Keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Rechte, Ersatznachweise und Risiken bei der Wohnungssuche

Wer keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung hat, kann bisherige Mietzahlungen beispielsweise durch Quittungen oder entsprechend geschwärzte Kontoauszüge dokumentieren. Der bisherige Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, eine solche Bescheinigung auszustellen; ein Anspruch auf Quittungen über empfangene Zahlungen besteht dagegen nach § 368 BGB. Ein fehlendes Dokument beweist keine Mietschulden. [1][2]

Die fehlende Bescheinigung kann die Wohnungssuche praktisch erschweren. Daraus folgt jedoch nicht, dass ihre Vorlage uneingeschränkt verlangt werden dürfte. Die Datenschutzkonferenz lehnt in ihrer Orientierungshilfe die Forderung nach einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ab und verweist auf andere Möglichkeiten, bisherige Mietzahlungen nachzuweisen. Ein Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrags entsteht durch die Vorlage solcher Ersatznachweise allerdings grundsätzlich nicht. [7][11]

Entscheidend ist, weshalb die Bescheinigung fehlt: Gab es noch kein eigenes Mietverhältnis, verweigert der bisherige Vermieter das Dokument oder besteht Streit über offene Forderungen? Diese Situationen sind rechtlich unterschiedlich zu behandeln. Der folgende Beitrag erläutert die allgemeinen Regeln für Wohnraummietverhältnisse; die Bewertung konkreter Zahlungsrückstände oder einer bestimmten Vertragsklausel hängt vom Einzelfall ab.

• Keine allgemeine Ausstellungspflicht: Aus dem bisherigen Mietvertrag folgt grundsätzlich kein Anspruch auf eine umfassende Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Eine besondere Vereinbarung kann anders zu beurteilen sein. [1][11]
• Quittungen sind etwas anderes: Nach § 368 BGB können Mieter eine schriftliche Bestätigung tatsächlich empfangener Zahlungen verlangen. [2]
• Keine gesetzliche Bewerbungsvoraussetzung: Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist keine gesetzliche Voraussetzung für den Abschluss eines Wohnraummietvertrags. [4]
• Ersatznachweise sollten gezielt sein: Zahlungsbelege und gegebenenfalls ergänzende Quittungen können bisherige Mietzahlungen dokumentieren. Die Datenerhebung muss erforderlich und auf ihren Zweck begrenzt sein. [7][13]
• Offene Betriebskosten sind gesondert zu betrachten: Eine noch ausstehende Abrechnung ist nicht mit einer bereits fälligen, unbezahlten Nachforderung gleichzusetzen. [5]
• Falsche Unterlagen sind riskant: Eine arglistige Täuschung kann den neuen Mietvertrag gefährden; eine gefälschte Bescheinigung kann außerdem strafrechtliche Folgen haben. [8][10]

Was eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung tatsächlich aussagt

Kein gesetzlich festgelegtes Formular

Die Aussagekraft hängt vom Wortlaut ab. Zwischen folgenden beispielhaften Erklärungen bestehen erhebliche Unterschiede:

• „Die Miete für die Monate Januar bis Juni wurde gezahlt.“
• „Zum Ausstellungsdatum bestehen keine fälligen Mietrückstände.“
• „Aus dem Mietverhältnis bestehen keinerlei offene Forderungen.“

Die erste Erklärung bestätigt bestimmte Zahlungen. Die zweite betrifft den Schuldenstand an einem Stichtag. Die dritte könnte zusätzlich Betriebskostennachforderungen, Schadensersatz oder andere Ansprüche erfassen. Ihre genaue Bedeutung ist nach Wortlaut und Umständen auszulegen. Gerade die mögliche Reichweite erklärt, weshalb Vermieter umfassende Erklärungen mitunter ablehnen. [1][11]

Weder Bonitätsgarantie noch automatischer Forderungsverzicht

Die Bescheinigung beschreibt vergangene oder gegenwärtige Verhältnisse. Sie garantiert nicht, dass der Bewerber die Miete für die neue Wohnung künftig bezahlen kann. Ein Einkommensnachweis oder eine zulässigerweise eingeholte Bonitätsauskunft beantwortet daher eine andere Frage.

