Schenkung oder Erbe: Die grundlegende Entscheidung
Die Übertragung einer Immobilie an die eigenen Kinder kann auf verschiedenen Wegen erfolgen. Bei der Schenkung zu Lebzeiten behält der Schenker die Kontrolle über den Zeitpunkt und die Bedingungen der Übertragung. Anders als beim Vererben entstehen sofort rechtliche Bindungen, die beide Seiten absichern können.
Ein wesentlicher Vorteil der lebzeitigen Übertragung liegt in der Planungssicherheit. Die Eltern können selbst bestimmen, welches Kind das Haus erhält und unter welchen Bedingungen. Gleichzeitig lassen sich Streitigkeiten unter den Erben vermeiden, da die Vermögensverteilung bereits geklärt ist. Zu berücksichtigen ist zudem die Anrechnung früherer Zuwendungen und mögliche Pflichtteilsrechte, die die Verteilung beeinflussen können.
Steuerliche Aspekte spielen ebenfalls eine wichtige Rolle bei der Entscheidungsfindung. Freibeträge bei der Schenkungsteuer lassen sich in regelmäßigen Abständen erneut nutzen, was bei wertvollen Immobilien vorteilhaft sein kann. Auch die Frage, ob vorhandene Darlehen bestehen und wie diese behandelt werden, sollte in die Planung einfließen, da sich daraus zivil- und steuerrechtliche Folgen ergeben können.
Die notarielle Beurkundung als Pflichtvoraussetzung
Jede Immobilienübertragung in Deutschland erfordert zwingend eine notarielle Beurkundung. Der Notar prüft die Geschäftsfähigkeit aller Beteiligten und stellt sicher, dass die Übertragung rechtmäßig erfolgt. Ohne diese Beurkundung ist der Eigentumsübergang rechtlich unwirksam.
Der Notar erstellt den Übertragungsvertrag und erklärt allen Parteien die rechtlichen Folgen. Die Voraussetzungen für die Hausüberschreibung umfassen neben der notariellen Form auch die Eintragung ins Grundbuch. Erst mit der Umschreibung im Grundbuch wird das Kind zum neuen Eigentümer. In der Regel wird vorab eine Auflassungsvormerkung eingetragen, um den Anspruch auf Eigentumsübertragung abzusichern.
Zur Vorbereitung prüft der Notar bestehende Belastungen, holt erforderliche Genehmigungen ein und koordiniert die Kommunikation mit dem Grundbuchamt. Die Notarkosten richten sich nach dem Immobilienwert und sind gesetzlich festgelegt. Zusätzlich fallen Grundbuchgebühren an. Diese Kosten sollten bei der Planung berücksichtigt werden, da sie je nach Objektwert spürbar ins Gewicht fallen.
Nießbrauch und Wohnrecht als Absicherung
Viele Eltern möchten ihr Haus überschreiben, aber weiterhin darin wohnen bleiben. Hier bieten sich klassische Gestaltungsmöglichkeiten an: das Nießbrauchrecht oder das Wohnrecht. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und sichern die Nutzung der Immobilie.
Das Nießbrauchrecht ist umfassender als das reine Wohnrecht. Der Nießbraucher darf die Immobilie nicht nur bewohnen, sondern auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Das Wohnrecht beschränkt sich hingegen auf die eigene Nutzung der Räumlichkeiten.
Diese Rechte erlöschen üblicherweise mit dem Tod des Berechtigten. Sie können aber auch zeitlich befristet oder an bestimmte Bedingungen geknüpft werden. Die genaue Ausgestaltung sollte sorgfältig überlegt und im Übertragungsvertrag präzise formuliert werden, um spätere Konflikte zu vermeiden. Zu klären ist außerdem, wer laufende Kosten und Instandhaltungen übernimmt. Oft trägt der Nießbraucher Betriebskosten und kleinere Reparaturen, während größere Maßnahmen mit dem Eigentümer abzustimmen sind. Eine klare Regelung dazu verhindert Missverständnisse und erleichtert die praktische Umsetzung.
Rückforderungsklauseln und weitere Vertragsgestaltungen
Beim Überschreiben eines Hauses können verschiedene Klauseln die Interessen der Schenkenden schützen. Eine Rückforderungsklausel ermöglicht es den Eltern, die Immobilie unter bestimmten Umständen zurückzuverlangen. Typische Gründe sind die Insolvenz des beschenkten Kindes oder dessen Vorversterben.
Auch eine Pflegeverpflichtung kann vertraglich vereinbart werden. Das Kind verpflichtet sich dann, die Eltern im Pflegefall zu unterstützen. Allerdings sind solche Klauseln rechtlich komplex und ihre Durchsetzbarkeit im Einzelfall zu prüfen.
Weitere wichtige Regelungen betreffen den Verkauf der Immobilie. Ein Vorkaufsrecht oder Zustimmungsvorbehalt der Eltern kann verhindern, dass das Haus ohne ihr Einverständnis veräußert wird. Auch die Belastung mit Hypotheken lässt sich vertraglich ausschließen. Diese Gestaltungen erfordern eine sorgfältige rechtliche Beratung. Daneben kommen gesetzliche Rückforderungsrechte bei schwerwiegendem Fehlverhalten in Betracht, die vertraglich konkretisiert und abgegrenzt werden sollten. Zur Absicherung der Absprachen bieten sich dingliche Sicherungen im Grundbuch an, etwa Vormerkungen oder Sperrvermerke, die die vereinbarten Beschränkungen dauerhaft sichtbar machen.
Steuerliche Konsequenzen der Immobilienübertragung
Die Übertragung einer Immobilie an Kinder löst grundsätzlich Schenkungsteuer aus. Allerdings gewährt der Gesetzgeber Freibeträge, die pro Kind und Elternteil getrennt berücksichtigt werden und eine steuerfreie Übertragung in nennenswertem Umfang ermöglichen.
Bei der Berechnung der Schenkungsteuer wird der Verkehrswert der Immobilie zugrunde gelegt. Ein eingetragenes Nießbrauchrecht oder Wohnrecht mindert diesen Wert erheblich. Die Wertminderung hängt vom Alter des Berechtigten ab und kann die Steuerlast deutlich reduzieren.
Zusätzlich zur Schenkungsteuer können weitere steuerliche Aspekte relevant werden. Wurde die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist erworben, kann beim beschenkten Kind später Einkommensteuer anfallen. Bei unentgeltlicher Übertragung fällt keine Grunderwerbsteuer an. Werden jedoch Gegenleistungen vereinbart, etwa die Übernahme von Verbindlichkeiten oder lebenslange Leistungen, kann dies steuerlich relevant sein. Für die Bewertung empfiehlt sich eine nachvollziehbare Dokumentation des Verkehrswerts, etwa durch ein Gutachten oder vergleichbare Marktindikatoren, um spätere Nachfragen zu vermeiden. Eine umfassende steuerliche Beratung hilft, die günstigste Gestaltung zu finden und unerwartete Belastungen zu vermeiden.
