Wenn Handwerker Schäden verursachen: Haftung, Beweise und Ansprüche richtig einordnen

Beschädigt ein Handwerker während seiner Arbeit fremdes Eigentum oder führt eine fehlerhafte Leistung zu weiteren Schäden, können Ansprüche auf Nacherfüllung, Kostenerstattung und Schadensersatz entstehen. Entscheidend ist zunächst die Unterscheidung: Ist die beauftragte Arbeit selbst mangelhaft, oder wurde ein anderer Gegenstand beschädigt? Davon hängt insbesondere ab, ob der Betrieb zunächst Gelegenheit zur Nacherfüllung erhalten muss.

Im deutschen Recht stehen dabei die Vorschriften über den Werkvertrag und die allgemeine Schadensersatzhaftung im Mittelpunkt. Nicht jeder während einer Renovierung entdeckte Schaden ist jedoch automatisch dem Handwerksbetrieb zuzurechnen. Pflichtverletzung, Schadensursache, Verantwortlichkeit und Schadenshöhe müssen geklärt werden. Dieser Beitrag erläutert die Grundsätze für private Auftraggeber, Mieter und Eigentümer. Besondere Vertragsbedingungen, insbesondere eine wirksam einbezogene VOB/B, können eine zusätzliche Prüfung erfordern.

Die wichtigsten Ergebnisse:

Welche Art von Schaden liegt vor?

Mangelhafte Leistung: Das geschuldete Ergebnis fehlt

Ein Handwerkervertrag ist regelmäßig ein Werkvertrag nach § 631 BGB. Geschuldet ist nicht lediglich eine Tätigkeit, sondern ein bestimmtes Ergebnis, etwa eine funktionsfähige Installation oder ein fachgerecht verlegter Boden. Ob ein Werk mangelhaft ist, richtet sich nach § 633 BGB insbesondere nach der vereinbarten Beschaffenheit. Fehlt eine entsprechende Vereinbarung, kommt es auf die vertraglich vorausgesetzte, andernfalls auf die gewöhnliche Verwendung und die übliche, berechtigterweise erwartbare Beschaffenheit an. [1]

Für den Anspruch auf Nacherfüllung ist grundsätzlich kein Verschulden des Betriebs erforderlich. Dass ein Betrieb sorgfältig gearbeitet haben will, beseitigt einen tatsächlich vorhandenen Werkmangel nicht. [1]

Begleitschaden: Vorhandenes Eigentum wird beschädigt

Davon zu unterscheiden sind Schäden außerhalb der geschuldeten Werkleistung. Wird beim Austausch einer Armatur das vorhandene Waschbecken beschädigt, betrifft das nicht zwingend die Qualität der neuen Armatur oder ihres Einbaus.

Für einen solchen eigenständigen Begleitschaden ist eine Frist zur werkvertraglichen Nacherfüllung grundsätzlich nicht Voraussetzung des Schadensersatzanspruchs. Trotzdem empfiehlt sich vor einer nicht dringlichen Reparatur eine dokumentierte Abstimmung über Besichtigung, Reparaturumfang und Kosten. Das vermindert spätere Beweis- und Kostenstreitigkeiten.

Mangelfolgeschaden: Der Fehler greift auf andere Sachen über

Eine dritte Konstellation verbindet beide Bereiche: Eine mangelhaft ausgeführte Leitung verursacht einen Wasserschaden an einer vorhandenen Holztür. Dann sind zwei Positionen zu trennen:

Für die Beseitigung des Werkmangels gelten die Regeln der Nacherfüllung. Ein bereits eingetretener Folgeschaden, der durch die Nacherfüllung nicht mehr beseitigt werden kann, kann dagegen grundsätzlich ohne vorherige Nachbesserungsfrist ersatzfähig sein. Voraussetzung ist insbesondere, dass der Betrieb die schadensursächliche Pflichtverletzung zu vertreten hat. Die Abgrenzung richtet sich nach dem geschuldeten Leistungsumfang und dem jeweiligen Schaden. [1][2]

Diese Trennung sollte auch in der Korrespondenz und in Kostenvoranschlägen sichtbar bleiben.