Umgekehrt führt nicht jedes unterschriebene Schreiben automatisch dazu, dass der bisherige Vermieter auf sämtliche unbekannten Ansprüche verzichtet. Welche rechtliche Bedeutung eine Erklärung hat, ist insbesondere nach §§ 133 und 157 BGB anhand ihres Inhalts und der Umstände zu bestimmen. Der Bundesgerichtshof berücksichtigt die mögliche, über eine einfache Zahlungsbestätigung hinausgehende Bedeutung bei der Frage, ob ein Vermieter zur Ausstellung verpflichtet ist. [1][11]

Grundsätzlich kein Anspruch auf die umfassende Bescheinigung

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30. September 2009, VIII ZR 238/08, entschieden, dass ein Mieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung hat. Eine solche Verpflichtung ergibt sich nicht schon daraus, dass die Bescheinigung bei der weiteren Wohnungssuche nützlich ist oder von anderen Vermietern verlangt wird. [1]

Die Entscheidung trennt zwei Anliegen: Einerseits kann ein Mieter die Bestätigung empfangener Leistungen verlangen. Andererseits muss der Vermieter nicht zusätzlich eine umfassende Erklärung abgeben, wonach keine Forderungen mehr bestehen. [1][2]

Deshalb begründen auch ein langjähriges Mietverhältnis und stets pünktliche Zahlungen für sich genommen keine allgemeine Ausstellungspflicht. Ebenso wenig entsteht diese allein dadurch, dass ohne das Dokument eine konkrete Wohnungsbewerbung scheitern könnte. [1]

Ein vereinbarter Anspruch bleibt möglich

Anders kann die Lage sein, wenn sich der Vermieter ausdrücklich zur Ausstellung verpflichtet hat, etwa in einer individuellen Vereinbarung oder einem gerichtlichen Vergleich. Dann kommt es auf den genauen Inhalt an: [11]

• Ist eine Bestätigung einzelner Zahlungseingänge geschuldet?
• Soll das gesamte Mietverhältnis erfasst werden?
• Sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten ausgenommen?
• Ist ein bestimmter Ausstellungstermin vereinbart?

Die allgemeine Aussage „Es gibt keinen gesetzlichen Anspruch“ ersetzt daher nicht die Prüfung einer besonderen vertraglichen Verpflichtung. Bei vorformulierten Klauseln können zusätzlich Fragen der Auslegung und der Wirksamkeit nach §§ 305 ff. BGB entstehen. [11]

Der Anspruch auf Quittung nach § 368 BGB

Nach § 368 BGB muss der Gläubiger auf Verlangen ein schriftliches Empfangsbekenntnis über die empfangene Leistung erteilen. Für Mietzahlungen bedeutet dies: Der Mieter kann grundsätzlich eine Quittung über tatsächlich beim Vermieter eingegangene Zahlungen verlangen. Das gilt nicht nur bei Barzahlungen. [1][2]

Eine geeignete Anfrage lautet beispielsweise:

> „Bitte erteilen Sie mir gemäß § 368 BGB Quittungen über die von Ihnen empfangenen Mietzahlungen für die Monate …“

Diese Bitte unterscheidet sich bewusst von der Forderung, vollständige Schuldenfreiheit zu bestätigen. Eine Quittung bestätigt den Empfang einer Leistung; sie klärt nicht automatisch, ob daneben weitere Forderungen bestehen. [1][2]

