Ferienwohnungen stehen für Flexibilität, Individualität und eine ganz besondere Form des Reisens. Doch wo Urlauber Erholung suchen, beginnt für Eigentümer oft ein juristisches Minenfeld. Die kurzfristige Vermietung von Wohnraum ist längst nicht mehr nur ein privates Nebenbei-Geschäft – sie ist ein regulierter Markt mit klaren Spielregeln. Viele Eigentümer unterschätzen die Tragweite des Mietrechts bei Ferienwohnungen, das sich vom klassischen Mietrecht unterscheidet, aber ebenso verbindlich ist. Gleichzeitig herrscht bei Urlaubern oft Unklarheit, welche Rechte sie eigentlich haben, wenn sie eine Ferienunterkunft buchen.
Ob in Küstenregionen, alpinen Gemeinden oder deutschen Metropolen – die Ferienwohnungslandschaft ist vielfältig. Doch je nach Bundesland und Stadt gelten sehr unterschiedliche Regelungen für Vermieter. Kommunen kämpfen zunehmend mit Wohnraummangel und begegnen der touristischen Kurzzeitvermietung mit strengen Auflagen. Und auch wenn Portale wie Airbnb oder FeWo-direkt eine einfache Buchung versprechen, bleiben die rechtlichen Verantwortlichkeiten stets beim Anbieter. Der folgende Artikel liefert eine fundierte Übersicht über Rechte, Pflichten und Fallstricke – sowohl für Gastgeber als auch für Feriengäste. Zudem werfen wir einen Blick auf wichtige Qualitätsstandards bei Ferienwohnungen, die sowohl juristische als auch praktische Orientierung bieten.
Was gilt rechtlich bei der kurzfristigen Vermietung von Wohnraum?
Die kurzfristige Überlassung einer möblierten Wohnung für touristische Zwecke ist grundsätzlich erlaubt – aber nicht in jedem Fall uneingeschränkt. Hier greift das sogenannte Zweckentfremdungsverbot, das in vielen deutschen Städten den Wohnraum schützt. In Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie Berlin oder München, dürfen Eigentümer ihre Wohnung nicht einfach als Ferienimmobilie vermieten, ohne dafür eine Genehmigung einzuholen. Denn auch eine nur tageweise Nutzung zu touristischen Zwecken kann eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung darstellen. Wer hier fahrlässig handelt oder auf informelle Wege setzt, riskiert empfindliche Bußgelder. Das bedeutet: Schon vor der ersten Vermietung müssen Vermieter prüfen, ob die kommunale Satzung die Feriennutzung erlaubt und unter welchen Bedingungen.
Zudem wird häufig übersehen, dass auch bei kurzfristigen Mietverhältnissen bestimmte mietrechtliche Grundsätze gelten. Zwar greifen viele klassische Schutzregelungen des Mietrechts – wie Kündigungsschutz oder Mietpreisbremse – nicht bei Ferienwohnungen, doch bedeutet das keinesfalls völlige Regelungsfreiheit. Der Mietvertrag – ob schriftlich oder konkludent – bildet die Grundlage des Verhältnisses und verpflichtet beide Seiten zur Einhaltung zentraler Rechte und Pflichten. Auch die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters gilt unabhängig von der Dauer des Aufenthalts. So müssen beispielsweise Mängel an der Wohnung unverzüglich beseitigt oder wenigstens angezeigt werden.
„Nur weil eine Wohnung für den Urlaub gedacht ist, bedeutet das nicht, dass rechtliche Verpflichtungen einfach wegfallen.“
Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft die Abgrenzung zur gewerblichen Nutzung. Wird die Ferienwohnung regelmäßig und mit Gewinnerzielungsabsicht angeboten, kann sie als gewerblich eingestuft werden – mit steuerlichen und rechtlichen Konsequenzen. So müssen Einnahmen aus Vermietung unter Umständen beim Finanzamt angemeldet und eine Umsatzsteuer-ID beantragt werden. Auch eine Anmeldung beim Gewerbeamt kann notwendig werden, wenn ein bestimmter Umfang überschritten wird. Es ist daher ratsam, frühzeitig professionelle Beratung einzuholen – nicht zuletzt auch, um mögliche Konflikte mit Nachbarn oder der Hausverwaltung zu vermeiden.
Welche Pflichten haben Vermieter von Ferienwohnungen?