Wer haftet, und was muss nachgewiesen werden?

Der beauftragte Betrieb bleibt grundsätzlich verantwortlich

Vertragliche Ansprüche richten sich regelmäßig gegen das Unternehmen, mit dem der Auftraggeber den Vertrag geschlossen hat. Maßgeblich ist nicht allein, wer die Arbeiten tatsächlich ausgeführt hat.

Setzt der Betrieb Beschäftigte oder Nachunternehmer zur Erfüllung seiner Verpflichtungen ein, wird ihm deren Verschulden nach § 278 BGB grundsätzlich zugerechnet. Das gilt für Verhalten bei der Erfüllung dieser Verpflichtungen, nicht unterschiedslos für jedes Verhalten während des Aufenthalts auf der Baustelle. Der Auftraggeber muss sich daher nicht ohne Weiteres an einen einzelnen Monteur oder einen ihm unbekannten Nachunternehmer verweisen lassen. [1]

Gegen die unmittelbar handelnde Person können daneben deliktische Ansprüche, insbesondere nach § 823 Abs. 1 BGB, bestehen. Für die vertragliche Anspruchsverfolgung bleibt der beauftragte Betrieb der Ansprechpartner. [1]

Vertragliche Schadensersatzhaftung: Verschulden wird nicht schlicht voraussetzungslos angenommen

Wer Schadensersatz verlangt, muss grundsätzlich die Pflichtverletzung, den Schaden und den ursächlichen Zusammenhang darlegen und gegebenenfalls beweisen. Steht eine vertragliche Pflichtverletzung fest, muss sich der Schuldner nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB hinsichtlich des Vertretenmüssens entlasten. Beweiserleichterungen und Besonderheiten der Beweislast können im Einzelfall hinzukommen. [2]

Das bedeutet nicht, dass jeder während der Arbeiten bemerkte Schaden automatisch vom Handwerker stammt. Streit entsteht häufig darüber,

• ob eine Beschädigung bereits vorher vorhanden war,
• ob gerade die ausgeführten Arbeiten den Schaden verursacht haben,
• ob Vorschäden oder ungeeignete Materialien mitwirkten,
• ob mehrere Gewerke als Ursache in Betracht kommen.

Bei einem Anspruch aus § 823 Abs. 1 BGB sind die anspruchsbegründenden Voraussetzungen einschließlich des Verschuldens grundsätzlich vom Geschädigten zu beweisen. Die vertragliche Anspruchsgrundlage kann deshalb beweisrechtlich günstiger sein. [1][2]

Mitverantwortung des Auftraggebers

Nach § 254 BGB kann ein eigenes Mitverschulden den Anspruch mindern. Das betrifft sowohl die Entstehung als auch die vermeidbare Vergrößerung eines Schadens. [1]

Wer beispielsweise einen erkennbaren Wasseraustritt trotz zumutbarer Absperrmöglichkeit ungehindert fortdauern lässt, riskiert eine Anspruchskürzung hinsichtlich vermeidbarer Folgeschäden. Eine Selbstgefährdung oder fachlich nicht beherrschbare Arbeiten an elektrischen Anlagen werden dadurch nicht verlangt.

Auch eine ausdrückliche, fachlich nachvollziehbare Warnung des Betriebs vor einer bestimmten Ausführung kann erheblich sein. Ob sie den Betrieb entlastet, hängt unter anderem von seinen Prüfungs- und Hinweispflichten sowie vom Inhalt der Warnung ab. Ein pauschaler Hinweis „auf Kundenwunsch“ beseitigt die Verantwortung nicht automatisch.

