Die vergangenen zwei Jahre haben den deutschen Immobilienmarkt grundlegend verändert. Nach einer langen Phase niedriger Zinsen und stetig steigender Preise sind viele Eigentümer in eine neue Realität eingetreten, die mehr Aufmerksamkeit und strategisches Denken erfordert als noch 2020. Wer jetzt passiv bleibt, riskiert finanzielle Nachteile, die sich vermeiden ließen.
Zinsentwicklung und ihre Folgen für Finanzierungen
Der Leitzins der Europäischen Zentralbank lag im Sommer 2022 noch bei null Prozent. Inzwischen bewegte er sich zeitweise bei 4,5 Prozent, bevor erste Senkungsschritte eingeleitet wurden. Für Eigentümer mit auslaufenden Zinsbindungen bedeutet das: Wer eine Anschlussfinanzierung benötigt, zahlt heute in vielen Fällen zwei bis drei Prozentpunkte mehr als bei Vertragsabschluss vor zehn Jahren.
Ein Beispiel: Bei einem Restdarlehen von 250.000 Euro und einer Laufzeit von 20 Jahren macht ein Zinsanstieg von 1,2 auf 3,8 Prozent einen Unterschied von rund 470 Euro monatlich. Wer diese Anpassung nicht frühzeitig einkalkuliert, gerät schnell in Liquiditätsprobleme. Empfehlenswert ist daher, die Konditionsverhandlung nicht erst kurz vor Ablauf der Zinsbindung zu beginnen, sondern mindestens zwölf bis achtzehn Monate vorher zu sondieren.
Energetische Anforderungen steigen weiter
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) setzen Eigentümer unter Handlungsdruck. Gebäude der schlechtesten Energieklassen sollen schrittweise auf einen besseren Standard gebracht werden. Konkret sieht die überarbeitete EPBD vor, dass Wohngebäude bis 2030 mindestens Energieeffizienzklasse E und bis 2033 Klasse D erreichen sollen, sofern die nationalen Umsetzungsgesetze entsprechend ausgestaltet werden.
Wer ein Bestandsgebäude aus den 1970er Jahren besitzt, das noch mit einer alten Ölheizung ausgestattet ist und Energieklasse G trägt, steht vor erheblichen Investitionen. Dämmung, Heizungstausch und eventuell Fenstersanierung summieren sich schnell auf 50.000 bis 150.000 Euro, je nach Gebäudegröße und Ausgangszustand. Förderungen über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sind vorhanden, aber an Bedingungen geknüpft und zeitlich begrenzt.
Wichtig in diesem Zusammenhang: Bei einem Heizungsaustausch greift seit 2024 die 65-Prozent-Regel. Neue Heizungen müssen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Ausnahmen gelten für bestimmte Übergangssituationen und Härtefälle, doch die Grundregel ist verbindlich.
Regionale Märkte entwickeln sich unterschiedlich
Ein oft unterschätzter Faktor ist die zunehmende Differenzierung zwischen städtischen Lagen und dem ländlichen Raum. Während Metropolregionen nach wie vor hohe Nachfrage verzeichnen, verlieren manche peripheren Standorte an Substanz. Düsseldorf gehört dabei zu den Märkten, die trotz der allgemeinen Marktabkühlung strukturell stabil geblieben sind. Wer seine Immobilie dort bewertet oder verkauft, profitiert von einer anhaltend soliden Nachfrage, wie auch Fachleute für Immobilien Düsseldorf regelmäßig berichten.
Anders sieht es in strukturschwachen Regionen aus. Dort sind Preisrückgänge von zehn bis zwanzig Prozent gegenüber den Höchstständen von 2021 keine Seltenheit. Eigentümer sollten ihre Bestände daher realistisch bewerten und sich nicht auf Preisangaben aus dem Boomjahr 2021 verlassen, wenn sie Kauf- oder Verkaufsentscheidungen treffen.
Mietrecht: Was sich für vermietende Eigentümer ändert
Wer Immobilien vermietet, muss die Entwicklungen im Mietrecht im Blick behalten. Diskutiert werden in Deutschland derzeit unter anderem folgende Punkte:
- Absenkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen in angespannten Märkten von 15 auf 11 Prozent innerhalb von drei Jahren
- Ausweitung des Mietspiegelrechts: Gemeinden ab 50.000 Einwohnern sind seit 2023 verpflichtet, einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen
- Verschärfte Anforderungen bei der Eigenbedarfskündigung durch Rechtsprechung verschiedener Landgerichte
- Diskussion über ein erweitertes Vorkaufsrecht für Kommunen in bestimmten Gebieten
Für Vermieter bedeutet das: Wer Mieterhöhungen plant, muss die lokale Mietspiegelsituation genau kennen und dokumentieren. Andernfalls riskiert er, dass die Erhöhung nicht vollständig durchsetzbar ist oder zu Streitigkeiten führt, die teurer werden als die angestrebte Mehreinnahme.
Steuerliche Aspekte nicht vernachlässigen
Auch steuerlich gibt es Bewegung. Die degressive Abschreibung für neue Wohngebäude, die 2023 wieder eingeführt wurde, ermöglicht Vermietern in den ersten Jahren höhere Abschreibungsbeträge. Bei einem Gebäudewert von 400.000 Euro und einem degressiven AfA-Satz von fünf Prozent sind das 20.000 Euro im ersten Jahr, gegenüber acht.000 Euro bei der linearen Abschreibung von zwei Prozent.
Gleichzeitig sollten Eigentümer die steuerliche Behandlung von Sanierungskosten prüfen. Handelt es sich um anschaffungsnahe Herstellungskosten, was der Fall ist, wenn innerhalb von drei Jahren nach Erwerb mehr als 15 Prozent des Gebäudewerts in Instandsetzung und Modernisierung investiert werden, sind diese Kosten nicht sofort abzugsfähig, sondern müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Das kann die Liquidität erheblich belasten.
Rechtliche Absicherung frühzeitig planen
Viele Eigentümer unterschätzen, wie komplex das Zusammenspiel aus Baurecht, Mietrecht, Steuerrecht und Energierecht geworden ist. Ein Fehler beim Umbau, eine falsch formulierte Kündigung oder ein nicht ordnungsgemäß beantragter Förderbescheid können zu erheblichen finanziellen Schäden führen, die sich mit rechtzeitiger Beratung hätten vermeiden lassen.
Das gilt besonders für Eigentümer, die mehrere Einheiten halten oder Immobilien über Gesellschaftskonstruktionen halten. Gesellschaftsrechtliche und steuerliche Gestaltungen, die vor einigen Jahren noch attraktiv waren, können sich durch geänderte Rechtslage oder Rechtsprechung als nachteilig erweisen. Eine regelmäßige Überprüfung des eigenen Portfolios mit fachkundiger Unterstützung ist daher kein Luxus, sondern eine sinnvolle Vorsichtsmaßnahme.
Fazit: Der Immobilienmarkt bietet nach wie vor Chancen, stellt Eigentümer aber vor konkrete Anforderungen in Bereichen, die früher kaum eine Rolle spielten. Wer die aktuellen Entwicklungen bei Zinsen, Energiepflichten, Mietrecht und Steuerrecht kennt und rechtzeitig handelt, ist deutlich besser aufgestellt als jemand, der abwartet bis Probleme auftreten.
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