Die Kosten der Quittung hat nach § 369 Absatz 1 BGB grundsätzlich der Schuldner zu tragen, soweit sich aus dem Rechtsverhältnis nichts anderes ergibt. Daraus folgt jedoch keine gesetzlich festgelegte Pauschalgebühr für eine umfassende Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. [3]

Welche Ersatznachweise bei der Wohnungsbewerbung helfen

Kontoauszüge und Zahlungsübersichten

Bei Überweisungen können Kontoauszüge dokumentieren, wann welcher Betrag an welchen Empfänger überwiesen wurde. Aussagekräftig sind vor allem die Angaben zu Buchungsdatum, Betrag, Zahlungsempfänger und Verwendungszweck. Sie ersetzen jedoch keine umfassende Prüfung, ob sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis erfüllt sind.

Nicht erforderliche Informationen sollten geschwärzt werden, insbesondere andere Umsätze oder Angaben, die Rückschlüsse auf Gesundheit, Religion oder persönliche Lebensumstände zulassen. Die für den Nachweis entscheidenden Angaben müssen dagegen lesbar bleiben. Die datenschutzrechtliche Zulässigkeit der Datenerhebung richtet sich insbesondere nach Artikel 5 Absatz 1 Buchstabe c und Artikel 6 DSGVO sowie nach dem Zweck und dem Stadium der Wohnungsbewerbung. [7][13]

Eine ergänzende Tabelle kann die Prüfung erleichtern:

| Monat | Geschuldete laufende Zahlung | Geleistete Zahlung | Beleg |

|---|---|---|---|

| Januar | Betrag laut Mietunterlagen | Betrag laut Kontoauszug | Zugehöriger Auszug |

| Februar | Betrag laut Mietunterlagen | Betrag laut Kontoauszug | Zugehöriger Auszug |

Eine solche Übersicht ist eine eigene Darstellung, keine Erklärung des Vermieters. Sie sollte deshalb mit den zugrunde liegenden Belegen verbunden werden. Bei streitiger Miethöhe sollte der Streit erkennbar bleiben, statt einen ungeklärten Betrag als feststehende Zahlungspflicht auszuweisen.

Ein eingerichteter Dauerauftrag beweist für sich genommen noch nicht, dass jede einzelne Zahlung tatsächlich ausgeführt wurde. Dafür sind die jeweiligen Buchungen oder andere Zahlungsbestätigungen aussagekräftiger.

Quittungen bei Barzahlung

Bei Barzahlungen ist die Quittung besonders wichtig. Eine Bargeldabhebung dokumentiert lediglich die Auszahlung durch die Bank, nicht die anschließende Übergabe an den Vermieter.

Eine aussagekräftige Quittung sollte Zahlungsempfänger, zahlende Person, Betrag, Datum und Zahlungszweck erkennen lassen. Bei einer schriftlichen Quittung ist grundsätzlich auch die Unterschrift des Ausstellers erforderlich. Die genaue Bezeichnung des Monats und der Wohnung hilft, Zuordnungsprobleme zu vermeiden. [2][11]

Fehlen ältere Quittungen, sollten vorhandene Nachrichten, Zahlungsaufstellungen und sonstige Unterlagen gesichert werden. Ob sich eine Barzahlung ohne Quittung beweisen lässt, hängt von den verfügbaren Beweismitteln und deren Bewertung im Einzelfall ab.

Eine transparente Erklärung zum fehlenden Dokument

Eine kurze Erläuterung kann Missverständnisse vermeiden. Wer die Bescheinigung angefragt, aber nicht erhalten hat, kann sachlich formulieren:

> „Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung liegt mir nicht vor. Als Nachweis meiner bisherigen Mietzahlungen reiche ich die beigefügten Zahlungsbelege ein.“

Die Erklärung sollte keine unbelegbaren Vorwürfe gegen den bisherigen Vermieter enthalten. Auch sollte sie nicht den Eindruck erwecken, dass eine eigene Aufstellung vom Vermieter geprüft oder bestätigt worden sei.