Beweise sichern, ohne den Schaden zu vergrößern

Eine belastbare Schadensakte anlegen

Eine gute Dokumentation zeigt nicht nur eine Beschädigung, sondern möglichst auch deren Ort, Umfang, Zeitpunkt und Zusammenhang mit den Arbeiten. Sinnvoll sind:

• Übersichtsaufnahmen und Detailfotos, möglichst mit Größenvergleich;
• eine kurze Chronologie von Arbeitsbeginn, Schadensentdeckung und weiteren Maßnahmen;
• Namen und Kontaktdaten von Personen, die den Zustand oder den Vorfall selbst wahrgenommen haben;
• Auftrag, Angebot, Leistungsbeschreibung, Rechnungen und Abnahmeunterlagen;
• E-Mails, Nachrichten und schriftliche Hinweise des Betriebs;
• Belege über Notmaßnahmen, Trocknung, Lagerung oder Ersatzbeschaffungen.

Originaldateien sollten erhalten bleiben. Nach einem Gespräch empfiehlt sich eine sachliche schriftliche Zusammenfassung. Heimliche Tonaufnahmen sind dagegen kein unbedenkliches Mittel der Beweissicherung: Die unbefugte Aufnahme des nichtöffentlich gesprochenen Wortes kann nach § 201 StGB strafbar sein. [11]

Ausgebaute Teile sollten, soweit möglich und zumutbar, beschriftet aufbewahrt werden. Vor ihrer Entsorgung sollte geklärt sein, ob sie zur Ursachenfeststellung benötigt werden.

Wann ein Sachverständiger sinnvoll ist

Fachliche Unterstützung ist besonders wichtig, wenn die Ursache technisch unklar ist, mehrere Betriebe beteiligt waren oder durch die Reparatur entscheidende Spuren verschwinden würden.

Ein privat beauftragtes Gutachten kann den Sachverhalt aufbereiten. Im gerichtlichen Verfahren ist es jedoch grundsätzlich qualifizierter Parteivortrag und nicht ohne Weiteres einem gerichtlich eingeholten Sachverständigengutachten gleichgestellt. Seine Kosten sind auch nicht automatisch erstattungsfähig; maßgeblich sind insbesondere die Anspruchsgrundlage sowie Erforderlichkeit und Angemessenheit der Begutachtung. [3][7]

Zur gerichtlichen Sicherung technischer Feststellungen kommt ein selbständiges Beweisverfahren nach §§ 485 ff. ZPO in Betracht. Dabei können unter den gesetzlichen Voraussetzungen etwa Zustand, Schadensursache und Beseitigungsaufwand durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen untersucht werden. Über eine Zahlungspflicht wird in diesem Verfahren nicht entschieden. [7]

Gefahrenabwehr hat Vorrang vor vollständiger Dokumentation

Bei einem akuten Rohrbruch darf notwendige Schadensbegrenzung nicht an einer ausstehenden Besichtigung scheitern. Wenn möglich, sollten vor und während der Notmaßnahme Fotos gefertigt und die ausgebauten Teile gesichert werden. Die Pflicht zur zumutbaren Schadensminderung ist bei der Anspruchsprüfung zu berücksichtigen. [1]

Wichtig ist die Trennung zwischen sofort erforderlicher Gefahrenabwehr und einer umfassenden endgültigen Sanierung. Letztere lässt sich häufig nach weiterer Abstimmung durchführen. Der Notdienst sollte Ursache, Dringlichkeit und ausgeführte Maßnahmen möglichst konkret auf seiner Rechnung oder in einem Arbeitsbericht festhalten.

Nacherfüllung, Fremdreparatur und Schadensersatz

Bei Werkmängeln erhält der Betrieb grundsätzlich eine zweite Gelegenheit

Nach § 635 BGB kann der Auftraggeber Nacherfüllung verlangen. Die dafür erforderlichen Aufwendungen, insbesondere Transport-, Wege-, Arbeits- und Materialkosten, trägt grundsätzlich der Unternehmer. Er kann im gesetzlichen Rahmen wählen, ob er den Mangel beseitigt oder ein neues Werk herstellt. [1]

Eine Mängelrüge sollte die beobachteten Erscheinungen beschreiben. Der Auftraggeber muss normalerweise keine abschließende technische Diagnose liefern. „Am Anschluss tritt bei Benutzung Wasser aus“ ist belastbarer als eine unbelegte Vermutung über einen bestimmten Montagefehler.

