Das eigene Lokal in der eigenen Immobilie. Das wäre perfekt. Doch die Realität sieht meist anders aus. Der Hauptanteil der Lokalitätenbetreiber muss einen Pachtvertrag unterschreiben. Doch auf was sollte man achten, wenn man ein Lokal pachten will? Wer einen Gastrobetrieb pachten will findet auch auf der Gastroseite.de tolle Tipps
Pacht vs. Miete, was ist der Unterschied?
Mietverträge sind wohl jedem ein Begriff, schon allein von der eigenen Wohnung. Bei der Miete werden lediglich die Mieträume zur Nutzung überlassen. Bei einem Pachtvertrag sieht das etwas anders aus.
Denn der Vertragsgegenstand bei der Pacht umfasst neben den Räumlichkeiten auch noch weitere Nutzungsrechte sowie die Lokaleinrichtung, die Theke, die Kücheneinrichtung, die Außenwerbefläche und noch so einiges mehr.
Dabei gibt es verschiedene Pacht-Arten:
- Umsatzpacht – ein fester Prozentsatz vom Umsatz wird als Pachtsatz vereinbart
- Festpacht – die Pacht-Höhe ist fest, umsatzunabhängig und bleibt über die gesamte Vertragslaufzeit gleich
- indexierte Pacht – die Pacht wird zu vertraglich festgesetzten Terminen erhöht oder reduziert. Angelehnt an den Verbraucherpreisindex
- Staffelpacht – die anfängliche Pacht ist niedrig, erhöht sich jedoch nach einem bestimmten Zeitraum
Der Pachtvertrag
Die Unterzeichnung des Pachtvertrages ist ein großer Schritt und zudem verbindlich. Deshalb gilt es, ein paar Punkte vor der Unterschrift zu klären:
- ist der Vertragspartner tatsächlich der Eigentümer der Lokalität bzw. eine vom Eigentümer bevollmächtigte Person?
- Einblick in die Gewinn– und Verlustrechnung des Vorpächters, um die Wirtschaftlichkeit der Lokalität bewerten zu können
- warum wird das Lokal neu verpacktet? Warum scheidet der Vorpächter aus?
- ist der Standort für das geplante Konzept geeignet?
- bestehen bzgl. des Objekts oder des Standorts besondere Auflagen?
Wichtig zu wissen ist, dass bei der Verpachtung von Gewerbeimmobilien fast komplette Vertragsfreiheit besteht.
Deshalb sollte der Inhalt des Pachtvertrages genau geprüft werden. So muss darin unbedingt enthalten sein:
- alle Vertragsparteien
- das Pachtobjekt inkl. Beschreibung
- Zweck der Pacht sowie Nutzung des Pachtobjekts
- Laufzeit des Pachtvertrages, befristet oder unbefristet
- Verlängerungsoption
- Rücktrittsklausel
- Pacht-Höhe sowie Pacht-Art und Nebenkosten
- evtl. Klausel zur Pacht-Anpassung
- Kaution sowie Form der Kaution
- Kündigungsrecht sowie eventuelles Sonderkündigungsrecht
- Möglichkeit der Unter-Verpachtung
- Festlegung der Kostenübernahme bzgl. Instandhaltung und Instandsetzung
- wer ist für Neuanschaffungen und Renovierungen verantwortlich
Extra-Tipp: Der Pacht-Zweck sowie die Objekt-Nutzung sollten im Pachtvertrag nicht zu eng gefasst sein. Dies gibt dem Pächter die Möglichkeit, die Nutzung etwas zu erweitern oder zu verändern. Beispielsweise vom Café zum Café und Bar.
Auch gibt es von Land zu Land große Unterschiede, siehe z.B. Restaurant in Südtirol pachten.
Vorsicht Fallstricke!
Definitive Vorsicht ist geboten, wenn vom Verpächter Mindestöffnungszeiten im Vertrag gefordert werden. Ein gutes Beispiel ist die Eisdiele, welche über die einnahmenschwachen Wintermonate schließt. Gäbe es hier Mindestöffnungszeiten, welche zur Öffnung im Winter zwingt, könnten dies die Pächter in den Ruin treiben.