Viele Privatpersonen glauben, die Vermietung einer Ferienwohnung sei unkompliziert und mit wenig Aufwand verbunden. Doch genau das Gegenteil ist der Fall: Wer regelmäßig Wohnraum zeitlich begrenzt überlässt, trägt Verantwortung – gegenüber Gästen, Behörden und nicht zuletzt der Nachbarschaft. Diese Verantwortung beginnt mit einer ordentlichen Anmeldung der Vermietung. In vielen Bundesländern und Städten besteht eine Meldepflicht, die unter anderem durch das Bundesmeldegesetz geregelt wird. Demnach sind Vermieter verpflichtet, sogenannte „Beherbergungsmeldescheine“ von ihren Gästen ausfüllen zu lassen. Bei Missachtung drohen Bußgelder.
Darüber hinaus können kommunale Regelungen wie das Zweckentfremdungsverbot greifen, das besonders in Ballungsräumen zum Schutz des Mietwohnungsmarkts dient. Wer eine Wohnung ohne Genehmigung in eine Ferienunterkunft umwandelt, verstößt häufig gegen diese Auflagen. Viele Städte verlangen auch eine Registriernummer, die in Anzeigen und Inseraten öffentlich genannt werden muss. Zudem ist bei Wohnungseigentum zu prüfen, ob die Vermietung an Feriengäste überhaupt mit der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft vereinbar ist. Hier kam es in der Vergangenheit zu zahlreichen gerichtlichen Auseinandersetzungen.
Auch die steuerliche Seite darf nicht unterschätzt werden. Regelmäßige Einnahmen aus der Vermietung sind in der Regel einkommensteuerpflichtig. Wird ein gewisser Jahresumsatz überschritten, kann sogar die Pflicht zur Abführung von Umsatzsteuer entstehen. Damit verbunden ist auch eine ordnungsgemäße Buchhaltung, die besonders bei mehreren Objekten oder einer gewerblichen Einstufung komplex wird. Zusätzlich gelten für die Vermieter verkehrssicherungsrechtliche Pflichten, d. h., sie müssen gewährleisten, dass die Ferienwohnung frei von Sicherheitsmängeln ist. Rauchmelder, funktionierende Elektrik und Fluchtwege sind keine optionalen Extras, sondern verpflichtende Standards.
Typische Konfliktpunkte: Was Mietrecht und Nachbarn sagen
Neben rechtlichen Vorgaben gibt es eine Vielzahl von Konflikten, die im Alltag zwischen Ferienwohnungsvermietern und Dritten entstehen können. Besonders häufig betroffen sind Nachbarn in Mehrfamilienhäusern, die sich durch ständig wechselnde Gäste gestört fühlen. Lärm, Müllentsorgung, fremde Autos im Innenhof oder Raucher auf dem Balkon sind typische Reibungspunkte. In solchen Fällen kann es schnell zu Beschwerden kommen, die sogar rechtliche Schritte nach sich ziehen. Das Mietrecht bei Ferienwohnungen ist hier klar: Sobald die Nutzung der Wohnung durch die Gäste andere Hausbewohner beeinträchtigt oder gegen die Hausordnung verstößt, kann die Eigentümergemeinschaft einschreiten – bis hin zu gerichtlichen Unterlassungsklagen.
Ein weiteres Risiko ergibt sich aus der Frage, ob die Vermietung an Feriengäste im Mietvertrag oder in der Eigentümergemeinschaft überhaupt erlaubt ist. Selbst wenn eine Wohnung dem Vermieter selbst gehört, bedeutet das nicht automatisch, dass er sie uneingeschränkt touristisch nutzen darf. In vielen Teilungserklärungen von Eigentümergemeinschaften ist die Nutzung als „Wohnraum“ definiert – und eine regelmäßige Kurzzeitvermietung kann als gewerbliche Nutzung interpretiert werden. Wird diese nicht durch Mehrheitsbeschluss oder Vereinbarung gedeckt, sind rechtliche Auseinandersetzungen mit der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) vorprogrammiert.
In der Praxis kommt es häufig zu Unsicherheiten, weil sich die Gesetzeslage regional stark unterscheidet. Während in ländlichen Regionen eine Vermietung meist problemlos möglich ist, greifen in Großstädten teils sehr restriktive Regelungen. Um einen Überblick über die geltenden Bestimmungen zu erhalten, hilft die folgende Tabelle:
| Stadt | Genehmigungspflicht? | Höchstdauer Vermietung | Strafen bei Verstoß |
| Berlin | Ja | 90 Tage / Jahr | Bis zu 500.000 € |
| München | Ja | Max. 8 Wochen/Jahr | Bis zu 50.000 € |
| Hamburg | Teilweise | Je nach Stadtteil | Verwaltungsentscheidung |
Zusätzlich kann es auch zu zivilrechtlichen Ansprüchen kommen, etwa wenn ein Gast die Unterkunft beschädigt oder eine Nachbarin wegen anhaltender Ruhestörung auf Unterlassung klagt. Um solchen Risiken vorzubeugen, empfiehlt sich ein umfassender Haftpflichtschutz sowie transparente Hausregeln für Gäste, die bereits bei der Buchung kommuniziert werden.