Wer eine Fremdfirma auf Kosten des ursprünglichen Betriebs beauftragen möchte, muss nach § 637 BGB grundsätzlich zunächst erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung setzen. Außerdem darf der Unternehmer die Nacherfüllung nicht zu Recht verweigern. [4]

Was eine wirksame Aufforderung enthalten sollte

Zweckmäßig sind folgende Angaben:

• Auftrag, Ausführungsort und betroffene Leistung;
• konkrete Beschreibung des Mangels und gesondert vorhandener Folgeschäden;
• Aufforderung zur Nacherfüllung;
• ein kalendermäßig bestimmtes, angemessenes Fristende;
• Angebot zum erforderlichen Zutritt und zur Terminabstimmung;
• Bitte um schriftliche Bestätigung.

Ein konkretes Datum ist zur Klarstellung empfehlenswert, aber nicht in jeder Konstellation zwingende Voraussetzung einer wirksamen Fristsetzung. Es gibt auch keine allgemeine gesetzliche Standardfrist für jeden Handwerkermangel. Umfang und Dringlichkeit der Arbeiten, Beschaffungszeiten und notwendige technische Abläufe sind zu berücksichtigen. Eine Frist zur bloßen Rückmeldung ersetzt eine erforderliche Frist zur Durchführung der Nacherfüllung nicht. [1][4]

Die Erklärung sollte nachweisbar zugehen. Auch ihr Inhalt muss später belegbar sein; ein Versandbeleg allein beweist nicht zwangsläufig, welche Erklärung versandt wurde.

Wann ohne weiteren Fristablauf gehandelt werden darf

§ 637 Abs. 2 BGB sieht Fälle vor, in denen eine Fristsetzung entbehrlich ist, insbesondere wenn die Nacherfüllung fehlgeschlagen oder unzumutbar ist. Weitere Ausnahmen ergeben sich aus der entsprechenden Anwendung des § 323 Abs. 2 BGB, etwa bei einer ernsthaften und endgültigen Verweigerung. [1][4]

Die Anforderungen sind einzelfallabhängig. Ein unangenehmes Gespräch oder ein einzelner erfolgloser Termin rechtfertigen nicht automatisch den sofortigen Austausch des Betriebs. Umgekehrt können dringende Umstände ein sofortiges Eingreifen rechtfertigen.

Sind die Voraussetzungen erfüllt, kann der Besteller den Mangel selbst beseitigen oder beseitigen lassen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen. Nach § 637 Abs. 3 BGB kann auch ein Vorschuss auf die notwendigen Beseitigungskosten beansprucht werden. Über einen solchen zweckgebundenen Vorschuss ist später abzurechnen; ein nicht benötigter Überschuss ist zurückzuzahlen. [4]

Welche Schäden ersetzt werden können

Nach § 249 BGB ist grundsätzlich der Zustand herzustellen, der ohne das schädigende Ereignis bestehen würde. Bei einer Sachbeschädigung kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen der erforderliche Geldbetrag verlangt werden. Umsatzsteuer gehört dabei nur zum ersatzfähigen Schaden, wenn und soweit sie tatsächlich angefallen ist. Für die Berechnung des Schadens wegen eines nicht beseitigten Werkmangels gelten die nachfolgend dargestellten Besonderheiten. [3][9]

Je nach Fall kommen insbesondere in Betracht:

• erforderliche Reparatur- oder Wiederbeschaffungskosten;
• erforderliche Trocknungs-, Reinigungs- und Sicherungskosten;
• notwendige Kosten einer vorübergehenden anderweitigen Unterbringung;
• ein nach Reparatur verbleibender Minderwert;
• nachgewiesene weitere Vermögensnachteile.

