Die Vorstellung einer eigenen Immobilie in Österreich, sei es ein modernes Apartment in Wien, ein Chalet in den Tiroler Bergen oder ein Haus am See in Kärnten, ist für viele Deutsche ein lang gehegter Traum. Die hohe Lebensqualität, die politische Stabilität und die atemberaubende Natur machen die Alpenrepublik zu einem begehrten Ziel für Immobilieninvestitionen. Dank der Mitgliedschaft in der Europäischen Union ist der Kauf für deutsche Staatsbürger rechtlich stark vereinfacht. Doch der Teufel steckt im Detail – insbesondere in den föderalen Grundverkehrsgesetzen und der strengen Regulierung von Zweitwohnsitzen.
Die rechtliche Grundlage: EU-Gleichstellung und föderale Besonderheiten
Der Grundpfeiler für den Immobilienerwerb durch Deutsche in Österreich ist die im EU-Vertrag verankerte Kapitalverkehrsfreiheit. Sie stellt sicher, dass EU-Bürger beim Kauf von Immobilien grundsätzlich den österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt sind. Das bedeutet: Sie benötigen keine spezielle Genehmigung für den Erwerb an sich, wie sie für Angehörige von Drittstaaten erforderlich ist.
Diese generelle Erlaubnis wird jedoch durch die neun österreichischen Bundesländer und ihre jeweiligen Grundverkehrsgesetze maßgeblich eingeschränkt. Diese Gesetze regeln den Transfer von Eigentum an Grundstücken und zielen darauf ab, die heimische Siedlungsstruktur zu schützen, landwirtschaftliche Flächen zu erhalten und den Immobilienmarkt vor übermäßiger Spekulation zu bewahren. Für Kaufinteressenten aus Deutschland sind vor allem die Regelungen zum Erwerb von Ferien- und Zweitwohnsitzen von entscheidender Bedeutung.
Das Zweitwohnsitz-Dilemma: Eine Hürde mit regionalen Unterschieden
Das wohl komplexeste Thema beim Immobilienkauf in Österreich ist die Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnsitz. Um die Zersiedelung und das Phänomen der „kalten Betten“ – also Immobilien, die den Großteil des Jahres leer stehen und dem lokalen Wohnungsmarkt entzogen werden – zu bekämpfen, haben insbesondere die touristisch intensiven Bundesländer wie Tirol, Salzburg, Vorarlberg und Kärnten sehr restriktive Gesetze erlassen.
Was ist ein Zweitwohnsitz? Ein Hauptwohnsitz („Hauptwohnsitzmeldung“) ist der Ort, an dem eine Person ihren Lebensmittelpunkt hat. Ein Zweitwohnsitz dient hingegen nicht der Deckung eines ganzjährigen Wohnbedarfs, sondern wird zu Erholungs- oder Freizeitzwecken genutzt. Die Abgrenzung kann im Einzelfall schwierig sein, die Behörden prüfen jedoch sehr genau. Eine reine Anwesenheit von mehr als 183 Tagen pro Jahr reicht nicht immer aus, um einen Hauptwohnsitz zu begründen, wenn andere Faktoren (Arbeitsplatz, soziale Kontakte, Familie) auf einen Lebensmittelpunkt in Deutschland hindeuten.
Das Genehmigungsverfahren Möchten Sie eine Immobilie erwerben, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden soll, ist in vielen Fällen ein Genehmigungsverfahren bei der zuständigen Grundverkehrsbehörde (meist bei der Bezirkshauptmannschaft angesiedelt) erforderlich. Der Käufer muss nach Unterzeichnung des Kaufvertrags einen Antrag stellen und nachweisen, dass besondere öffentliche, volkswirtschaftliche, soziale oder kulturelle Interessen am Erwerb bestehen. Die Hürden hierfür sind extrem hoch und die Genehmigungen werden nur selten erteilt.
In vielen Gemeinden gibt es zudem festgelegte Obergrenzen für den Anteil an Zweitwohnsitzen. Ist diese Quote erreicht, ist die Neuschaffung oder der Erwerb eines Ferienwohnsitzes praktisch unmöglich. Einige Gemeinden weisen spezielle Freizeitwohnsitzgebiete aus, in denen ein solcher Erwerb noch möglich ist – diese Immobilien sind jedoch oft rar und entsprechend teuer.