Was Gäste wissen sollten, bevor sie buchen
Auch Feriengäste haben Rechte – und oft auch Pflichten, über die sie sich im Vorfeld nicht im Klaren sind. Wer eine Ferienwohnung bucht, schließt juristisch betrachtet einen Mietvertrag ab. Das gilt selbst dann, wenn die Buchung über Plattformen wie Airbnb, Booking oder andere Vermittlungsportale erfolgt. In Deutschland greift hier das allgemeine Mietrecht, allerdings in abgeschwächter Form, da es sich um eine sogenannte „Miete auf Zeit“ handelt. Rechte auf Kündigungsschutz, Mietpreisbremse oder gesetzlich vorgeschriebene Renovierungen durch den Vermieter bestehen daher nicht. Dennoch: Kommt es zu Mängeln an der Unterkunft, etwa bei Schimmelbefall, Heizungsausfällen oder verschmutztem Inventar, kann der Mieter eine Mietminderung verlangen – oder in gravierenden Fällen sogar vom Vertrag zurücktreten.
Ein häufiges Missverständnis betrifft die Stornierungsbedingungen. Während bei Hotels oft kurzfristige Stornos möglich sind, gelten bei privaten Ferienwohnungen häufig strengere Regeln. Gäste sind gut beraten, das Kleingedruckte zu lesen – insbesondere dann, wenn sie außerhalb von Plattformen direkt beim Eigentümer buchen. Hier besteht häufig keine Möglichkeit, auf Kulanz zu hoffen. Um sich rechtlich abzusichern, sollten Reisende darauf achten, dass folgende Punkte klar und verständlich im Mietvertrag bzw. Buchungsprozess geregelt sind:
- Umfang und Ausstattung der Unterkunft
- Stornobedingungen und Rücktrittsfristen
- An- und Abreisezeiten
- Reinigungspauschalen und Zusatzkosten
- Verhalten im Schadensfall
Nicht minder wichtig ist das Thema Datenschutz. Werden Ausweisdaten oder Telefonnummern gespeichert? Gibt es eine Kamera auf dem Grundstück? Welche Informationen landen bei der Buchungsplattform? All das sind Fragen, die vor der Anreise geklärt sein sollten – und für die der Vermieter im Zweifel haftet. Ein transparenter Umgang mit personenbezogenen Daten ist rechtlich vorgeschrieben und sollte auch von Gästen eingefordert werden.
Auch empfiehlt es sich, auf Bewertungen anderer Gäste zu achten – und bei Unsicherheiten lieber Rücksprache mit dem Vermieter zu halten. Wer über etablierte Plattformen bucht, genießt oft einen besseren Käuferschutz. Trotzdem gilt: Vertragspartei bleibt der Vermieter, und nicht die Buchungsplattform. Wer sich juristisch absichern will, sollte Screenshots der Anzeige machen, Mails sichern und im Idealfall eine schriftliche Bestätigung mit allen Details verlangen.
Informiert mieten und vermieten – so klappt’s ohne Streit
Ferienwohnungen bringen Vorteile für beide Seiten – Reisende profitieren von individueller Atmosphäre, Vermieter von einer lukrativen Einkommensquelle. Doch das Ganze funktioniert nur reibungslos, wenn beide Parteien ihre Rechte und Pflichten kennen und wahrnehmen. Das Mietrecht bei Ferienwohnungen ist kein bloßes Nischenthema, sondern ein komplexes Regelwerk, das sowohl zivil- als auch öffentlich-rechtliche Elemente enthält. Wer in diesem Bereich agiert – ob als Anbieter oder als Mieter – sollte sich nicht auf Halbwissen oder Annahmen verlassen.
Ein bewusster Umgang mit rechtlichen Vorgaben, kommunaler Gesetzgebung und den Eigenheiten des Ferienwohnungsmarkts sorgt dafür, dass Konflikte vermieden werden können. Gleichzeitig schützt er beide Seiten – vor finanziellen Verlusten, juristischen Auseinandersetzungen oder negativen Bewertungen. Gerade im digitalen Zeitalter, in dem jeder Vorfall viral gehen kann, ist Rechtssicherheit ein nicht zu unterschätzender Wettbewerbsfaktor.
Eine sorgfältige Vorbereitung, transparente Kommunikation und die Einhaltung gesetzlicher Standards bilden die Grundlage für ein gelungenes Mieterlebnis. Und wer noch tiefer in die Materie eintauchen möchte, findet auf dem Blog von Alloggia zahlreiche weiterführende Informationen rund um Qualitätsstandards bei Ferienwohnungen, aktuelle Gesetzeslagen und Praxistipps für Eigentümer und Urlauber.