Jede Position muss rechtlich zurechenbar und ausreichend belegt sein. Allgemeiner Ärger und eigener organisatorischer Zeitaufwand begründen regelmäßig keinen eigenständigen Zahlungsanspruch. Tatsächlich entstandene notwendige Auslagen sind davon zu unterscheiden. Auch eine beliebige Modernisierung auf Kosten des Schädigers ist nicht geschuldet. Führt eine Maßnahme zu einem anrechenbaren wirtschaftlichen Vorteil, kann dies bei der Schadensberechnung berücksichtigt werden. [1][3]

Rechtsprechung: Nicht beseitigte Werkmängel lassen sich nicht beliebig abrechnen

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22. Februar 2018, VII ZR 46/17, entschieden, dass ein Besteller, der das mangelhafte Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, seinen Schadensersatz statt der Leistung im Werkvertragsrecht nicht anhand bloß fiktiver Mängelbeseitigungskosten berechnen kann. [9]

Die Entscheidung betrifft die Berechnung des Schadens wegen des Werkmangels. Sie bedeutet nicht, dass jeder Kostenvoranschlag rechtlich wertlos wäre oder Schäden an anderen Sachen stets nur nach tatsächlich durchgeführter Reparatur ersetzt werden könnten.

Praktisch wichtig ist die Unterscheidung zwischen Schadensersatz, Minderung und einem zweckgebundenen Vorschuss für eine tatsächlich beabsichtigte Mängelbeseitigung nach § 637 Abs. 3 BGB. Wer eine Reparatur finanzieren muss, sollte diese Anspruchswege nicht miteinander vermischen. [4][9]

Abnahme, Rechnung und Verjährung

Warum die Abnahme die Rechtslage verändert

Die Abnahme nach § 640 BGB ist mehr als die Feststellung, dass niemand mehr auf der Baustelle arbeitet. Mit ihr wird das Werk grundsätzlich als im Wesentlichen vertragsgemäß gebilligt. Sie beeinflusst unter anderem Fälligkeit, Verjährungsbeginn und Beweislage. Wegen unwesentlicher Mängel darf die Abnahme nicht verweigert werden. Unter den Voraussetzungen des § 640 Abs. 2 BGB kann ein Werk auch als abgenommen gelten; gegenüber Verbrauchern gelten dafür besondere Hinweisanforderungen. [1]

Vor der Abnahme steht grundsätzlich der Anspruch auf ordnungsgemäße Herstellung im Vordergrund; die Mängelrechte nach § 634 BGB greifen regelmäßig nach der Abnahme. Ausnahmen sind möglich, sollten aber nicht ohne Prüfung vorausgesetzt werden. Nach der Abnahme muss grundsätzlich der Besteller beweisen, dass ein geltend gemachter Mangel bereits bei der Abnahme vorlag; bei vorbehaltenen Mängeln können Besonderheiten gelten.

Nimmt der Besteller ein Werk trotz Kenntnis eines Mangels ab, stehen ihm nach § 640 Abs. 3 BGB die Rechte aus § 634 Nr. 1 bis 3 BGB nur zu, wenn er sie sich bei der Abnahme vorbehält. Das betrifft Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung. Schadensersatzansprüche sind von diesem gesetzlichen Vorbehaltserfordernis nicht erfasst. Ein Abnahmeprotokoll sollte bekannte Mängel und den entsprechenden Vorbehalt ausdrücklich enthalten. [1]

Darf die Rechnung gekürzt werden?

Kann der Besteller die Beseitigung eines Mangels verlangen, darf er nach Fälligkeit der Vergütung gemäß § 641 Abs. 3 BGB die Zahlung eines angemessenen Teils verweigern. Angemessen ist in der Regel das Doppelte der erforderlichen Mängelbeseitigungskosten. Dieser vorläufige Einbehalt ist von einer endgültigen Minderung der Vergütung zu unterscheiden. [1]

Das ist keine Erlaubnis, bei jedem Begleitschaden automatisch die gesamte Rechnung einzubehalten. Bei anderen Schadensersatzforderungen sind insbesondere eine Aufrechnung nach §§ 387 ff. BGB oder ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB gesondert zu prüfen. Wer zu viel einbehält oder unberechtigt verrechnet, riskiert Zahlungsverzug und zusätzliche Kosten. [1]

