Was bedeutet das Heizungsgesetz konkret für Mieter? Der Beitrag erklärt, welche Modernisierungsmaßnahmen zulässig sind, wann eine Mieterhöhung rechtens ist und welche Rechte Mieter bei Wärmepumpen oder neuen Heizkörpern haben.
Rechtlicher Hintergrund bei Heizungsmodernisierungen in Mietverhältnissen
Der Staat setzt zunehmend Regelungen in Kraft, um eine Sanierung von Bestandsgebäuden anzuschieben. Für Eigentümer ergeben sich daraus unter Umständen Pflichten zur Sanierung. Gleichzeitig können dafür Fördergelder in Anspruch genommen werden.
Der Austausch veralteter Heizungsanlagen gegen effizientere Systeme betrifft dann oft auch Mieter. Grundlage für bauliche Maßnahmen dieser Art ist § 555b BGB. Dort ist festgelegt, wann eine bauliche Maßnahme als energetische Modernisierung gilt. Dazu zählen Veränderungen, die zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie oder nicht erneuerbarer Primärenergie führen oder den Einsatz erneuerbarer Energien ermöglichen.
Modernisierungsmaßnahmen müssen vom Vermieter mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich angekündigt werden. Die Ankündigung muss Angaben zu Art, Umfang, Beginn, Dauer und den zu erwartenden Auswirkungen auf die Miete enthalten. Mieter sind verpflichtet, zulässige Modernisierungen zu dulden, sofern keine unzumutbare Härte nach § 555d BGB vorliegt.
Verbindung zum Gebäudeenergiegesetz
Seit 2024 wird der Einbau einer Heizungsanlage, die zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie betrieben wird, rechtlich als Modernisierung anerkannt. Dies ergibt sich aus § 71 GEG. Vermieter dürfen solche Maßnahmen als energetische Modernisierung einstufen, wodurch Mieterhöhungen auf Grundlage von § 559e BGB zulässig werden. Damit gilt der Einbau zukunftsorientierter Heizsysteme als rechtlich fundierte Maßnahme zur Verbesserung der Energieeffizienz.
Mieterhöhung und Kostenumlage bei Heizungsmodernisierung
Bei einer anerkannten energetischen Modernisierung ist eine Mieterhöhung zulässig. Vermieter dürfen jährlich bis zu 8 Prozent der für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Für bestimmte Maßnahmen nach dem GEG gelten ergänzend die Regelungen des § 559e BGB.
Die Kappungsgrenze bei Modernisierungen liegt bei 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Bei einer monatlichen Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter beträgt die Grenze 2 Euro. Die Umlage erfolgt erst nach Abschluss der Maßnahme, frühestens jedoch drei Monate nach Zugang der Ankündigung.
Damit die Mieterhöhung rechtlich Bestand hat, muss die Maßnahme tatsächlich zu einer Energieeinsparung führen. Andernfalls ist die Erhöhung unzulässig. Ein bloßer Austausch alter Technik ohne Effizienzsteigerung erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen nicht.
Härtefallregelung: Wann Mieter sich wehren können
Eine Ausnahme von der Duldungspflicht liegt dann vor, wenn die Maßnahme für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeutet. Dies kann bei hohen finanziellen Belastungen, schwerwiegenden gesundheitlichen Gründen oder gravierenden Eingriffen in die Wohnverhältnisse der Fall sein. Die Einwendung muss dem Vermieter in Textform mitgeteilt werden.
Gerichte prüfen Härtefälle sorgfältig. Allein ein hoher Lebensstandard oder ein starkes Interesse am Erhalt des Status quo genügt nicht. Auch finanzielle Engpässe müssen nachvollziehbar belegt werden. Es empfiehlt sich, frühzeitig rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen.
Wärmepumpen im Mietverhältnis: Technische und rechtliche Aspekte
Die Installation einer Wärmepumpe zählt in der Regel zu den energetischen Modernisierungen. Die Geräte arbeiten mit niedrigen Vorlauftemperaturen und nutzen Umweltenergie zur Wärmeerzeugung. Dies führt zu einem deutlich geringeren Energieverbrauch im Vergleich zu konventionellen Heizsystemen.
