Immobilienverkauf: Wer haftet bei einem Sachmangel?

Der Kauf einer Immobilie ist eine langfristige Investition, die nur getätigt werden sollte, wenn man es sich vorher gut überlegt hat. Faktoren wie Sachmängel können in Verkaufssituationen zu Unklarheiten und Streitigkeiten führen. Hier erfahren Sie, wie die Haftung bei einem Sachmangel geregelt ist und was man beim Immobilienkauf und -verkauf beachten sollte.

Inhaltsverzeichnis

Was ist ein Sachmangel? Wer haftet im Falle eines Sachmangels? Bewusstes Verschweigen eines Sachmangels – Konsequenzen Absicherung für Käufer und Verkäufer

Was ist ein Sachmangel?

Juristisch gesehen liegt ein Sachmangel vor, wenn die verkaufte Immobilie nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat oder nicht wie vorgesehen genutzt werden kann. Diese Definition ist in § 434 des Bürgerlichen Gesetzbuches verankert und soll den Käufern einer Immobilie Schutz vor Betrug geben.

In der Praxis wird in vielen Kaufverträgen eine Haftung der Voreigentümer im Falle eines Schadens ausgeschlossen, das gilt allerdings nicht für Mängel, die bewusst verschwiegen wurden. Beispiele für typische Sachschäden sind:

Feuchtigkeit und Schimmel
Schäden an der Fassade oder am Dach
versteckte Baumängel
Defekte Heizung oder Elektrik

Verkäufer sind demnach rechtlich dazu verpflichtet, alle potenziellen Mängel und Schäden anzugeben, damit die Käufer vollumfänglich über die Immobilie informiert sind und ihre Kaufentscheidung bewusst tätigen können. Viele Verkäufer sichern sich dahingehend ab, dass sie vor dem Hausverkauf ein Wertgutachten erstellen lassen. Dieses Gutachten wird in der Regel durch einen Makler, Gutachter oder einen Sachverständigen durchgeführt. Im Falle einer späteren Streitigkeit vor Gericht dient dieses dann als Beweismittel.

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Aber: Diese Absicherung ist unnötig. Einerseits kostet ein echtes Gutachten viel Geld. Das Vergleichswertverfahren, wie es Makler nutzen, ist in diesem Fall sogar unnütz. Es ermittelt einen Verkaufswert, beleuchtet aber nicht den Zustand der Immobilie. Die Haftung des Verkäufers für verschwiegene Mängel bleibt dabei unberührt. Zum anderen haftet der Verkäufer nur für die Mängel, die er kennt. Sinnvoll ist ein Gutachten nur für den Käufer, da dieser den Zustand der Immobilie vor dem Kauf überprüfen kann.

Wer haftet im Falle eines Sachmangels?

In der Regel wird in den Kaufverträgen von Immobilien ein Grundsatz festgelegt, der lautet: “Gekauft wie gesehen”. Dieser Grundsatz bestimmt, dass der Käufer selbst das Risiko für offensichtliche Mängel trägt und schließt den Verkäufer von der Haftung für solche aus.

Die große Ausnahme, in der der Verkäufer doch zur Rechenschaft gezogen werden kann, ist, wenn der Sachmangel bewusst verschwiegen oder versteckt wurde und somit eine arglistige Täuschung vorliegt. Es gilt die Regel, dass der Verkäufer ungefragt auf Mängel hinweisen muss, die am Objekt existieren. Tut er dies nicht, macht er sich strafbar. In solch einem Fall kann der Käufer Schadensersatz fordern oder sogar eine Rückabwicklung des Immobilienkaufes einleiten.

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Bei Neubauten werden Mängel so geregelt, dass der Bauträger für Mängel haften muss. Das ist in § 634a verwurzelt, der festlegt, dass Bauträger fünf Jahre für entstehende Schäden und Sachmängel haften müssen.

Bewusstes Verschweigen eines Sachmangels – Konsequenzen

Die Paragraphen des Bürgerlichen Gesetzbuches legen möglichst genau dar, welche Rechte und Pflichten bei einem Immobilienkauf beziehungsweise -verkauf gelten. Werden diese Pflichten nicht erfüllt und Sachmängel bewusst verschwiegen, drohen dem Verkäufer Konsequenzen. Diese können sowohl finanzieller als auch rechtlicher Natur sein. Finanzielle Aspekte, die bei der arglistigen Täuschung eintreten können, sind:

Der Käufer kann eine Minderung des Kaufpreises einfordern
Der Verkäufer muss Schadensersatz zahlen
Der Kauf wird rückabgewickelt und der Verkäufer muss den Kaufpreis und eventuelle entstandene Kosten zurückzahlen

Neben den finanziellen Belastungen, die in solch einem Falle auf den Verkäufer zukommen, können strafrechtliche Konsequenzen gezogen werden. In besonders schweren Fällen kann ein Gericht eine arglistige Täuschung als Betrug einstufen. In dieser Situation können auf den Betrüger hohe Geldstrafen bis hin zu Freiheitsstrafen verhängt werden.

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Absicherung für Käufer und Verkäufer

Wie bereits erwähnt, können Wertgutachten bei der Beurteilung möglicher Sachschäden helfen, womit sich sowohl Käufer als auch Verkäufer absichern. Die beste und effektivste Möglichkeit, wie Käufer einer Immobilie sichergehen, dass keine Sachmängel vorliegen, ist ein Gutachten von einem Sachverständigen. Verkäufer dagegen sollten durch eine offene und ehrliche Kommunikation über das Kaufobjekt auf alle bekannten Mängel hinweisen, diese im Kaufvertrag auflisten und auf diese Weise eine Schadensersatzpflicht umgehen. Alle bekannten Schäden sollten demzufolge ungefragt offengelegt werden.

Für beide Seiten gilt: Bei jeglichen Zweifeln bezüglich rechtlicher Anforderungen empfiehlt es sich, einen Anwalt einzuschalten und ihn zum konkreten Fall zu befragen.