Unterschiedliche Ansprüche haben unterschiedliche Fristen

Für die in § 634 Nr. 1, 2 und 4 BGB bezeichneten Mängelansprüche sieht § 634a BGB insbesondere vor:

• grundsätzlich zwei Jahre bei Arbeiten zur Herstellung, Wartung oder Veränderung einer Sache sowie den darauf bezogenen Planungs- und Überwachungsleistungen;
• grundsätzlich fünf Jahre bei einem Bauwerk sowie bei darauf bezogenen Planungs- und Überwachungsleistungen.

Diese Fristen beginnen grundsätzlich mit der Abnahme. Ob eine konkrete Renovierungs- oder Installationsarbeit der fünfjährigen Frist unterliegt, hängt von Art und Bedeutung der Leistung ab. Nicht jede Tätigkeit innerhalb eines Hauses fällt automatisch darunter. Für andere Werkleistungen und arglistig verschwiegene Mängel gelten abweichende Regeln. Rücktritt und Minderung unterliegen als Gestaltungsrechte nicht unmittelbar diesen Verjährungsfristen; ihre Durchsetzbarkeit wird jedoch durch § 634a Abs. 4 und 5 BGB in Verbindung mit § 218 BGB begrenzt. [1][5]

Auch vertragliche Schadensersatzansprüche wegen eines Mangelfolgeschadens können der Verjährung nach § 634a BGB unterliegen. Für eigenständige Begleitschäden, die nicht auf einem Werkmangel beruhen, kommt dagegen regelmäßig die dreijährige Verjährung nach §§ 195, 199 BGB in Betracht. Ihr Beginn hängt grundsätzlich vom Jahresende, der Entstehung des Anspruchs und der Kenntnis beziehungsweise grob fahrlässigen Unkenntnis der anspruchsbegründenden Umstände und der Person des Schuldners ab. Daneben bestehen kenntnisunabhängige Höchstfristen. [1][5][6]

Eine Mängelanzeige oder Mahnung hemmt die Verjährung für sich genommen nicht. Verhandlungen können unter den Voraussetzungen des § 203 BGB eine Hemmung bewirken. Gerichtliche Maßnahmen, etwa die Erhebung einer Klage oder die Zustellung des Antrags auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens, können nach § 204 BGB verjährungshemmend wirken. Welche Ansprüche davon erfasst sind, hängt insbesondere vom Gegenstand des Verfahrens ab. Auf eine unbestimmte Zusage, man werde sich „darum kümmern“, sollte bei drohendem Fristablauf nicht vertraut werden. [1][10]

Versicherungen, Mietwohnung und wirtschaftliche Risiken

Betriebshaftpflicht und eigene Sachversicherung

Eine Betriebshaftpflichtversicherung prüft im Rahmen des Versicherungsvertrags die Verantwortlichkeit des Betriebs, wehrt unberechtigte Ansprüche ab und stellt ihn von gedeckten berechtigten Ansprüchen frei. Ob ein Schaden gedeckt ist, hängt vom Vertrag ab. Die Kosten der bloßen Erfüllung oder Nachbesserung der eigenen Leistung sind regelmäßig nicht in gleicher Weise versichert wie bestimmte daraus entstehende Folgeschäden. [8]

Geschädigte haben gegen eine gewöhnliche Betriebshaftpflichtversicherung regelmäßig keinen unmittelbaren Anspruch. § 115 VVG eröffnet einen Direktanspruch nur unter besonderen gesetzlichen Voraussetzungen. Die Vorschrift steht im Abschnitt über Pflichtversicherungen; allein die Insolvenz eines freiwillig haftpflichtversicherten Handwerksbetriebs begründet deshalb keinen Direktanspruch nach dieser Norm. Vertraglicher Anspruchsgegner bleibt normalerweise der Handwerksbetrieb. [8]