Vorsicht vor Umgehung! Die unerlaubte Nutzung einer als Hauptwohnsitz deklarierten Immobilie als Ferienwohnung kann drastische Konsequenzen haben. Die Strafen reichen von hohen Verwaltungsstrafen (oft mehrere zehntausend Euro) bis hin zur zwangsweisen Rückabwicklung des Kaufvertrags im schlimmsten Fall. Eine vorherige, sorgfältige Prüfung der Widmung der Immobilie und eine ehrliche Auseinandersetzung mit der geplanten Nutzung sind daher absolut unerlässlich. Holen Sie im Zweifel immer eine schriftliche Bestätigung der Gemeinde oder der Grundverkehrsbehörde ein.
Der Ablauf des Kaufs: Vom Anbot bis zur Schlüsselübergabe
Der Kaufprozess in Österreich folgt einer klaren Struktur:
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Das Kaufanbot: Haben Sie Ihre Traumimmobilie gefunden, legen Sie dem Verkäufer ein schriftliches Kaufanbot. Dieses ist bereits ein rechtlich bindender Vorvertrag, sobald der Verkäufer es gegenzeichnet. Es sollte daher unbedingt von einem Experten (Rechtsanwalt oder Notar) geprüft werden und alle wesentlichen Punkte (Kaufpreis, Objekt, Übergabedatum, eventuelle aufschiebende Bedingungen wie eine Finanzierungszusage) enthalten.
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Der Kaufvertrag: Anschließend wird der eigentliche Kaufvertrag von einem Notar oder Rechtsanwalt errichtet. Dieser fungiert in der Regel als Treuhänder für beide Parteien.
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Die Treuhandschaft: Der Käufer überweist den Kaufpreis sowie die Nebenkosten auf ein sicheres Anderkonto des Treuhänders. Dieser sorgt für die Lastenfreistellung der Immobilie (Löschung alter Hypotheken) und leitet alle notwendigen Schritte zur Eigentumsübertragung ein.
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Grundbuchseintragung (Intabulation): Der Treuhänder reicht den Kaufvertrag beim zuständigen Bezirksgericht zur Eintragung ins Grundbuch ein, nachdem er vom Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung über die bezahlte Grunderwerbsteuer erhalten hat. Erst mit dieser Eintragung werden Sie rechtlich zum Eigentümer der Immobilie.
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Auszahlung und Übergabe: Sobald die Eintragung im Grundbuch sichergestellt ist, zahlt der Treuhänder den Kaufpreis an den Verkäufer aus. Danach erfolgt die physische Übergabe der Immobilie.
Immobilienfinanzierung: Was österreichische Banken erwarten
Die Finanzierung über eine österreichische Bank ist für Deutsche mit stabilem Einkommen und guter Bonität in der Regel unproblematisch und oft die bevorzugte Variante. Österreichische Banken kennen den lokalen Markt und können den Wert der Immobilie besser einschätzen. Auch wenn die gesetzlichen Vergaberichtlinien für Wohnimmobilienkredite zuletzt gelockert wurden, agieren die Banken bei der Kreditvergabe weiterhin nach strengen internen Grundsätzen und im Sinne des Risikomanagements. Potenzielle Kreditnehmer sollten sich daher auf folgende gängige Anforderungen einstellen:
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Eigenkapital: Es wird ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 % des Kaufpreises erwartet. Wichtig: Die Nebenkosten (ca. 10-12 %) müssen in der Regel zusätzlich aus Eigenmitteln bestritten werden.
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Schuldendienstquote: Die monatliche Rate für alle Kredite sollte einen Wert von 40 % des monatlichen Haushalts-Nettoeinkommens nicht überschreiten.
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Laufzeit: Die maximale Kreditlaufzeit ist meist auf 35 Jahre begrenzt.
Für einen Immobilienkauf in Österreich ist eine Finanzierung über einen österreichischen Finanzierungsspezialisten wie Optifin empfehlenswert, da der Aufwand für Termine vor Ort so wegfällt. Mit eigenen Beratern für deutsche Kunden ist Optifin seit Jahren die Nummer 1 wenn es um Immobilienfinanzierungen in Österreich geht.
Die Nebenkosten im Detail
Planen Sie unbedingt ein Budget von etwa 10 % bis 12 % des Kaufpreises für die Nebenkosten ein:
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Grunderwerbsteuer: 3,5 % des Kaufpreises
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Grundbuchseintragungsgebühr: 1,1 % des Kaufpreises
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Vertragserrichtung & Treuhandabwicklung: ca. 1,5 % bis 3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt.
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Maklerprovision (falls zutreffend): 3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt.
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Bei Finanzierung zusätzlich: 1,2 % Pfandrechtseintragungsgebühr auf den Kreditbetrag sowie Bankspesen.
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