Ein allgemeiner Anspruch darauf, dass der neue Vermieter diese Unterlagen als ausreichend anerkennt und einen Mietvertrag abschließt, entsteht dadurch nicht. Davon zu trennen sind die datenschutzrechtlichen Grenzen seiner Nachweisanforderungen. Die Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz ist eine aufsichtsbehördliche Auslegungshilfe, keine eigenständige gesetzliche Anspruchsgrundlage. [7][11][13]

Typische Fälle: Warum die Bescheinigung fehlt

Erste eigene Wohnung oder bisheriges Wohnen bei Angehörigen

Wer bislang bei den Eltern gewohnt hat und keine eigene Mietzahlungspflicht hatte, kann keine Bescheinigung über eigene frühere Mietzahlungen vorlegen. Das ist kein Zahlungsversäumnis, sondern eine fehlende Vorhistorie.

Hier empfiehlt sich eine eindeutige Erklärung: Es handelt sich um die erste eigene Wohnung; ein vorheriges Mietverhältnis besteht nicht. Welche anderen Unterlagen der neue Vermieter zur Prüfung der finanziellen Leistungsfähigkeit erheben darf, richtet sich nach deren Erforderlichkeit, der Rechtsgrundlage der Verarbeitung und dem Bewerbungsstadium. [7][13]

Ein Schreiben von Angehörigen sollte nicht als Bescheinigung über ein früheres Mietverhältnis ausgegeben werden, wenn tatsächlich kein solches Mietverhältnis bestand.

Wohngemeinschaft und Untermiete

In einer Wohngemeinschaft kommt es darauf an, wer Vertragspartner war. Bei einem Untermietvertrag kann der Hauptmieter als Untervermieter die von ihm empfangenen Zahlungen bestätigen; insoweit gilt auch der Quittungsanspruch nach § 368 BGB. Der Eigentümer kann dagegen möglicherweise keine Aussage über die Zahlungen des Untermieters treffen. [2]

Bei einem gemeinsam abgeschlossenen Mietvertrag ist außerdem zwischen Zahlungen an den Vermieter und internen Ausgleichszahlungen innerhalb der Wohngemeinschaft zu unterscheiden. Eine Überweisung an einen Mitbewohner beweist nicht ohne Weiteres, dass die gesamte geschuldete Miete beim Vermieter eingegangen ist.

Die Unterlagen sollten daher den tatsächlichen Zahlungsweg erkennen lassen.

Der Vermieter verweigert das Dokument trotz vollständiger Zahlung

Die Verweigerung allein beweist keine Rückstände. Der Vermieter kann die Ausstellung bereits deshalb ablehnen, weil er keine umfassende Erklärung über den Forderungsstand abgeben möchte. Ohne besondere Verpflichtung muss er eine solche Erklärung grundsätzlich nicht erteilen. [1]

Praktisch kann es sinnvoller sein, eine eng begrenzte Bestätigung oder Quittungen anzufordern, statt über eine umfassende Bescheinigung zu streiten. Besteht allerdings eine besondere Ausstellungsvereinbarung, ist deren Inhalt gesondert zu prüfen. [2][11]

Es bestehen tatsächliche Rückstände

Sind fällige Mietforderungen offen, wäre eine vorbehaltlose Erklärung über bestehende Schuldenfreiheit unzutreffend. Damit ist noch nicht gesagt, welche Angaben im Bewerbungsverfahren überhaupt verlangt werden dürfen oder ungefragt gemacht werden müssen. Sinnvoll kann eine zutreffende Bestätigung sein, dass ein früherer Rückstand inzwischen ausgeglichen wurde oder welche Zahlungen tatsächlich eingegangen sind. [7][8]

Eine Ratenzahlungsvereinbarung bedeutet grundsätzlich nicht, dass die zugrunde liegende Schuld bereits vollständig getilgt ist. Ihr Inhalt kann allerdings die Fälligkeit und weitere Rechtsfolgen beeinflussen. [11]