Bei Leitungswasser-, Brand- oder anderen versicherten Sachschäden kann außerdem eine eigene Gebäude- oder Hausratversicherung einzuschalten sein. Gesetzliche und vertragliche Anzeige-, Auskunfts- und Schadenminderungsobliegenheiten sind zu beachten. Soweit der Versicherer den Schaden ersetzt, geht ein bestehender Ersatzanspruch gegen Dritte nach § 86 VVG grundsätzlich auf ihn über. Derselbe Schaden kann nicht sowohl vom Versicherer als auch vom Schädiger zur eigenen Bereicherung ersetzt verlangt werden. [8]

Wenn der Vermieter den Handwerker beauftragt hat

Beauftragt der Vermieter einen Betrieb, ist der Mieter normalerweise nicht dessen werkvertraglicher Auftraggeber. Wird Eigentum des Mieters beschädigt, sind insbesondere eigene deliktische Ansprüche und eine mögliche vertragliche Verantwortlichkeit des Vermieters zu prüfen. Daneben können im Einzelfall Ansprüche aus einer Einbeziehung des Mieters in den Schutzbereich des Handwerkervertrags in Betracht kommen.

Mängel der Mietsache muss der Mieter dem Vermieter nach Maßgabe des § 536c BGB unverzüglich anzeigen. Eine eigenmächtige Mängelbeseitigung auf Kosten des Vermieters ist nach § 536a Abs. 2 BGB insbesondere möglich, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. Nicht jede Beeinträchtigung rechtfertigt eine sofortige Ersatzvornahme. [1]

Bei Wohnungseigentum muss zusätzlich geklärt werden, ob Sonder- oder Gemeinschaftseigentum betroffen ist und wer den Auftrag erteilt hat. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt grundsätzlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Einzelne Eigentümer dürfen daher nicht ohne Weiteres umfassende Eingriffe veranlassen; für notwendige Maßnahmen zur Abwendung eines unmittelbar drohenden Schadens am Gemeinschaftseigentum enthält § 18 Abs. 3 WEG eine besondere Befugnis. [12]

Kosten einer Auseinandersetzung

Anwalts-, Gerichts- und Sachverständigenkosten können erheblich sein. Im Zivilprozess trägt die unterliegende Partei nach § 91 ZPO grundsätzlich die erstattungsfähigen Prozesskosten. Bei teilweisem Erfolg richtet sich die Kostenverteilung insbesondere nach § 92 ZPO. Für Sachverständigenbeweise können Vorschüsse verlangt werden. [7]

Außergerichtliche Anwaltskosten sind nicht stets erstattungsfähig. Das hängt insbesondere von einer tragfähigen Anspruchsgrundlage sowie davon ab, ob die Beauftragung zur Rechtsverfolgung erforderlich und zweckmäßig war.

Eine sachlich vorbereitete Einigung kann deshalb wirtschaftlich sinnvoll sein. Beratungs- oder Vermittlungsangebote ersetzen jedoch weder die Beweissicherung noch erforderliche verjährungshemmende Maßnahmen.

Häufige Fragen

Muss ich dem Handwerker erlauben, den Schaden selbst zu reparieren?

Bei einem Mangel seiner Werkleistung muss der Betrieb grundsätzlich Gelegenheit zur Nacherfüllung erhalten. Bei einem eigenständigen Schaden an anderem Eigentum gilt dieses werkvertragliche Recht zur zweiten Andienung nicht in gleicher Weise. Bei Sachbeschädigungen kann nach § 249 Abs. 2 BGB grundsätzlich der erforderliche Geldbetrag statt der Herstellung verlangt werden. Eine abgestimmte Besichtigung ist dennoch regelmäßig sinnvoll, sofern keine dringende Gefahrenabwehr entgegensteht. [1][3]

Kann ich sofort einen anderen Betrieb beauftragen?