Für die Funktion einer Wärmepumpe müssen die baulichen Gegebenheiten geeignet sein. In vielen Fällen ist ein Austausch vorhandener Heizkörper erforderlich, da klassische Heizsysteme mit höheren Vorlauftemperaturen arbeiten. Eine Wärmepumpe entfaltet ihr volles Potenzial nur im Zusammenspiel mit geeigneten Heizflächen.
Die Umstellung kann zu einer Mieterhöhung führen, sofern die Maßnahme eine nachweisbare Energieeinsparung ermöglicht. Auch bei Wärmepumpen gilt: Eine formgerechte Ankündigung ist Voraussetzung für die Umlagefähigkeit der Kosten.
Heizkörperarten im Überblick
Im Rahmen einer Heizungsmodernisierung stellt sich die Frage nach dem geeigneten Heizkörper. Dabei stehen verschiedene Systeme zur Verfügung, die sich hinsichtlich Technik, Effizienz und Kompatibilität mit dem gewählten Heizsystem unterscheiden.
Neben den technischen Details spielt auch die Optik eine Rolle. Es gibt hocheffiziente Heizkörper in eleganten Designs,die sich damit gut in das jeweilige Interior-Konzept integrieren lassen. Bei einer Sanierung im Bestand können je nach vorhandenem Platz und dem gewählten Heizsystem die passenden Heizkörper gewählt werden, um in den Wohnräumen effizientes Heizen zu ermöglichen.
Plattenheizkörper
Plattenheizkörper zählen zu den am häufigsten verbauten Systemen. Sie bestehen aus flachen Heizflächen mit internen Wasserführungen und bieten eine schnelle Wärmeabgabe. Der Betrieb erfordert höhere Vorlauftemperaturen, was sie für klassische Heizsysteme geeignet macht.
Glieder- und Röhrenheizkörper
Diese Modelle basieren auf modular aufgebauten Einheiten und kommen häufig in Altbauten oder Bädern zum Einsatz. Sie verfügen über eine hohe Wärmeleistung, reagieren jedoch weniger effizient auf Temperaturschwankungen und sind nur bedingt für den Betrieb mit Wärmepumpen geeignet.
Flächenheizungen
Flächenheizungen verteilen Wärme über Böden, Wände oder Decken. Diese Systeme arbeiten mit geringen Vorlauftemperaturen und eignen sich besonders für den Betrieb mit Wärmepumpen. Sie erzeugen gleichmäßige Strahlungswärme, benötigen jedoch mehr Zeit zur Erwärmung und verursachen höhere Einbaukosten.
Kompatibilität und Auswahlkriterien
Bei der Wahl des passenden Heizkörpers kommt es auf mehrere Faktoren an:
- Das Heizsystem bestimmt die geeignete Vorlauftemperatur.
- Die Gebäudedämmung beeinflusst den Wärmebedarf.
- Der Raumtyp entscheidet über die erforderliche Heizleistung.
Rechte und Handlungsmöglichkeiten für Mieter
Mieter sollten bei einer angekündigten Heizungsmodernisierung alle Unterlagen sorgfältig prüfen. Die folgenden Punkte sind relevant:
- Die Maßnahme muss als energetische Modernisierung eingeordnet werden können.
- Die Ankündigung durch den Vermieter muss vollständig und rechtzeitig erfolgen.
- Die Mieterhöhung muss sich im rechtlichen Rahmen bewegen und nachvollziehbar begründet sein.
- Bei drohender unzumutbarer Härte sollte frühzeitig eine schriftliche Mitteilung an den Vermieter erfolgen.
- Bei technischen Zweifeln zur Eignung des Heizsystems kann ein Sachverständiger hinzugezogen werden.
Mieter behalten auch bei baulichen Veränderungen ihre Schutzrechte. Die Kenntnis der relevanten Paragrafen und aktuelle Urteile sind dabei ebenso wichtig wie die Einschätzung der praktischen Auswirkungen auf den Wohnalltag.
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