So mancher Verpächter versucht sein Risiko zu minimieren, indem er die Mithaftung von Familienangehörigen wie beispielsweise dem Ehepartner fordert. Ein Passus, der keinesfalls akzeptiert werden sollte, denn das Familienmitglied haftet dann stets mit seinem gesamten Vermögen.
Ein auf den ersten Blick praktischer Punkt kann schnell zum Problem werden. Und zwar dann, wenn die Pacht erlischt. Geht mit dem Pachtobjekt auch eine private Wohnung für die Pächter einher, zeigt sich dies erstmal als Glücksfall. Doch Achtung: erlischt die Pacht, endet auch der Wohnungsmietvertrag.
Wie wichtig ist die Rücktrittsklausel?
Ein sehr wichtiger Bestandteil des Pachtvertrages ist die Rücktrittsklausel, denn nur sie kann vor etwaigen Problemen in Verbindung mit der Konzession bewahren.
Für den Betrieb eines Lokals ist eine Konzession vonnöten. Ob diese erteilt wird, hängt von mehreren Faktoren ab. Doch was ist, wenn der Pachtvertrag bereits unterschrieben wurde, die Konzession jedoch dann doch nicht erteilt wird?
Ohne eine Rücktrittsklausel im Pachtvertrag müsste der Pächter den Vertrag einhalten und monatlich die Pacht an den Verpächter leisten. Und dies auch, wenn die Lokalität aufgrund der fehlenden Konzession nicht betrieben werden kann und somit daraus keine Einnahmen generiert werden.
Nur wenn eine Rücktrittsklausel Bestandteil des Vertrages ist, kann der Pächter im Falle der Konzessionsverwehrung vom Pachtvertrag legal zurücktreten und ist somit vor finanziellem Schaden sicher.
Extra-Tipp: Es ist von großer Wichtigkeit bereits vor der Vertragsunterschrift zu prüfen, ob die Immobilie, welche für das Lokal angepachtet werden soll, konzessionsfähig ist. Denn: ohne Konzession kein Lokalbetrieb. Auch die Voraussetzungen für die Konzession sollten bereits vorab geklärt werden.
Der Vortrag des Vorpächters wird übernommen? Auch hier ist Vorsicht geboten. Die Konzessionen sowie auch der Gebäudeplan sollten genau geprüft werden. Schließlich kann es auch gut sein, dass eine unrechtmäßige Nutzung des Vorpächters vorliegt.
Die angemessene Pacht-Höhe
Fakt ist: Ein Lokal kann nur wirtschaftlich erfolgreich geführt werden, wenn die Pacht-Höhe angemessen ist. Deshalb ist es sehr wichtig, alle Bezugsgrößen zu kennen.
Eine Art Mietspiegel wie im privaten Immobilienbereich gibt es bei der Pacht nicht. Sie leitet sich stattdessen hauptsächlich vom Umsatz ab. Als Faustformel gilt hier in der Regel „Pacht mal Acht“. Ein angemessener Pachtsatz liegt demnach also vor, wenn der voraussichtliche oder tatsächlich erwirtschaftete Umsatz achtmal so hoch ist wie die vertraglich vereinbarte Pacht.
Doch auch andere Faktoren können im Bezug auf die Pacht-Höhe eine Rolle spielen. So beispielsweise die Lage, etwaige Highlights und natürlich der Wettbewerb.
Nicht vergessen werden sollten bei der Bewertung der Pacht-Höhe jedoch auch der Objektzustand sowie die Ausstattung. Denn hier zeigt sich, ob zusätzlich zur Pacht noch weitere Investitionen getätigt werden müssen. Beispielsweise für Erweiterungen oder auch Reparaturen.
Erscheint der verlangte Pachtsatz zu hoch, ist es stets ratsam, einen erfahrenen Gastro-Makler hinzuzuziehen. Denn dieser kann die Angelegenheit fachmännisch bewerten, entsprechend beraten und falls nötig vor teuren Fehlern bewahren.
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