebskostenposition

Hat der Vermieter die Firma beauftragt, sind Mieter regelmäßig nicht selbst Vertragspartner des Reinigungsunternehmens. Beanstandungen der geschuldeten Reinigung sind deshalb grundsätzlich an den Vermieter zu richten.

Kosten der Gebäudereinigung können nach § 2 Nummer 9 Betriebskostenverordnung umlagefähige Betriebskosten sein. Die Umlage auf Mieter setzt insbesondere eine entsprechende mietvertragliche Vereinbarung voraus, § 556 BGB. Daraus folgt weder, dass jede berechnete Position umlagefähig ist, noch dass eine einzelne unzureichende Reinigung automatisch zur vollständigen Streichung der Kosten berechtigt. [1][10]

Betriebskostenabrechnung, Belege und eine mögliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs sind getrennt zu prüfen. Eine Mietminderung nach § 536 BGB setzt einen entsprechenden Mangel der Mietsache voraus; eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt außer Betracht. Sie ist nicht mit einer Minderung der Werkvergütung gleichzusetzen. [1][6]

Abnahme und Verjährung nicht übersehen

Wer ein mangelhaftes Werk trotz Kenntnis des Mangels abnimmt, muss sich nach § 640 Absatz 3 BGB die Rechte aus § 634 Nummer 1 bis 3 BGB vorbehalten, um diese zu erhalten. Dazu gehören Nacherfüllung, Selbstvornahme einschließlich Aufwendungsersatz sowie Rücktritt oder Minderung. Kontroll- und Abnahmeprotokolle sollten deshalb konkrete Beanstandungen und gegebenenfalls einen entsprechenden Vorbehalt enthalten. [1][3]

Die Verjährung richtet sich nach Anspruchsart und Leistungsgegenstand. § 634a BGB unterscheidet verschiedene Fristen und Anknüpfungspunkte. Eine pauschale Aussage, Reinigungsmängel verjährten immer nach zwei Jahren, ist deshalb nicht belastbar. Auch Schadensersatzansprüche wegen beschädigter Gegenstände müssen nach ihrer rechtlichen Grundlage und ihrem Zusammenhang mit der Reinigungsleistung eingeordnet werden. [1][11]

Eine bloße Reklamation hemmt die Verjährung nicht automatisch. Verhandlungen können unter den Voraussetzungen des § 203 BGB eine Hemmung bewirken. Eine einseitige Zahlungs- oder Nachbesserungsaufforderung genügt dafür für sich genommen nicht. [1]

Fehler vermeiden: Ein sinnvoller Ablauf

Praktisch empfiehlt sich folgende Reihenfolge:

• Vertrag und Leistungsumfang sichern.
• Abweichungen zeitnah und konkret dokumentieren.
• Die Firma nachweisbar zur Abhilfe auffordern und, soweit erforderlich, eine angemessene Frist setzen.
• Fristablauf und Reaktion festhalten.
• Zahlungseinbehalt, Minderung und Ersatzbeauftragung rechtlich unterscheiden.
• Bei anhaltenden erheblichen Problemen die Kündigungsvoraussetzungen einschließlich möglicher Erklärungsfristen prüfen.

Besonders riskant sind eine Ersatzbeauftragung ohne erforderliche Fristsetzung, ein vollständiger Zahlungsstopp bei geringfügigen Mängeln und eine vorschnelle Kündigung. Ebenso problematisch ist es, über längere Zeit pauschal zu reklamieren, ohne einzelne Pflichtverletzungen beweisbar festzuhalten.

Häufige Fragen

Darf ich die Rechnung vollständig zurückhalten?

Nicht automatisch. Nach § 641 Absatz 3 BGB kommt bei fälliger Werkvergütung ein angemessener Einbehalt wegen eines bestehenden Mängelbeseitigungsanspruchs in Betracht. Maßgeblich sind regelmäßig die erforderlichen Mängelbeseitigungskosten. Bei vollständig ausgebliebener Leistung sind zusätzlich Fälligkeit und mögliche Leistungsverweigerungsrechte, insbesondere nach § 320 BGB, zu prüfen. [1][7]

Muss ich auch nach mehreren schlechten Reinigungen noch eine Frist setzen?

Wiederholte Mängel machen eine weitere Frist nicht automatisch entbehrlich. Entscheidend ist insbesondere, welche Leistung beanstandet wurde und ob die betreffende Nacherfüllung fehlgeschlagen oder unzumutbar ist. Für eine Kündigung wegen Pflichtverletzung ist grundsätzlich ebenfalls eine Abhilfefrist oder Abmahnung erforderlich. [5][8][12]

Kann ich selbst reinigen und meine Arbeitszeit berechnen?

Eine Selbstvornahme kann unter den Voraussetzungen des § 637 BGB zulässig sein. Daraus folgt kein Anspruch auf einen frei gewählten Stundenlohn. Ob und in welchem Umfang eigene Arbeitsleistungen oder betriebliche Kosten erstattungsfähig sind, hängt von den Umständen ab und muss nachvollziehbar begründet werden. [5]

Reichen Fotos als Beweis?

Fotos können wesentlich sein, beweisen aber nicht immer den Zeitpunkt oder die Ursache einer Verschmutzung. Aussagekräftiger werden sie zusammen mit dem Reinigungsplan, zeitnahen Kontrollvermerken und Zeugen. Das Gericht würdigt die Beweise grundsätzlich im Gesamtzusammenhang nach § 286 ZPO. [9]

Ist eine Abrechnung nach Stunden automatisch ein Dienstvertrag?

Nein. Die Abrechnungsweise entscheidet nicht allein über die Vertragsart. Auch ein nach Zeitaufwand vergüteter Auftrag kann auf einen bestimmten Reinigungserfolg gerichtet und damit ein Werkvertrag sein. [1]

Kann ich wegen einer einzigen mangelhaften Reinigung fristlos kündigen?

Eine einzelne geringfügige Schlechtleistung reicht regelmäßig nicht aus. Bei besonders schwerwiegenden Pflichtverletzungen kann die Bewertung anders ausfallen. Erforderlich sind eine Interessenabwägung und die Prüfung, ob zuvor Abhilfe verlangt oder abgemahnt werden musste. Auch die jeweils einschlägige Erklärungsfrist ist zu beachten. [1][8][12]

Zusammenfassung

Werden Reinigungsleistungen nicht wie beauftragt erbracht, entscheiden vor allem Vertragsinhalt, Vertragsart und Beweislage über die möglichen Ansprüche. Bei werkvertraglichen Leistungen stehen grundsätzlich Nacherfüllung und unter weiteren Voraussetzungen Selbstvornahme, Minderung und Schadensersatz zur Verfügung.

Ein zweckmäßiger Ausgangspunkt ist eine zeitnahe, konkrete Dokumentation mit nachweisbarer Aufforderung zur Abhilfe. Rechnungseinbehalte müssen angemessen bleiben. Vor Ersatzbeauftragungen und Kündigungen sind insbesondere Fristsetzung, Ausnahmetatbestände und mögliche Vergütungsfolgen zu prüfen. Für Kündigungen und Verjährung dürfen werkvertragliche und dienstvertragliche Regeln nicht undifferenziert gleichgesetzt werden.