Das Heizen mit Strom galt lange Zeit als ineffizient und teuer. Im Zuge der Wärmewende und der Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) rücken Elektroheizungen allerdings wieder stärker in den Fokus von Immobilieneigentümern. Die rechtlichen Rahmenbedingungen und finanziellen Auswirkungen sind dabei komplex. Welche Vorschriften gelten aktuell und wie können Eigentümer die Wirtschaftlichkeit sicherstellen?
Die aktuelle Rechtslage: Das GEG 2024 und Elektroheizungen
Seit dem 1. Januar 2024 gilt die neue Fassung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Das Ziel ist klar: Jede neu eingebaute Heizung muss perspektivisch zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden.
Stromdirektheizungen im GEG (§ 71d)
Entgegen landläufiger Meinung sind Stromdirektheizungen (wie Infrarotheizungen oder Konvektoren) nicht verboten. Allerdings knüpft der Gesetzgeber ihren Einbau an strenge Bedingungen, um die Energieeffizienz zu gewährleisten:
- Neubau: In neu errichteten Gebäuden ist der Einbau einer Stromdirektheizung nur zulässig, wenn das Gebäude einen sehr hohen baulichen Wärmeschutz aufweist (Standard EH 40 oder besser).
- Bestand: Bei einem Heizungstausch in bestehenden Gebäuden darf eine Stromdirektheizung nur unter bestimmten Voraussetzungen installiert werden. Maßgeblich ist hier oft der bauliche Wärmeschutz des Gebäudes. In gut gedämmten Objekten kann die Stromheizung eine rechtskonforme Lösung darstellen, da der genutzte Netzstrom anteilig als „erneuerbar“ angerechnet wird (entsprechend dem deutschen Strommix).
- Etagenheizungen: Werden dezentrale Etagenheizungen ersetzt, gelten Übergangsfristen, die eng mit der kommunalen Wärmeplanung der jeweiligen Stadt verknüpft sind.
Praxistipp: Die Wahl des richtigen Systems
Nicht jede Elektroheizung ist für jeden Zweck geeignet. Während Infrarotpaneele eine angenehme Strahlungswärme abgeben, eignen sich Flächenspeicherheizungen besser zur Überbrückung von Heizpausen.
Stromkosten und Betrieb einer Elektroheizung: worauf achten
Eigentümer sollten sich vor einer Entscheidung eingehend mit den technischen Unterschieden vertraut machen. Umfassende Informationen zur Planung und Auswahl des passenden Systems in der richtigen Größe hängen von den individuellen Gegebenheiten des Gebäudes ab. Auch die jeweiligen Heizgewohnheiten bzw. der persönliche Wärmebedarf spielen eine Rolle.
Finanzielle Aspekte: Betriebskosten und Investition
Die Anschaffungskosten einer Elektroheizung sind im Vergleich zu Wärmepumpen oder Pelletheizungen meist gering. Die Herausforderung liegt jedoch in den laufenden Betriebskosten.
Wirtschaftlichkeit durch Photovoltaik
Für Eigentümer ist die Kombination mit einer eigenen Photovoltaikanlage (PV) oft der Schlüssel zur Rentabilität. Durch die Nutzung des selbst erzeugten Stroms sinken die Heizkosten deutlich. Ohne Eigenstromerzeugung ist eine Elektroheizung meist nur in Gebäuden mit sehr geringem Heizwärmebedarf (Passivhäuser oder hocheffiziente Sanierungen) finanziell sinnvoll.
Wartungskosten
Ein großer Vorteil aus finanzieller Sicht ist die Wartungsarmut. Im Gegensatz zu wassergeführten Systemen entfallen Kosten für Schornsteinfeger, Brennerwartung oder den Austausch von Pumpen weitestgehend.
Besonderheiten für Vermieter: Umlagefähigkeit und Modernisierung
Vermieter, die auf Elektroheizungen umstellen, müssen die mietrechtlichen Hürden des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) beachten.
Modernisierungsumlage (§ 559 BGB)
Der Einbau einer neuen, effizienteren Heizungsanlage gilt in der Regel als Modernisierung. Seit 2024 können Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen 10 Prozent der aufgewendeten Kosten auf die jährliche Miete umlegen, wenn der Heizungstausch den gesetzlichen Anforderungen des GEG entspricht.
- Kappungsgrenze: Die monatliche Miete darf sich durch den Heizungstausch um maximal 0,50 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erhöhen.
- Förderabzug: Erhält der Vermieter staatliche Zuschüsse (z. B. durch die KfW), müssen diese zwingend von den umlegbaren Kosten abgezogen werden.
Betriebskostenabrechnung
Während die Investition über die Modernisierungsumlage refinanziert werden kann, sind die reinen Stromkosten für die Heizung nur dann als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar, wenn dies im Mietvertrag klar vereinbart ist.
Wichtig: Der Heizstrom muss technisch getrennt vom Allgemeinstrom erfasst werden (eigener Zähler oder Zwischenzähler), um eine korrekte Abrechnung gemäß Heizkostenverordnung zu gewährleisten.
Wann lohnt sich das Heizen mit Strom?
Rechtlich ist das Heizen mit Strom durch das GEG 2024 strenger reguliert, aber keineswegs ausgeschlossen. Finanziell attraktiv ist es vor allem dann, wenn:
- Das Gebäude energetisch hochwertig saniert ist (geringer Wärmebedarf).
- Eine PV-Anlage zur Eigenstromnutzung vorhanden ist.
- Die geringen Investitions- und Wartungskosten die höheren Strompreise langfristig kompensieren.
Rechtshinweis: Da sich die Rechtsprechung zur energetischen Sanierung und zum GEG stetig weiterentwickelt, empfiehlt sich vor größeren Investitionen eine individuelle juristische Beratung sowie die Hinzuziehung eines zertifizierten Energieberaters.
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