Deutschland ist das Land der Mieter und kein Thema erhitzt so die Gemüter, wie eine Mieterhöhung. Das gilt besonders in Großstädten wo Wohnraum oftmals knapp ist. Und zwangsläufig stellt sich die Frage, in welchem Umfang eine Mieterhöhung durch einen Vermieter überhaupt rechtlich möglich ist.
Mieterhöhung: Maßgeblich ist der Mietvertrag
Grundsätztlich kommt es bei einer Mieterhöhung immer auf den Einzelfall an. So ist beispielsweise maßgeblich, was für ein Mietvertrag zwischen einem Mieter und einem Vermieter abgeschlossen wurde. So unterscheidet man zwischen einem normalen Mietvertrag, einem Staffelmietvertrag und letztlich einem Indexmietvertrag. Die Frage von der Art vom Mietvertrag ist hinsichtlich einer Mieterhöhung dahingehend relevant, da damit verschiedene rechtliche Punkte verbunden sind. Handelt es sich beispielsweise um einen Indexmietvertrag, muss dieser jährlich der Inflationsrate angepasst werden. Das kann im Einzelfall sowohl zu einem Anstieg, aber auch einem sinken der Nettomiete führen. Eine Wahlmöglichkeit, wie die Aussetzung der Neuberechnung hat ein Vermieter nicht.
So ist es beim Staffelmietvertrag
Wieder anders ist die Rechtslage bei einem Staffelmietvertrag. Bei einem Staffelmietvertrag vereinbaren Vermieter und Mieter schon bei Beginn vom Mietverhältnis den Zeitpunkt und die Höhe der Mieterhöhung. Eine Abweichung von dieser rechtlichen Regelung aus dem Staffelmietvertrag ist nicht zulässig. Und wieder ganz anders ist die Rechtslage, wenn es sich um einen normalen Mietvertrag handelt. Im Vergleich zu einem Index- oder einem Staffelmietvertrag, hat man als Vermieter einen freien Handlungsspielraum.
Kappungsgrenze und Fristen
Grundsätzlich darf bei einem normalen Mietvertrag jederzeit die Nettomiete erhöht werden. Zwischen einer Erhöhung muss mindestens ein Zeitraum von 12 Monaten liegen. Die Erhöhung muss dem Mieter frühzeitig mitgeteilt werden, bevor im übernächsten Monat eine Mieterhöhung zulässig ist. Ob man als Vermieter von der Option der Erhöhung Gebrauch macht, kann dieser selbst entscheiden. In der Regel liegt eine Mieterhöhung aber im eigenen Interesse. Schließlich ist die Nettomiete das Einkommen von einem Vermieter. Wobei dazu noch ein Tipp; Nicht nur durch Mieterhöhungen mehr verdienen. Cashflow mit Immobilien aufbauen – lerne von Eric Promm bietet einen informativen Einblick.
Keine grenzenlose Erhöhung
Eine Mieterhöhung darf durch einen Vermieter nicht grenzenlos sein. Vielmehr muss sich die Mieterhöhung zum einen an der Kappungsgrenze und dem Mietspiegel orientieren. Ist kein Mietspiegel vorhanden, dann greift die ortsübliche Vergleichsmiete. im Zusammenhang mit der Kappungsgrenze muss beachtet werden, dass ein Erhöhung auf 20 Prozent innerhalb von drei jahren begrenzt ist. Ist der Wohnraum knapp, kann statt der 20 Prozent, auch eine Kappungsgrenze von 15 Prozent liegen. Hier muss sich ein Vermieter vorab informieren, welche Kappungsgrenze ihre Anwendung findet. Eine Erhöhung über diesen Prozentsatz hinaus, ist rechtlich nicht zulässig. Rechtsgrundlage ist das Bürgerliche Gesetzbuch, konkret § 558 Abs. 3 BGB.
Tipp für Vermieter
Gerade wenn man als Vermieter mehrere Jahre die Miete nicht erhöht und je nach Entwicklung vom Wohnungsmarkt, kann es hier zu einem Spannungsverhältnis kommen. So kann beispielsweise die Miete deutlich unter dem Mietspiegel oder der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Und auch mit Mieterhöhngen, kann aufgrund der Kappungsgrenze die ortsübliche Vergleichsmiete nicht erreichbar sein. Denn auch wenn die Miete deutlich darunter liegt, ist eine Erhöhung nur im Rahmen der bereits dargestellten gesetzlichen Regelungen zulässig. Möchte man als Vermieter eine solche Problematik vermeiden und kein Geld verlieren, empfiehlt sich regelmäßig die Prüfung der Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder vom Mietspiegel. Schließlich wollen Sie nicht nur rechtlich auf der richtigen Seite sein, sondern auch nicht unnötig eine Kündigung des Mietverhältnisses provozieren.
Darauf muss man achten
Ein Vermieter hat das Recht der Mieterhöhung, ein Mieter hat das Recht von einem Widerspruch. Zur Einlegung von einem Widerspruch hat ein Mieter zwei Monate Zeit, nach Bekanntgabe der Mieterhöhung. Die Gründe für einen Widerspruch können dabei vielfältig sein. Angefangen von der fehlenden Schriftform bei Bekanntgabe der Mieterhöhung, bis hin zum Versäumnis der Einhaltung der Fristen oder der Kappungsgrenze. Als Vermieter muss man auf einen Widerspruch reagieren, da sonst im Zweifelsfall eine gerichtliche Klärung zur Zulässigkeit der Mieterhöhung unausweichlich ist.
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