Eine Beauftragung ist möglich, aber die Erstattung der Kosten ist damit noch nicht gesichert. Bei Werkmängeln verlangt § 637 BGB grundsätzlich eine erfolglos abgelaufene angemessene Nacherfüllungsfrist. Ausnahmen bestehen insbesondere bei fehlgeschlagener oder unzumutbarer Nacherfüllung. Notmaßnahmen sollten auf das Erforderliche beschränkt und sorgfältig dokumentiert werden. [4]

Was gilt, wenn der Betrieb jede Verantwortung bestreitet?

Dann kommt es besonders auf Beweise für Zustand, Ursache und zeitlichen Ablauf an. Die bloße Behauptung des Betriebs beendet den Anspruch nicht; umgekehrt belegt die zeitliche Nähe zu den Arbeiten für sich genommen nicht zwingend eine Verursachung. Bei technisch streitigen Ursachen kann ein Gutachten oder ein selbständiges Beweisverfahren zweckmäßig sein. [7]

Muss ich warten, bis die Versicherung des Betriebs entschieden hat?

Die interne Versicherungsprüfung beseitigt den Anspruch gegen den Betrieb nicht und hemmt die Verjährung nicht automatisch. Verhandlungen mit einem hierzu bevollmächtigten Versicherer können allerdings im Einzelfall eine Hemmung nach § 203 BGB bewirken. Fristen und notwendige Sicherungsmaßnahmen bleiben zu beachten. Eine Schadennummer allein ist kein Anerkenntnis der Haftung. [1][8]

Bekomme ich ein beschädigtes älteres Bauteil vollständig neu ersetzt?

Nicht automatisch. Entscheidend ist, welcher Aufwand zur Wiederherstellung erforderlich ist. Ist eine Reparatur möglich und wirtschaftlich angemessen, steht sie häufig im Vordergrund. Bei einem Austausch können ein anrechenbarer wirtschaftlicher Vorteil durch die Erneuerung und die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sein. Ein Abzug erfolgt nicht allein deshalb, weil das beschädigte Bauteil bereits gebraucht war. [3]

Kann ich den Schaden selbst beseitigen und meine Arbeitszeit abrechnen?

Eine eigene Reparatur ist nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Bei Werkmängeln müssen jedoch die Voraussetzungen der Selbstvornahme beachtet werden. Ob und in welcher Höhe eigene Arbeitsleistungen berücksichtigt werden können, hängt von der Anspruchsgrundlage und der Schadensberechnung ab. Der volle Stundenpreis eines Fachbetriebs ist nicht ohne Weiteres ansetzbar. Material, Zeitaufwand und ausgeführte Arbeiten sollten dokumentiert werden; vorher sollten Beweise gesichert sein. [3][4]

Zusammenfassung

Wenn Handwerker Schäden verursachen, entscheidet die rechtliche Einordnung über das richtige Vorgehen: Ein Werkmangel, ein Mangelfolgeschaden und eine Beschädigung sonstigen Eigentums sind getrennt zu behandeln. Der beauftragte Betrieb bleibt regelmäßig auch dann vertraglich verantwortlich, wenn er Mitarbeiter oder Nachunternehmer zur Erfüllung seiner Verpflichtungen einsetzt.

Für Betroffene empfiehlt sich eine klare Reihenfolge: Gefahren begrenzen, Beweise sichern, Auftrag und Anspruchsgegner klären, den Schaden schriftlich anzeigen und bei Werkmängeln grundsätzlich eine angemessene Nacherfüllungsfrist setzen. Die weitere Entscheidung über Fremdreparatur, Vorschuss, Minderung oder Schadensersatz hängt von der Anspruchsart und ihren Voraussetzungen ab. Unaufschiebbare Notmaßnahmen dürfen nicht durch dieses Vorgehen verzögert werden.

Besondere Aufmerksamkeit verdienen Abnahmeerklärungen, voreilige Reparaturen, pauschale Rechnungskürzungen und laufende Verjährungsfristen. Bei erheblichen Schäden oder ungeklärter technischer Ursache kann frühzeitige fachliche und rechtliche Unterstützung zweckmäßig sein.