Worum geht es?
Der Bundesfinanzhof (BFH) hält die angegriffenen Vorschriften zur Grundstücksbewertung nach dem Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg für verfassungsgemäß. Nach seiner Pressemitteilung vom 20. Mai 2026 wies er die Revisionen in den Verfahren II R 26/24 und II R 27/24 zurück. Die Bewertungsvorschriften werden für die Grundsteuer seit dem 1. Januar 2025 herangezogen.
Im Mittelpunkt steht das baden-württembergische Bewertungsmodell: Der Grundsteuerwert wird grundsätzlich aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert berechnet. Der Wert des darauf stehenden Gebäudes bleibt dabei unberücksichtigt.
Im Karlsruher Verfahren ging es um ein rund 1.100 Quadratmeter großes Grundstück mit einem Zweifamilienhaus. Die Eigentümerin wollte für den hinteren, als Garten genutzten Bereich einen niedrigeren Bodenrichtwert ansetzen. Dafür berief sie sich auf Erläuterungen des örtlichen Gutachterausschusses. Das Finanzamt legte dagegen für die gesamte Fläche denselben Bodenrichtwert zugrunde und stellte einen Grundsteuerwert von 565.000 Euro fest.
Im Stuttgarter Verfahren verlangten die Eigentümer eines 434 Quadratmeter großen Grundstücks eine pauschale Wertminderung um sieben Prozent. Sie verwiesen insbesondere auf Verkehrslärm und eine gegenüber dem Richtwertgrundstück schlechtere Wohnlage. Auch damit hatten sie vor dem BFH keinen Erfolg.
Die rechtliche Einordnung
Nach Auffassung des BFH haben die Finanzämter § 38 Absatz 1 des Landesgrundsteuergesetzes in beiden Fällen richtig angewandt. Maßgeblich ist der Bodenrichtwert des Richtwertgrundstücks in der jeweiligen Bodenrichtwertzone. Dieser wird grundsätzlich auf die gesamte Grundstücksfläche angewandt. Ob einzelne Bereiche bebaut sind oder als Garten dienen, verändert diese Berechnung nicht.
Individuelle Eigenschaften wie Verkehrslärm, Hochwassergefahr oder die konkrete Bebauung bleiben bei dieser pauschalierten Wertermittlung ebenfalls außer Betracht. Fehler bei der Ermittlung der streitigen Bodenrichtwerte konnte der BFH nach der Pressemitteilung nicht feststellen.
Auch verfassungsrechtlich akzeptiert das Gericht das Modell. Baden-Württemberg durfte aufgrund der grundgesetzlichen Öffnungsklausel eine eigene Grundsteuerregelung schaffen. Dass die Bewertung ausschließlich an Grund und Boden anknüpft, steht dem Charakter als Grundsteuer nach Ansicht des BFH nicht entgegen.
Beim allgemeinen Gleichheitssatz betont das Gericht den Gestaltungsspielraum des Gesetzgebers. Steuerliche Massenverfahren dürfen mit typisierten und pauschalierten Maßstäben arbeiten. Nicht jede Besonderheit eines Grundstücks muss deshalb unmittelbar in die Bewertung einfließen. Nach Auffassung des BFH bildet auch der Bodenwert wirtschaftliche Leistungsfähigkeit ab. Die vereinfachte Bewertung erleichtert zudem die Verwaltung und die regelmäßige Fortschreibung der Werte.
Eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht oder den Verfassungsgerichtshof Baden-Württemberg hielt der BFH nicht für geboten, weil er von einer Verfassungswidrigkeit nicht überzeugt ist. Es handelt sich damit um die verfassungsrechtliche Beurteilung des BFH, nicht um eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts.
Was bedeutet das für Betroffene?
Die Entscheidungen bestätigen die grundsätzliche Bewertungsmethode. Allein der Hinweis, dass ein Grundstück teilweise als Garten genutzt wird oder stärker durch Lärm belastet ist, führt nach dieser Rechtsprechung innerhalb der pauschalierten Berechnung nicht zu einem niedrigeren Grundsteuerwert.
Davon zu unterscheiden ist die gesetzliche Möglichkeit, einen geringeren Wert durch ein qualifiziertes Gutachten nachzuweisen. Die Pressemitteilung nennt hierfür eine Abweichungsschwelle von mehr als 30 Prozent. Welche Anforderungen im Einzelnen erfüllt sein müssen, lässt sich dem vorliegenden Auszug nicht vollständig entnehmen. Ein beliebiger Abschlag oder eine eigene Wertschätzung ist mit einem solchen Nachweis nicht gleichzusetzen.
Das Karlsruher Verfahren zeigt außerdem die Bedeutung des Verfahrensstands. Die Eigentümerin legte erst im Revisionsverfahren ein Gutachten vor, das einen Wert von 361.000 Euro auswies. Der BFH konnte dieses als neuen Tatsachenvortrag grundsätzlich nicht berücksichtigen. Über seine Berücksichtigung durch das Finanzamt war nach der Mitteilung noch nicht entschieden.
Die genannten Grundsteuerwerte sind außerdem nicht mit der jährlich zu zahlenden Grundsteuer gleichzusetzen. Konkrete jährliche Steuerbeträge nennt das Quellenmaterial nicht.
Einordnung der Redaktion
Die Entscheidungen stärken das bodenwertbezogene Modell Baden-Württembergs. Zugleich verdeutlichen sie die Trennung zwischen einer zulässigen pauschalen Bewertungsmethode und dem möglichen Nachweis eines erheblich niedrigeren Werts im Einzelfall. Aus der Bestätigung des Modells folgt nicht, dass jeder einzelne Bescheid fehlerfrei ist.
Die vorliegenden Informationen beruhen auf einem unvollständigen Auszug der BFH-Pressemitteilung, der während weiterer Entscheidungsgründe abbricht. Eine vollständige Auswertung sämtlicher Begründungsdetails ist deshalb nicht möglich. Ebenso enthält das Material keine gesicherten Angaben zu weiteren verfassungsgerichtlichen Schritten. Für die Beurteilung eines konkreten Falls bleiben die maßgeblichen Bescheide, Nachweise und verfahrensrechtlichen Voraussetzungen entscheidend.
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