Der türkische Immobilienmarkt bleibt für deutsche Privatpersonen und Unternehmen attraktiv – von Ferienapartments bis zu renditeorientierten Projekten. Wer rechtssicher kaufen, verkaufen oder vermieten will, braucht ein klares Verständnis der Formalitäten, denn in der Türkei entscheidet die Beurkundung beim Grundbuchamt über den Eigentumserwerb. Die Koca & Ersöz Anwaltskanzlei begleitet deutschsprachig durch den gesamten Prozess – von der Prüfung bis zur Umschreibung.
Rechtlicher Rahmen: Eigentum entsteht im Grundbuch
Im türkischen Recht genügt ein privatschriftlicher Kaufvertrag nicht, um Eigentum zu übertragen. Rechtswirksam wird der Erwerb erst durch den beurkundeten Kauf und die Eintragung im Grundbuch. Vorverträge beim Notar können zwar Pflichten begründen, verhindern aber ohne Grundbucheintrag nicht, dass der Verkäufer an Dritte veräußert. Deshalb gilt: Grundbuch steht vor allem – Belastungen, Dienstbarkeiten, Nutzung und Verfügungsbeschränkungen müssen vorab geprüft werden. Für Ausländer greifen zusätzliche Prüfungen und Anzeige- bzw. Genehmigungspflichten, insbesondere bei baugenehmigten oder landwirtschaftlichen Flächen.
Sicherer Erwerbsprozess: Schritt für Schritt
1) Vorprüfung am Grundbuch
Vor Unterzeichnung werden Grundbuchstand und Kataster lückenlos geprüft: Hypotheken, Vormerkungen, Nutzungsarten, projektbezogene Anmerkungen. Parallel klären Sie Bau– und Planungsrecht, Erschließung, Erdbeben- und Versicherungsfragen sowie etwaige kommunale Abgaben.
2) Zahlungsabwicklung ohne Risiko
Praxisbewährt sind synchronisierte Zahlungswege: Barzahlung zeitgleich am Grundbuchamt, blockierter Bankscheck oder das Grundbuch-Tauschsystem (Tapu Takas). Ziel ist die Zug-um-Zug-Abwicklung – Geldfluss erst, wenn die Urkunde unterschrieben und die Umschreibung ausgelöst ist.
3) Beurkundung und Umschreibung
Parteien erscheinen persönlich oder lassen sich vertreten (Vollmacht, beeidigter Dolmetscher). Nach der Beurkundung erfolgt die Eigentumsumschreibung. Anschließend sind Meldungen und Steuern fristgerecht zu erledigen, etwa die Anmeldung als Neueigentümer bei der Gemeinde.
Besonderheiten für Ausländer: Projekte, Fristen, Flächen
Baugenehmigte Grundstücke: Für Ausländer besteht regelmäßig die Pflicht, ein Projekt mit Fristen an das zuständige Ministerium zu melden. Die Genehmigungs- und Realisierungsfenster sind verbindlich und werden im Grundbuch vermerkt.
Landwirtschaftliche Flächen: Der Erwerb erfordert eine Zweckbindungserklärung; die Behörde prüft das Nutzungskonzept und kann Nachbesserungen oder Ortsprüfungen verlangen.
Bewertung und Marktpreis: Auch wenn einzelne Pflichtbewertungen gelockert wurden, ist eine Wertermittlung aus kaufmännischen Gründen ratsam – insbesondere für faire Preisbildung, Finanzierung und spätere Veräußerung.
Kosten, Steuern, Nebenkosten
Bei Transaktionen fallen typischerweise Grunderwerbsteuer (regelmäßig 4 % des Kaufpreises, häufig hälftig geteilt), Maklergebühren (gesamt ca. 4 %) sowie Verwaltungs- und Übersetzungskosten an. Zusätzlich entstehen Gebühren für Dolmetscher, Vollmachten und beglaubigte Übersetzungen. Realistische Budgetierung verhindert Verzögerungen bei Beurkundung und Auszahlung.
Typische Fehler – und wie man sie vermeidet
- Privatschriftlicher Vertrag ≠ Eigentum: Ohne Grundbucheintrag besteht nur eine Vorstufe, kein dingliches Recht.
Ungeprüfte Belastungen: Hypotheken, Wegerechte, Vormerkungen oder Ausländerbeschränkungen vorab klären.
Asymmetrische Zahlungswege: Keine Vorabüberweisung ohne abgesicherten Vollzug; Tausch-/Treuhandsysteme nutzen.
Projekt- und Fristenverstöße: Bei baugenehmigten Grundstücken Fristen strikt einhalten, sonst drohen Rechts- und Wertverluste.
Dokumentationslücken: Steuer-ID, DASK-Police, beglaubigte Übersetzungen und Vollmachten rechtzeitig beschaffen.
Praxis-Checkliste für Käufer
Ausweis/Pass, türkische Steuernummer, Vollmacht (falls Vertretung)
Beeidigter Dolmetscher terminiert
Grundbuchauszug/Katasterdaten, Bau- und Nutzungsrechte geprüft
Zahlungsweg definiert: Bar am Amt, blockierter Scheck oder Takasbank
Versicherungs- und Steuerunterlagen vorbereitet
Projekt-/Nutzungsauflagen (falls relevant) dokumentiert und fristgesteuert
Warum Koca & Ersöz?
Die Koca & Ersöz Anwaltskanzlei verbindet türkisches Immobilien-, und Erbrecht mit deutschsprachiger Beratung. Mandanten erhalten eine End-to-End-Begleitung: rechtliche Due Diligence, Vertrags- und Zahlungsstruktur, Koordination mit Grundbuchamt, Notaren, Banken, Projektentwicklern und Behörden – bis zur Eigentumsumschreibung und ersten steuerlichen Schritten. So werden Zeit- und Bewertungsrisiken minimiert, Fristen eingehalten und Transaktionen planbar.
Fazit: Rechtssicher investieren, Werte schützen
Türkische Immobilien bieten Chancen – vorausgesetzt, Erwerb, Zahlung und Eintragung sind juristisch sauber orchestriert. Wer den formalen Ablauf, die materiellen Risiken und die Besonderheiten für Ausländer kennt, reduziert Reibungsverluste und sichert Renditepotenziale. Vertiefende Informationen, Fallpraxis und direkte Kontaktmöglichkeiten finden Sie hier:Koca & Ersöz – Immobilienrecht in der Türke
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