Unabhängig von der Wohnungsbewerbung können erhebliche Zahlungsrückstände den bestehenden Mietvertrag gefährden. § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB regelt die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs; für Wohnraum sind ergänzend insbesondere die Sonderregelungen des § 569 Absatz 3 BGB zu beachten. Daneben kann unter den Voraussetzungen des § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB eine ordentliche Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Pflichtverletzung in Betracht kommen. [11]

Streit über eine Mietminderung

Eine berechtigte Mietminderung nach § 536 BGB reduziert die geschuldete Miete. Soweit die Miete rechtmäßig gemindert ist, entsteht durch die entsprechend niedrigere Zahlung kein Mietrückstand. [6]

Das praktische Problem liegt häufig in der Bewertung: Vermieter und Mieter können über das Vorliegen eines Mangels, die Minderungsquote oder mögliche Ausschlussgründe streiten. Eine vom Vermieter als offen geführte Summe ist deshalb nicht automatisch rechtlich geschuldet. Umgekehrt beweist die eigene Überzeugung des Mieters noch keine Berechtigung zur Minderung in der vorgenommenen Höhe. Zu berücksichtigen sind gegebenenfalls auch §§ 536b und 536c BGB. [6][11]

Bei erheblichen Differenzen ist zunächst die zugrunde liegende Forderung zu prüfen. Eine Bestätigung konkreter Zahlungseingänge kann helfen, ohne den Streit über die richtige Miethöhe vorwegzunehmen.

Die Betriebskostenabrechnung steht noch aus

Eine noch nicht erstellte Betriebskostenabrechnung ist von einer bereits fälligen Nachforderung zu unterscheiden. Eine Bescheinigung kann deshalb auf die bis zum Stichtag fälligen laufenden Zahlungen beschränkt werden und noch ausstehende Abrechnungen ausdrücklich ausnehmen. Eine solche Bestätigung muss selbstverständlich auch hinsichtlich der laufenden Vorauszahlungen zutreffen. [5]

Nach § 556 Absatz 3 BGB ist über Betriebskostenvorauszahlungen jährlich abzurechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Nach Ablauf dieser Frist ist eine Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. [5]

Diese Frist betrifft die Betriebskostenabrechnung. Sie ist weder eine Ausstellungsfrist noch eine Gültigkeitsdauer für die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.

Datenschutz: Welche Informationen weitergegeben werden dürfen

Interesse an Zahlungszuverlässigkeit ist kein unbegrenztes Auskunftsrecht

Vermieter haben ein nachvollziehbares Interesse daran, die wirtschaftliche Tragfähigkeit eines geplanten Mietverhältnisses einzuschätzen. Daraus folgt jedoch kein pauschales Recht auf sämtliche Finanzdaten. Jede einschlägige Verarbeitung personenbezogener Daten benötigt eine Rechtsgrundlage und muss insbesondere den Grundsatz der Datenminimierung beachten. [13]

Die Datenschutzkonferenz unterscheidet bei Mieterselbstauskünften verschiedene Phasen, insbesondere die Besichtigung, das konkrete Anmietungsinteresse und die Auswahl eines Bewerbers für den Vertragsschluss. Welche Informationen erhoben werden dürfen, hängt auch davon ab, in welcher Phase sich das Verfahren befindet. Nach ihrer Orientierungshilfe darf die Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nicht verlangt werden; bisherige Mietzahlungen können gegebenenfalls durch andere Unterlagen nachgewiesen werden. [7]

Für Bewerber bedeutet dies: Nicht jede Unterlage muss bereits vor einer ersten Besichtigung vollständig übersandt werden. Werden Zahlungsnachweise verlangt, sollte geklärt werden, welchen konkreten Zweck sie erfüllen sollen und ob ein weniger eingriffsintensiver Nachweis genügt. [7][13]

