Haus verkaufen und wohnen bleiben

Haus verkaufen und wohnen bleiben: Die Grundidee

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer im Ruhestand besitzen ein abbezahltes Haus, aber nur eine überschaubare Rente. Das Vermögen steckt in Mauern, nicht auf dem Konto. Gleichzeitig möchten die meisten ihr Zuhause nicht verlassen. Die Lösung, die unter Begriffen wie Immobilienverrentung, Leibrente oder Teilverkauf angeboten wird, verspricht beides: Geld aus der Immobilie und lebenslanges Wohnen in den eigenen vier Wänden.

Rechtlich steckt dahinter jedoch kein einheitliches Produkt, sondern eine Reihe sehr unterschiedlicher Vertragsmodelle. Sie unterscheiden sich darin, wem das Haus danach gehört, wie das Wohnen abgesichert ist, wer Reparaturen bezahlt und was im Todes- oder Pflegefall passiert. Dieser Ratgeber erklärt die Modelle, die rechtlichen Sicherungsinstrumente und die typischen Fallstricke.

Verkauf mit Wohnrecht

Der Eigentümer verkauft das Haus vollständig und lässt sich ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eintragen. Rechtlich handelt es sich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1093 BGB. Der Kaufpreis wird um den Wert des Wohnrechts gemindert; dieser richtet sich vor allem nach Lebenserwartung und ortsüblicher Miete. Der Verkäufer erhält den reduzierten Kaufpreis meist als Einmalbetrag.

Das Wohnrecht ist höchstpersönlich: Es kann nicht verkauft oder vermietet werden, es sei denn, der Vertrag gestattet die Überlassung ausdrücklich.

Beim Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) darf der Berechtigte die Immobilie nicht nur selbst bewohnen, sondern sie auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Das ist flexibler – etwa wenn später ein Umzug ins Pflegeheim nötig wird und das Haus vermietet werden soll. Im Gegenzug trägt der Nießbraucher nach § 1041 BGB die Kosten der gewöhnlichen Unterhaltung und nach § 1047 BGB bestimmte laufende Lasten wie die Grundsteuer.

Verkauf gegen Leibrente

Statt eines Einmalbetrags zahlt der Käufer eine monatliche Rente bis zum Lebensende des Verkäufers, oft kombiniert mit Wohnrecht oder Nießbrauch. Die Rentenzahlungspflicht sollte durch eine Reallast (§ 1105 BGB) im Grundbuch gesichert werden. Häufig wird zusätzlich eine Mindestlaufzeit vereinbart, damit Erben bei frühem Tod nicht leer ausgehen. Die Leibrente unterliegt nach § 22 EStG nur mit ihrem Ertragsanteil der Einkommensteuer, der vom Alter bei Rentenbeginn abhängt.

Beim Teilverkauf veräußert der Eigentümer nur einen Anteil, häufig bis zu 50 Prozent, an einen Anbieter. Er bleibt Miteigentümer und erhält ein Nießbrauchsrecht am verkauften Anteil, für das er ein monatliches Nutzungsentgelt zahlt. Hinzu kommen oft Gebühren bei späterem Gesamtverkauf. Rechtlich entsteht eine Miteigentümergemeinschaft nach §§ 741 ff., 1008 ff. BGB – mit allen Abstimmungsfragen, die das mit sich bringt. Verbraucherschützer weisen seit Jahren auf die Kostenbelastung dieses Modells hin; ein genauer Vergleich ist daher besonders wichtig.

Sale-and-lease-back

Der Eigentümer verkauft und mietet das Haus zurück. Das Wohnen beruht dann nur auf einem Mietvertrag, nicht auf einem dinglichen Recht im Grundbuch. Zwar schützt das Mietrecht vor willkürlicher Kündigung, doch Eigenbedarf, Mieterhöhungen und ein Weiterverkauf sind möglich. Wer lebenslange Sicherheit sucht, sollte deshalb genau prüfen, ob ein Wohnrecht oder Nießbrauch nicht die bessere Wahl ist.

