Wenn Sie in Passau, Landshut oder der umliegenden Region ein Haus oder eine Wohnung verkaufen, müssen Sie vor allem drei rechtliche Kernpflichten erfüllen: Mängel offenlegen, den Energieausweis rechtzeitig vorlegen und den Kaufvertrag notariell beurkunden lassen. An genau diesen Stellen entstehen die häufigsten Haftungsrisiken. Wer sie kennt und sauber dokumentiert, spart nicht nur Nerven, sondern schützt sich auch vor späteren Rückforderungen des Käufers.
Aufklärungspflichten: Was Sie als Verkäufer offenlegen müssen
Nach der Rechtsprechung sind Verkäufer verpflichtet, sogenannte offenbarungspflichtige Mängel ungefragt mitzuteilen. Dazu zählen etwa Feuchtigkeitsschäden, verdeckte Schimmelbildung, Altlasten im Boden oder bekannte Baumängel. Wer solche Umstände verschweigt, kann sich später nicht auf einen im Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss berufen. Der Bundesgerichtshof hat in ständiger Rechtsprechung entschieden, dass arglistiges Verschweigen zu Schadensersatz oder unter bestimmten Voraussetzungen zur Rückabwicklung des Kaufs führen kann. Ein regional erfahrener Immobilienmakler im Raum Landshut dokumentiert bekannte Mängel deshalb regelmäßig schriftlich im Exposé und im Übergabeprotokoll, um genau diese Streitigkeiten zu vermeiden.
Energieausweis: Pflicht bei Verkauf und Besichtigung
Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Pflichtangaben aus dem Energieausweis gehören zudem in jede Immobilienanzeige in kommerziellen Medien. Verstöße können als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldern geahndet werden. Für Bestandsimmobilien in Niederbayern, die häufig aus früheren Jahrzehnten stammen, lohnt es sich, den Ausweis frühzeitig erstellen zu lassen, weil die energetische Einordnung Einfluss auf den erzielbaren Preis haben kann.
Kaufvertrag und Notar: Formvorschriften ernst nehmen
Ein Immobilienkaufvertrag ist gemäß § 311b BGB nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Mündliche Nebenabreden über Inventar, Zahlungstermine oder Übergabetermine sind unwirksam, wenn sie nicht im beurkundeten Vertrag stehen. Besonders heikel: sogenannte Schwarzgeldabreden, bei denen ein Teil des Kaufpreises am Vertrag vorbei gezahlt werden soll. Sie können zur Nichtigkeit des Vertrages führen und strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Nach § 17 Abs. 2a BeurkG soll der Vertragsentwurf dem Verbraucher grundsätzlich zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stehen; im Zweifel empfiehlt sich eine juristische Prüfung.
Spekulationssteuer und Vorfälligkeit
Wenn Sie eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen, müssen Sie den Gewinn nach § 23 EStG als sonstige Einkünfte versteuern. Selbstgenutztes Wohneigentum ist ausgenommen, wenn es im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Läuft noch ein Immobilienkredit mit fester Zinsbindung, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ihre Höhe hängt vom Restdarlehen, der Restlaufzeit der Zinsbindung und dem aktuellen Zinsniveau ab und lässt sich vor der Vertragsunterzeichnung meist auf Anfrage konkret beziffern.
Regionale Besonderheiten in Niederbayern
Der Immobilienmarkt zwischen Passau und Landshut hat sich in den vergangenen Jahren spürbar beruhigt. Angebote bleiben tendenziell länger inseriert, Käufer verhandeln stärker und die Finanzierungslage bleibt anspruchsvoll. Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Eine realistische Wertermittlung ist wichtiger geworden als der Wunschpreis aus der Boomphase. Rechtlich relevant wird das dann, wenn Sie den Preis nachträglich reduzieren und dabei versehentlich Werbeaussagen aus dem ursprünglichen Exposé fortführen, die inzwischen nicht mehr zutreffen. Eine saubere Aktualisierung aller Unterlagen schützt vor Vorwürfen der arglistigen Täuschung.
Übergabe: Das Protokoll ist der wichtigste Nachweis
Bei der Schlüsselübergabe entscheidet sich, wer für welche Schäden haftet. Ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Zählerständen für Strom, Gas und Wasser, dem Zustand aller Räume, dem verbleibenden Inventar und ergänzenden Fotos beugt späteren Streitigkeiten vor. Beide Parteien sollten es unterschreiben. Wird eine Immobilie vermietet übergeben, gehören außerdem sämtliche Mietverträge, die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre und Kautionsnachweise dazu. Der Käufer tritt gemäß § 566 BGB in bestehende Mietverhältnisse ein („Kauf bricht nicht Miete") und benötigt diese Unterlagen für seine eigene Verwaltung.
Fazit
Ein Immobilienverkauf ist kein reines Marketingthema, sondern in erster Linie ein rechtlich strukturierter Prozess. Wenn Sie Aufklärungspflichten ernst nehmen, den Energieausweis rechtzeitig bereithalten, den Notarvertrag sorgfältig prüfen und die Übergabe sauber dokumentieren, reduzieren Sie das Risiko späterer Auseinandersetzungen erheblich. Bei komplexen Konstellationen – etwa geerbten Immobilien, Miteigentümergemeinschaften oder denkmalgeschützten Objekten – lohnt sich die frühzeitige Kombination aus juristischer Beratung und regional erfahrener Vermarktung in Passau, Landshut und Umgebung.
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