Kontaktaufnahme mit dem bisherigen Vermieter

Die Angabe einer bisherigen Wohnanschrift ist keine umfassende Erlaubnis, beim dortigen Vermieter beliebige Informationen einzuholen. Sowohl die Erhebung durch den neuen Vermieter als auch die Weitergabe durch den bisherigen Vermieter müssen datenschutzrechtlich gerechtfertigt sein. Je nach Art der Datenerhebung bestehen zudem Informationspflichten nach Artikel 13 oder Artikel 14 DSGVO. [13]

Wird eine Einwilligung als Rechtsgrundlage herangezogen, muss sie insbesondere freiwillig, informiert und für bestimmte Zwecke erteilt sein. Maßgeblich sind Artikel 4 Nummer 11 und Artikel 7 DSGVO. Eine pauschale Freigabe aller Informationen ist deshalb problematisch; gerade im Bewerbungsverfahren kann die Freiwilligkeit zweifelhaft sein. [13]

Die Datenweitergabe lässt sich häufig besser begrenzen, wenn der Bewerber selbst geeignete Nachweise übermittelt. Auch eine solche Übermittlung entbindet den empfangenden Vermieter jedoch nicht von seinen datenschutzrechtlichen Pflichten. [7][13]

Ablauf, Fristen und Kosten: So gehen Betroffene vor

1. Die konkrete Anforderung klären

Zunächst sollte beim neuen Vermieter nachgefragt werden, was tatsächlich benötigt wird:

• Geht es um die letzten laufenden Mietzahlungen?
• Soll eine Aussage zum aktuellen Forderungsstand erfolgen?
• Werden Kontoauszüge oder Quittungen akzeptiert?
• Weshalb sollen noch nicht abgerechnete Betriebskosten erfasst werden?

Eine präzise Anforderung hilft, unnötig weitreichende Erklärungen zu vermeiden. Sie ersetzt allerdings nicht die Prüfung, ob die verlangten Informationen überhaupt erhoben werden dürfen. [7][13]

2. Zahlungsunterlagen ordnen und Differenzen prüfen

Anschließend sollten Mietvertrag, Änderungen der Miethöhe, Kontoauszüge, Quittungen und vorhandene Abrechnungen zusammengetragen werden. Bei Abweichungen ist zu prüfen, ob Zahlungen fehlen, falsch zugeordnet wurden oder Forderungen streitig sind.

Wer offene Positionen vorschnell als „erledigt“ bezeichnet, riskiert eine unzutreffende Selbstauskunft. Umgekehrt sollte ein streitiger Betrag nicht ohne Prüfung als bestehende Schuld bestätigt werden. Welche rechtlichen Wirkungen eine solche Erklärung hätte, hängt von ihrem Inhalt und den Umständen ab. [8][11]

3. Eine freiwillige Bescheinigung oder Quittungen anfordern

Eine freiwillige, sachlich begrenzte Bescheinigung kann erbeten werden. Wird sie abgelehnt, kommt die gezielte Anforderung von Quittungen nach § 368 BGB in Betracht. [2]

Eine besondere gesetzliche Bearbeitungsfrist für Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen gibt es nicht. Besteht ein Quittungsanspruch oder eine vertragliche Ausstellungspflicht, richten sich Fälligkeit und ein möglicher Verzug insbesondere nach der Vereinbarung sowie §§ 271 und 286 BGB. Eine angemessene Fristsetzung kann zweckmäßig sein; sie begründet aber keinen zuvor nicht bestehenden Anspruch auf eine umfassende Bescheinigung. [1][11]

4. Kosten vorab klären

Für freiwillig erstellte Bescheinigungen gibt es keinen allgemeinen gesetzlichen Pauschalpreis. Verlangt der Vermieter Geld, sollte geklärt werden, auf welcher Grundlage und für welche Leistung. Allein die Ausstellung begründet nicht ohne Weiteres einen Anspruch auf eine beliebige Bearbeitungsgebühr.