Bei der Umkehrhypothek bleibt der Eigentümer Eigentümer und nimmt ein Darlehen auf, das erst nach Tod oder Auszug aus dem Verkaufserlös getilgt wird. Streng genommen ist das kein Verkauf; es unterliegt dem Verbraucherdarlehensrecht (§§ 491 ff. BGB) und ist in Deutschland bislang wenig verbreitet.

Wie das Wohnen rechtlich abgesichert wird

Die zentrale Frage lautet: Was passiert, wenn der Käufer in finanzielle Schwierigkeiten gerät oder das Haus weiterverkauft? Hier entscheidet das Grundbuch.

• Eintragung: Wohnrecht, Nießbrauch und Reallast wirken nur dann gegen jeden späteren Eigentümer, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.
• Rang: Entscheidend ist der Rang. Steht das Wohnrecht an erster Stelle, also vor Grundschulden der Käuferbank, bleibt es auch in einer Zwangsversteigerung bestehen. Ein nachrangiges Recht kann dagegen nach den Regeln des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) erlöschen.
• Zahlungssicherung: Bei Einmalzahlung sollte der Kaufpreis erst fällig werden, wenn die Eintragung des Rechts gesichert ist – üblicherweise über die Abwicklung durch den Notar.

Ein Verkauf ohne erstrangige Absicherung ist für den Verkäufer ein erhebliches Risiko.

Notar, Form und Ablauf

Jeder Grundstückskaufvertrag muss nach § 311b BGB notariell beurkundet werden. Bei Verbraucherverträgen soll der Notar den Entwurf nach § 17 Abs. 2a BeurkG in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Diese Frist sollte man nutzen, um den Vertrag unabhängig prüfen zu lassen.

Typischer Ablauf:

• Wertermittlung durch einen unabhängigen Sachverständigen oder erfahrenen Makler.
• Berechnung des Wohnrechts- oder Nießbrauchswerts anhand aktueller Sterbetafeln.
• Vergleich mehrerer Angebote und Modelle.
• Notarieller Vertragsentwurf mit Regelungen zu Kosten, Instandhaltung, Rang und Rückfall.
• Beurkundung, Eintragung im Grundbuch, Kaufpreiszahlung.

Kosten, Instandhaltung und Lasten

Ein häufiger Streitpunkt ist die Frage, wer nach dem Verkauf für was bezahlt. Ohne vertragliche Regelung gilt:

• Beim Wohnrecht trägt der Berechtigte über § 1093 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 1041 BGB die gewöhnliche Unterhaltung, also kleinere Reparaturen und Wartung. Außergewöhnliche Maßnahmen wie ein neues Dach treffen den Eigentümer, der dazu aber nicht automatisch verpflichtet ist.
• Beim Nießbrauch trägt der Nießbraucher zusätzlich öffentliche Lasten und Versicherungen.
• Beim Teilverkauf kommt das monatliche Nutzungsentgelt hinzu.

Weil die gesetzlichen Regeln Lücken lassen, sollte der Vertrag genau festlegen, wer Dach, Heizung, Fassade und energetische Pflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz übernimmt.

Steuern beim Verkauf mit Wohnrecht

• Spekulationsfrist: Ein Gewinn aus dem Verkauf ist nach § 23 EStG steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde. Bei langjährig selbst genutzten Häusern ist das meist erfüllt.
• Grunderwerbsteuer: Sie trifft vertraglich in der Regel den Käufer. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, zu der auch der kapitalisierte Wert eines vorbehaltenen Wohnrechts oder Nießbrauchs zählen kann.
• Leibrente: Besteuerung mit dem Ertragsanteil nach § 22 EStG.
• Sozialleistungen: Eine Einmalzahlung ist Vermögen. Wer später Pflegeleistungen oder Sozialhilfe beansprucht, muss dieses Vermögen gegebenenfalls zunächst einsetzen.

