Wer Immobilien besitzt, denkt oft an langfristigen Werterhalt, stabile Mieteinnahmen und eine geregelte Nachfolge. Weniger bekannt ist, dass eine Stiftung nicht nur der Vermögenssicherung dient, sondern auch als Instrument zur Steueroptimierung genutzt werden kann. Besonders für Immobilieneigentümer eröffnet sich hier erhebliches Potenzial. Wer frühzeitig handelt und die passende Stiftungsstruktur wählt, kann nicht nur Steuern sparen, sondern seinen Besitz über Generationen hinweg erhalten.
Bereits ab einem Vermögen von etwa 100.000 Euro kann es sinnvoll sein, kann es sinnvoll sein, über die Gründung einer Stiftung nachzudenken. Doch wie funktioniert das genau? Und welche steuerlichen Vorteile sind damit verbunden?
Warum eine Stiftung für Immobilieneigentümer attraktiv ist
Immobilien sind in vielen Familien das zentrale Vermögensgut. Sie bieten nicht nur Sicherheit und regelmäßige Einnahmen, sondern stellen im Erbfall auch eine erhebliche Herausforderung dar. Denn die Erbschaftsteuer kann bei hohen Werten schnell zur Belastung werden. An dieser Stelle setzt die Stiftung an.
Eine Stiftung ist eine eigenständige juristische Person, die Vermögen dauerhaft einem festgelegten Zweck widmet. Dieser kann gemeinnützig sein – oder privatnützig, wie im Fall der Familienstiftung. Immobilien können in das Stiftungsvermögen eingebracht werden, ohne dass sie bei jedem Generationenwechsel erneut der Erbschaftsteuer unterliegen.
Steuerliche Vorteile im Überblick
Die Gründung einer Stiftung eröffnet Immobilieneigentümern mehrere steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten:
- Entlastung bei der Erbschaftsteuer:
Wird eine Immobilie in eine Stiftung übertragen, scheidet sie aus dem Privatvermögen des Stifters aus. Damit entfällt die klassische Erbschaftsteuer bei jedem Erbfall. Stattdessen greift die sogenannte Erbersatzsteuer. Alle 30 Jahre wird ein fiktiver Erbgang angenommen und pauschal besteuert – mit einem festen Steuersatz und einem hohen Freibetrag. Das Ergebnis: Die Steuerbelastung ist langfristig kalkulierbar, planbar und – besonders bei größeren Vermögen – oft deutlich geringer als bei der herkömmlichen Erbfolge. - Optimierte laufende Besteuerung:
Die Stiftung unterliegt mit ihren Erträgen der Körperschaftsteuer von 15 % sowie gegebenenfalls dem Solidaritätszuschlag. Im Vergleich zum persönlichen Einkommensteuersatz vieler Immobilieneigentümer (bis zu 45 %) ergibt sich hier erhebliches Einsparpotenzial. Werbungskosten, Abschreibungen und Aufwendungen sind weiterhin abzugsfähig. - Steuerfreier Immobilienverkauf nach 10 Jahren
Befindet sich die Immobilie im Stiftungsvermögen und wird nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft, bleibt der Gewinn vollständig steuerfrei. Anders als bei Kapitalgesellschaften – etwa einer GmbH – fällt bei der Stiftung keine Körperschaftsteuer auf den Veräußerungsgewinn an.
Die Familienstiftung: Vermögensschutz und Gestaltungsspielraum
Für private Immobilieneigentümer eignet sich insbesondere die Familienstiftung. Sie ist darauf ausgerichtet, Vermögen innerhalb der Familie zu erhalten und steuerlich effizient zu strukturieren. Der Stifter legt in der Satzung fest, wie das Vermögen verwaltet wird, welche Personen – etwa Kinder oder Enkel – von den Erträgen profitieren und welche langfristigen Ziele verfolgt werden sollen. Gleichzeitig wird das Vermögen dem Zugriff Dritter entzogen – etwa bei Scheidung, Insolvenz oder Erbstreitigkeiten. Gerade bei größeren Immobilienbeständen bietet die Stiftung einen unschätzbaren Vorteil: Das Vermögen bleibt in der Familie – unabhängig von individuellen Lebenssituationen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Unternehmer besitzt ein Immobilienportfolio im Wert von 5 Millionen Euro. Um sein Lebenswerk abzusichern und steuerlich optimal zu strukturieren, gründet er eine Familienstiftung. Die Immobilien werden unter Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben steuerneutral in die Stiftung übertragen. Die Mieteinnahmen fließen der Stiftung zu und unterliegen dort dem Körperschaftsteuersatz von 15 %. Seine Kinder erhalten regelmäßige Ausschüttungen – ohne Zugriff auf das Grundvermögen.
Das Ergebnis: Nachhaltige Sicherung des Vermögens, steuerliche Vorteile und eine klar geregelte Nachfolge.
Wann lohnt sich der Schritt zur Stiftung?
Eine Stiftung ist nicht für jeden geeignet – aber für mehr Immobilieneigentümer, als oft angenommen. Wer mehrere Immobilien besitzt, hohe Mieteinnahmen erzielt oder seine Nachfolge frühzeitig regeln möchte, sollte sich intensiv mit dem Stiftungsmodell auseinandersetzen. Auch Familien mit komplexen Besitzverhältnissen, mehreren Erben oder Unternehmensbeteiligungen profitieren häufig von einer solchen Struktur.
Zwar entstehen bei der Gründung einer Stiftung Kosten und administrative Pflichten. Doch diese Investition ist angesichts der langfristigen Vorteile oft gut angelegt. Zudem gibt es erfahrene Partner, die bei der Umsetzung begleiten – von der rechtlichen Gestaltung über die steuerliche Planung bis hin zur professionellen Verwaltung.
Fazit: Stiftung als strategisches Steuerinstrument für Immobilieneigentümer
Eine Stiftung ist weit mehr als ein philanthropisches Konzept – sie ist ein zeitgemäßes Werkzeug zur Vermögenssicherung, Steueroptimierung und generationenübergreifenden Nachfolgegestaltung. Wer Immobilien besitzt und auf langfristige Stabilität setzt, sollte das Potenzial einer Stiftung nicht unterschätzen.
Durch die Möglichkeit, Immobilien steuerlich optimiert in eine Stiftung einzubringen, lassen sich erhebliche finanzielle Vorteile erzielen. Besonders die Familienstiftung bietet maßgeschneiderte Lösungen, die auf die individuellen Bedürfnisse des Stifters zugeschnitten sind.
Ein frühzeitiges Gespräch mit erfahrenen Experten hilft, die passende Strategie zu entwickeln – und heute die Weichen für ein gesichertes Morgen zu stellen.