Davon zu unterscheiden sind die gesetzlichen Quittungskosten nach § 369 BGB. Auch diese Regelung rechtfertigt nicht jede beliebige Verwaltungs- oder Bearbeitungspauschale. [3]

Ob eine rechtliche Durchsetzung sinnvoll ist, hängt insbesondere davon ab, ob tatsächlich ein vertraglicher Ausstellungsanspruch oder ein verweigerter Quittungsanspruch besteht. Ein Streit über Mietrückstände ist davon gesondert zu beurteilen. [1][2][11]

Falsche Angaben und gefälschte Bescheinigungen

Täuschung kann den neuen Mietvertrag gefährden

Wer durch bewusst falsche Angaben oder Unterlagen den Abschluss des Mietvertrags herbeiführt, riskiert eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB. Voraussetzung ist insbesondere, dass die Täuschung für die Vertragserklärung des Vermieters ursächlich war. Nicht jede Ungenauigkeit erfüllt diese Anforderungen. Bei Antworten auf Fragen ist zudem deren rechtliche Zulässigkeit zu berücksichtigen; eine unzulässige Frage begründet nicht ohne Weiteres eine Pflicht zur wahrheitsgemäßen Auskunft. [7][8]

Die Anfechtungsfrist beträgt nach § 124 BGB ein Jahr und beginnt im Fall arglistiger Täuschung grundsätzlich mit deren Entdeckung. Nach Ablauf von zehn Jahren seit Abgabe der Willenserklärung ist die Anfechtung ausgeschlossen. Die gesetzlichen Regeln zur Fristhemmung bleiben zu beachten. [9]

Je nach Umständen können daneben Schadensersatzansprüche, insbesondere nach §§ 280 Absatz 1, 311 Absatz 2 und 241 Absatz 2 BGB, oder mietrechtliche Konsequenzen zu prüfen sein. Diese treten nicht automatisch bei jedem unrichtigen Dokument ein. [11]

Urkundenfälschung ist keine harmlose Bewerbungshilfe

Wer zur Täuschung im Rechtsverkehr eine Bescheinigung herstellt, die fälschlich den Vermieter als Aussteller erscheinen lässt, kann den Tatbestand der Urkundenfälschung nach § 267 StGB verwirklichen. Die Vorschrift erfasst auch das Verfälschen einer echten Urkunde und den Gebrauch einer unechten oder verfälschten Urkunde. Eine bloß inhaltlich unrichtige Erklärung des erkennbar tatsächlichen Ausstellers ist dagegen nicht allein deshalb eine Urkundenfälschung. [10]

Bei rein digitalen Dokumenten hängt die strafrechtliche Einordnung von ihrer konkreten Herstellung und Verwendung ab. Eine pauschale Gleichsetzung jeder bearbeiteten Datei mit einer Papierurkunde wäre unzutreffend.

Zusätzlich kann bei Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen Betrug nach § 263 StGB in Betracht kommen. Eine falsche Angabe allein genügt dafür nicht. Zum vollendeten Betrug gehören insbesondere ein durch Täuschung hervorgerufener Irrtum, eine darauf beruhende Vermögensverfügung und ein Vermögensschaden sowie die Absicht, sich oder einem Dritten einen rechtswidrigen Vermögensvorteil zu verschaffen. [12]

Ein selbst vorbereiteter Entwurf ist dagegen nicht schon eine Fälschung, wenn der Vermieter ihn prüft und tatsächlich als eigene Erklärung übernimmt. Entscheidend sind insbesondere die tatsächliche Herkunft und die authentische Übernahme der Erklärung. [10]

Häufige Fragen

Kann ich ohne Mietschuldenfreiheitsbescheinigung eine Wohnung mieten?