Wegen der Einzelfallabhängigkeit ist eine steuerliche Beratung vor Vertragsschluss sinnvoll.

Erbrechtliche Folgen

Mit dem Verkauf scheidet das Haus aus dem Nachlass aus. Erben erhalten stattdessen, was vom Kaufpreis oder den Rentenzahlungen übrig ist. Bei einem Verkauf zu marktgerechten Bedingungen entstehen in der Regel keine Pflichtteilsergänzungsansprüche nach § 2325 BGB. Wird das Haus dagegen deutlich unter Wert an Angehörige übertragen, kann eine gemischte Schenkung vorliegen – mit Folgen für Pflichtteil und gegebenenfalls Rückforderung durch den Sozialhilfeträger nach § 528 BGB.

Es empfiehlt sich, Kinder oder andere potenzielle Erben frühzeitig einzubeziehen. Manchmal ist auch ein Verkauf innerhalb der Familie mit Wohnrecht die bessere Lösung.

Was passiert bei Umzug ins Pflegeheim?

Das klassische Wohnrecht erlischt nicht automatisch, wenn der Berechtigte dauerhaft ins Pflegeheim zieht. Es wird aber praktisch wertlos, wenn eine Vermietung nicht erlaubt ist. Beim Nießbrauch kann der Berechtigte vermieten und mit den Einnahmen Heimkosten mitfinanzieren. Manche Verträge sehen für diesen Fall eine Ablösezahlung vor. Diese Frage sollte unbedingt vorab geregelt werden.

Anbieter und regionale Beratung

Am Markt gibt es private Käufer, spezialisierte Verrentungsgesellschaften und regionale Makler, die Verkäufe mit Wohnrecht oder Leibrente vermitteln. Wer sich einen Überblick über die Grundzüge verschaffen möchte, findet etwa bei der Immobilienverrentung von Freitag Immobilien eine Darstellung der Abläufe. Für den Raum München und Starnberg bietet zum Beispiel diese Übersicht zur Immobilienverrentung in München und Starnberg weitere Informationen.

Unabhängig vom Anbieter gilt: Ein Makler oder Anbieter ist keine neutrale Rechtsberatung. Vertrag, Wertgutachten und Absicherung im Grundbuch sollten Sie vor der Unterschrift von unabhängiger Seite prüfen lassen.

Checkliste vor dem Verkauf

• Ziel klären: Einmalbetrag, monatliche Rente oder beides?
• Modell wählen: Wohnrecht, Nießbrauch, Leibrente, Teilverkauf oder Rückmiete – mit ihren jeweiligen Vor- und Nachteilen.
• Wert prüfen: Unabhängiges Gutachten statt Bewertung durch den Käufer.
• Absicherung: Erstrangige Eintragung von Wohnrecht, Nießbrauch und Reallast.
• Kosten: Wer trägt Instandhaltung, Modernisierung, Grundsteuer und Versicherungen?
• Sonderfälle: Pflegeheim, Tod des Partners, früher Tod, Weiterverkauf durch den Käufer.
• Steuern und Sozialleistungen: Vorab beraten lassen.
• Familie: Erben einbeziehen.
• Prüffrist nutzen: Notarentwurf mindestens zwei Wochen vorher anwaltlich prüfen lassen.

Fazit

„Haus verkaufen und wohnen bleiben“ ist rechtlich gut umsetzbar – aber nur, wenn das gewählte Modell zur Lebenssituation passt und das Wohnen dinglich und erstrangig abgesichert ist. Der größte Fehler ist ein vorschneller Vertragsschluss auf Grundlage eines einzigen Angebots. Wer Wert, Kosten und Absicherung sorgfältig vergleicht und den Vertrag von einer Anwältin oder einem Anwalt für Immobilien- oder Erbrecht prüfen lässt, kann sein Vermögen nutzen, ohne das Zuhause aufzugeben.