Ja. Das Gesetz verlangt dieses Dokument nicht als Voraussetzung eines Wohnraummietvertrags. Ersatznachweise können die Bewerbung unterstützen, begründen aber keinen automatischen Anspruch auf Vertragsabschluss. Die Forderung nach einer Bescheinigung beurteilt die Datenschutzkonferenz kritisch: Nach ihrer Orientierungshilfe darf deren Vorlage nicht verlangt werden. [4][7][11]

Muss der alte Vermieter die Verweigerung begründen?

Soweit keine besondere Ausstellungspflicht besteht, muss er die Ablehnung grundsätzlich nicht mit einem Zahlungsrückstand rechtfertigen. Aus der Verweigerung lässt sich deshalb nicht ohne Weiteres auf Mietschulden schließen. Ein Anspruch auf Quittungen ist unabhängig davon zu beurteilen. [1][2]

Wie aktuell muss die Bescheinigung sein?

Eine gesetzlich festgelegte Gültigkeitsdauer gibt es nicht. Die Bescheinigung betrifft den angegebenen Zeitraum beziehungsweise Stichtag. Sie wird durch Zeitablauf nicht automatisch falsch, sagt aber nichts über spätere Zahlungen oder neu entstandene Forderungen aus. Davon zu unterscheiden ist, ob und in welchem Umfang der neue Vermieter überhaupt entsprechende Nachweise erheben darf. [1][7][13]

Ersetzt eine Bonitätsauskunft die Bescheinigung?

Nicht vollständig. Eine Bonitätsauskunft und eine Bestätigung konkreter Mietzahlungen haben unterschiedliche Gegenstände. Ob eine Bonitätsauskunft als Alternative geeignet ist und welche Daten dabei verarbeitet werden dürfen, hängt von der konkreten Anforderung und den datenschutzrechtlichen Grenzen ab. [7][13]

Muss ich ungeschwärzte Kontoauszüge einreichen?

Eine pauschale Pflicht, sämtliche Kontobewegungen offenzulegen, besteht nicht. Für einen zulässigerweise verlangten Nachweis von Mietzahlungen sollten die erforderlichen Buchungsangaben erkennbar bleiben; sachfremde Umsätze sollten grundsätzlich nicht offengelegt werden. Entscheidend ist insbesondere die Erforderlichkeit für den konkreten Prüfungszweck. [7][13]

Darf ich die Mietzahlung zurückhalten, bis ich die Bescheinigung bekomme?

Die Verweigerung einer nicht geschuldeten Bescheinigung begründet kein Zurückbehaltungsrecht an der Miete. Die Mietzahlungspflicht nach § 535 Absatz 2 BGB besteht fort. Wer deshalb Zahlungen einstellt, kann Rückstände und damit Kündigungsrisiken schaffen. Ob bei einer besonderen vertraglichen Ausstellungspflicht andere Rechte bestehen, bedarf einer gesonderten Prüfung. [1][4][11]

Zusammenfassung

Eine fehlende Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist weder ein Beweis für Mietrückstände noch ein gesetzliches Hindernis für einen neuen Mietvertrag. Der bisherige Vermieter muss eine umfassende Bescheinigung grundsätzlich nicht ausstellen. Mieter können jedoch Quittungen über empfangene Zahlungen verlangen und ihre Bewerbung durch geeignete Zahlungsbelege ergänzen. Nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz darf die Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nicht verlangt werden. [1][2][7]

Der zweckmäßige Weg besteht darin, die Anforderungen des neuen Vermieters zu klären, datensparsame Belege geordnet vorzulegen und den Grund für das fehlende Dokument sachlich zu erläutern. Bei Mietminderungen, tatsächlichen Rückständen oder offenen Betriebskosten ist eine präzise Abgrenzung erforderlich. Unzutreffende Erklärungen und gefälschte Unterlagen können zusätzliche zivilrechtliche und strafrechtliche Risiken schaffen. [5][6][8][10][13]